Ogrodzenie na granicy sąsiadujących działek bywa zarzewiem konfliktów sąsiedzkich. Często w sytuacji gdy jeden z właścicieli nieruchomości chce wymienić czy wyremontować płot oddzielający nieruchomości, drugi się temu sprzeciwia. Poniższy wpis pozwoli Państwu zorientować się w regulacjach prawnych dotyczących płotów odgraniczających nieruchomości, swoich obowiązków i uprawnień z tym związanych.
Ogrodzenie w granicy działek
Mając świadomość konfliktogenności takiego stanu rzeczy ustawodawca wprowadził do kodeksu cywilnego normę, która reguluje tę kwestię. Mam tu na myśli art. 154 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy (§ 1). Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania (§ 2).
W pierwszej kolejności podkreślić trzeba, iż przepis ten dotyczy jedynie ogrodzenia usytuowanego na granicy dwóch lub więcej nieruchomości, jeżeli zaś ogrodzenie znajduje się w całości na obszarze jednej nieruchomości, to reguła ta nie znajdzie zastosowania i w całości koszty utrzymania ogrodzenia ciążyć będą na właścicielu tej nieruchomości, na której jest posadowione ogrodzenie pomimo, że w pewnym sensie z jego istnienia czerpie korzyści także sąsiad, którego działka jest przez to oddzielona. Nie ma przy tym w ogóle znaczenia kwestia własności samego ogrodzenia wybudowanego na granicy w tym sensie, że nie wpływa to na domniemanie ustawowe przeznaczenia ogrodzenia do wspólnego użytku sąsiadów.
Warto wiedzieć, iż przepis art. 154 kodeksu dotyczy tak naprawdę przypadków, w których do wzniesienia ogrodzenia doszło za zgodą właścicieli sąsiadujących gruntów, ewentualnie ich poprzednich prawnych, gdyż bez zgody sąsiada nie możemy wznieść tak naprawdę ogrodzenia na granicy i będzie to można uczynić jedynie na terenie swojej działki. Pomijam tu oczywiście przypadki, gdy w wyniku na przykład rozgraniczenia nieruchomości okaże się, że granica jednak przebiega inaczej niż wcześniej sądzono.
Czy można postawić płot w granicy bez zgody sąsiada?
Teoretycznie, w ramach tzw. czynności faktycznych, posadowić płot można ale skutki tego, w przypadku braku akceptacji ze strony sąsiada będą mocno niekorzystne. Niestety będzie się on mógł w takiej sytuacji domagać rozbiórki ogrodzenia. Art. 151 Kodeksu cywilnego mówi bowiem, że jżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Ustawodawca przełamał w tej sytuacji tzw. zasadę superficies solo cedit, zgodnie z którą rzecz trwale połączona z gruntem stanowi własność właściciela gruntu. W przypadku ogrodzenia wzniesionego w warunkach opisanych w art. 151 kodeksu tak nie jest.
Kto ponosi koszty utrzymania ogrodzenia?
Jeżeli ogrodzenie, które służy do wspólnego użytku sąsiadów, wymaga przykładowo naprawy aktualizuje się omawiana reguła, w myśl której koszty jego utrzymania będą obciążać właścicieli graniczących nieruchomości. Komentowany przepis nie mówi jednak wprost w jakich proporcjach koszty te powinny być ponoszone. Przyjmuje się, że koszty utrzymania urządzeń granicznych na granicy dwóch nieruchomości powinny być dzielone po połowie co nie oznacza, że strony nie mogą się umówić inaczej. Jak najbardziej możliwe jest porozumienie właścicieli, iż koszty te będą dzielone np. w proporcji 1/3 do 2/3 czy każdej innej.
Koszty wybudowania nowego ogrodzenia
Należy też pamiętać, że reguła, o której tu mowa, nie dotyczy kosztów wybudowania nowego urządzenia (tak SN w uchwale z dnia 24 stycznia 2002 r., III CZP 75/01). Koszt budowy całkiem nowego ogrodzenia mogą ponosić właściciele nieruchomości wspólnie ale na podstawie podjętego porozumienia. Będzie tak również wówczas gdy ogrodzenie jest wznoszone w zamian kiedyś istniejącego, a całkowicie zużytego. Art. 154 kodeksu nie ma bowiem zastosowania w zakresie odbudowy zniszczonych ogrodzeń.
Ulepszenie ogrodzenia a obowiązek ponoszenia kosztów
Przepis art. 154 § 2 Kodeksu cywilnego dotyczy jedynie tzw. nakładów koniecznych. Nakładami koniecznymi są wydatki niezbędne do utrzymania określonego stanu rzeczy lub normalnego z niej korzystania. Takim nakładem koniecznym jest naprawa lub remont rzeczy. Jeżeli zatem okaże się, że ogrodzenie potrzebuje wykonania takich prac, które są niezbędne do utrzymania go w stanie zdatnym do normalnego korzystania, właściciele nieruchomości sąsiednich winni je sfinansować wspólnie. Inaczej sytuacja będzie wyglądać wówczas gdy jeden ze współwłaścicieli będzie chciał np. wymienić ogrodzenie na takie, które będzie mu bardziej odpowiadało ze względów estetycznych albo w jakiś sposób będzie chciał je ulepszyć. Wówczas to on powinien pokryć ciężar takich ulepszeń i nie może domagać się od sąsiada partycypowania w takich wydatkach.
Co zrobić gdy sąsiad nie chce ponosić kosztów utrzymania ogrodzenia?
W sytuacji gdy ogrodzenie wymaga koniecznych napraw, a sąsiad się uchyla od pokrycia kosztów wyjściem będzie naprawa ogrodzenia, a dalej jeżeli koszy tej naprawy już poniesiemy, możemy domagać się zwrotu połowy kosztów (zakładając oczywiście, że ogrodzenie posadowione jest na granicy dwóch nieruchomości) przed sądem w drodze powództwa o zapłatę.
Na koniec dodam, że ilekroć mowa jest wyżej o właścicielu nieruchomości należy też mieć na uwadze, iż te same zasady będą dotyczyć użytkownika wieczystego nieruchomości, najemcy, dzierżawcy czy nawet podmiotu, który korzysta z nieruchomości bezumownie. Art. 154 § 2 kodeksu cywilnego odnosi się bowiem do korzystającego z ogrodzenia.
