Podatek od nieruchomości to tzw. podatek lokalny tj. taki, który jest płacony na rzecz gminy. Jest to jeden z najbardziej problematycznych podatków i wbrew pozorom zmiany, które zostały wprowadzone ustawą  z 19.11.2024 r. o zmianie ustawy o podatku rolnym, ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz ustawy o opłacie skarbowej – od stycznia 2025 r., a które miały pewne rzeczy uprościć, jeszcze skomplikowały niektóre aspekty tego podatku.

Stawki podatku od nieruchomości w 2025 i 2026 roku

Stawki podatku zmieniają się co roku, podatek ten płacony jest bowiem rocznie. Mogą one różnić się w poszczególnych gminach. Zasada jest bowiem taka, że co rok w formie obwieszczenia Ministra Finansów podawane są górne granice stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na dany rok ale nie oznacza to, że w każdej gminie podatek zostanie ustalony w tej górnej granicy.

Stawki za grunty

Stawki podatku za grunty są zależne od tego jakie przeznaczenie ma dany grunt. Poniżej podaję Państwu stawki maksymalne w 2025 r. i 2026 r. dla gruntów:

  • związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków – 1,38 zł 3 od 1 m2 powierzchni w 2025 r. i 1,45 zł w 2026 r. ,
  • pod wodami powierzchniowymi stojącymi lub wodami powierzchniowymi płynącymi jezior i zbiorników sztucznych – 6,84 zł od 1 ha powierzchni w 2025 r. i 7,15 zł w 2026 r.,
  • pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 0,73 zł od 1 m2 powierzchni w 2025 r. i 0,77 zł w 2026 r.,
  • niezabudowanych objętych obszarem rewitalizacji, o którym mowa w ustawie z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji i położonych na terenach, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową, usługową albo zabudowę o przeznaczeniu mieszanym obejmującym wyłącznie te rodzaje zabudowy, jeżeli od dnia wejścia w życie tego planu w odniesieniu do tych gruntów upłynął okres 4 lat, a w tym czasie nie zakończono budowy zgodnie z przepisami prawa budowlanego – 4,51 zł  od 1 m2 powierzchni w 2025 r. i 4,72 zł w 2026 r.

Stawki za budynki i budowle

Z kolei stawki dla budynków bądź ich części czyli lokali w roku 2025 i 2026 są i będę następujące dla:

  • mieszkalnych  – 1,25 zł w 2026 r. i 1,19 zł w 2025 r. od 1 m2 powierzchni użytkowej,
  • związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 35,53 zł w 2026 r. i (w 34 zł w 2025 r. od 1 m2 powierzchni użytkowej,
  • zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym – 16,64 zł w 2026 r. i  15,92 zł w 2025 r. od 1 m2 powierzchni użytkowej,
  • związanych z udzielaniem świadczeń zdrowotnych w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej, zajętych przez podmioty udzielające tych świadczeń – 7,27 zł w 2026 r. i  6,95 zł w 2025 r. od 1 m2 powierzchni użytkowej,
  • pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 12 zł w 2026 r. i 11,48 zł w 2026 r. od 1 m2 powierzchni użytkowej.

Stawka podatku od budowli wynosi 2% ich wartości.

Co mogą ustalić gminy?

Rada gminy jest zobowiązana zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych do określania wysokości stawek podatku od nieruchomości. Stawki określone przez radę nie mogą przekraczać stawek maksymalnych corocznie waloryzowanych przez Ministra. W sytuacji gdy rada gminy nie uchwali nowych stawek ustawodawca przyjął zasadę, iż stosuje się stawki obowiązujące w roku poprzedzającym rok podatkowy.

Gmina ma też uprawnienie do różnicowania stawek podatku dla poszczególnych kategorii przedmiotów opodatkowania. Ustawa wskazuje jedynie przykładowe kryteria, które mogą temu służyć, np. lokalizację, rodzaj prowadzonej działalności, rodzaj zabudowy ale mogą to być różne kryteria np. stopień zużycia budynku. Trzeba jednak pamiętać, iż czasem w przypadku takiego zróżnicowania stawek może dojść do udzielenia im pomocy publicznej.

Nadto, rada gminy może wprowadzić zwolnienia od podatku od nieruchomości.

Zwolnienia z podatku od nieruchomości – kiedy możesz z nich skorzystać?

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych przewiduje także zwolnienia od podatku. Katalog tych zwolnień znajdziecie Państwo w art. 7 ustawy. Najważniejsze z nich opiszę poniżej.

Zwolnienia dla nieruchomości rolnych i związanych z działalnością gospodarczą

Po pierwsze wyjaśnię, że nieruchomości gruntowe mogą podlegać opodatkowaniu bądź podatkiem od nieruchomości bądź podatkiem rolnym albo podatkiem leśnym. Podatkiem rolnym opodatkowane są grunty wchodzące w skład gospodarstwa rolnego. Co więcej, zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości nie podlegają użytki rolne lub lasy, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnychza grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej uważa się grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Te opodatkowane są stawką najwyższą. Istnieją jednak też pewne zwolnienia. Z wymierzaniem podatku przedsiębiorcom też jest najwięcej problemów ale ponieważ nie to jest przedmiotem niniejszego artkułu wrócę do zwolnień podatkowych. I tak zwolnieniu mogą podlegać np.:

  • grunty, budynki i budowle wchodzące w skład infrastruktury kolejowej,
  • budowle infrastruktury portowej w portach morskich lub przystaniach morskich oraz zajęte pod nie grunty, a także budowle infrastruktury zapewniającej dostęp do portów morskich lub przystani morskich oraz zajęte pod nie grunty,
  • grunty i budynki wpisane indywidualnie do rejestru zabytków, pod warunkiem ich utrzymania i konserwacji, zgodnie z przepisami o ochronie zabytków, z wyjątkiem części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

Od podatku ustawa zwalnia także przedsiębiorców o statusie centrum badawczo-rozwojowego uzyskanym na zasadach określonych w przepisach o niektórych formach wspierania działalności innowacyjnej, w odniesieniu do przedmiotów opodatkowania zajętych na cele prowadzonych badań i prac rozwojowych.

Skontaktuj się →

Zwolnienia dla organizacji pożytku publicznego i budynków zabytkowych

Na mocy art. 7 ust. 1 pkt 14 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych zwalnia się od podatku nieruchomości lub ich części zajęte na prowadzenie nieodpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego. Zwolnione od podatku są określone nieruchomości lub ich części, jeśli są zajęte przez wskazany podmiot na oznaczone cele.  Ponadto na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 5 zwalnia się z podatku od nieruchomości grunty, budynki lub ich części zajęte wyłącznie na potrzeby prowadzenia przez stowarzyszenia statutowej działalności wśród dzieci i młodzieży w zakresie oświaty, wychowania, nauki i techniki, kultury fizycznej i sportu, z wyjątkiem wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej, oraz grunty zajęte trwale na obozowiska i bazy wypoczynkowe dzieci i młodzieży.  Od podatku od nieruchomości zwalania się także budynki użyteczności publicznej, takie jak szkoły czy szpitale.

Nieruchomości wpisane do rejestru zabytków mogą korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 7 ust. 1 pkt 14 ustawy o podatkach i opolanach lokalnych. Podnieść trzeba, iż nie jest indywidualnym wpisem do rejestru zabytków wpis do gminnej ewidencji zabytków.  Warunkiem zwolnienia jest jednak dochowanie obowiązku utrzymania i konserwacji zgodnie z przepisami ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Warto przy tym podkreślić, że za opiekę nad zabytkiem nie uznaje się samego utrzymania zabytku w stanie niepogorszonym, lecz powinność podejmowania działań pozwalających zachować walory historyczne czy naukowe (zob. wyrok NSA z 6.06.2025 r., III FSK 1124/24).

Zaległości podatkowe – jak uniknąć problemów?

Zaległości podatkowe to rzeczywisty problem każdego podatnika, który niestety może skończyć nie tylko zwiększeniem kwoty należnej gminie o wartość odsetek ale także egzekucją administracyjną. Żeby tego uniknąć warto podjąć działania już wcześniej, kiedy wiemy, że może nam zabraknąć środków na zapłatę podatku, co doprowadzi do powstania zaległości podatkowej.

Odsetki za zwłokę – co musisz wiedzieć?

Odsetki za zwłokę naliczane są od dnia następującego po dniu upływu terminu płatności podatku lub terminu, w którym płatnik lub inkasent był obowiązany dokonać wpłaty podatku na rachunek organu podatkowego. Jeżeli ostatni dzień terminu przypada na sobotę lub dzień ustawowo wolny od pracy, za ostatni dzień terminu uważa się następny dzień po dniu lub dniach wolnych od pracy, chyba że ustawy podatkowe stanowią inaczej.

Należy pamiętać, że odsetki za zwłokę zaokrągla się do pełnych złotych w ten sposób, że końcówki kwot wynoszące mniej niż 50 groszy pomija się, a końcówki kwot wynoszące 50 i więcej groszy podwyższa się do pełnych złotych.

Art. 54 Ordynacji podatkowej pozwala organom w pewnych sytuacjach nie naliczać odsetek. I tak odsetek nie nalicza się na przykład:

  • w przypadku zawieszenia postępowania z urzędu – od dnia wydania postanowienia o zawieszeniu postępowania do dnia doręczenia postanowienia o podjęciu zawieszonego postępowania;
  • jeżeli wysokość odsetek nie przekraczałaby trzykrotności wartości opłaty pobieranej przez Pocztę Polską za nadanie przesyłki poleconej;
  • za okres od dnia wszczęcia postępowania podatkowego do dnia doręczenia decyzji organu pierwszej instancji, jeżeli decyzja nie została doręczona w terminie 3 miesięcy od dnia wszczęcia postępowania.

Odsetki za zwłokę aktualnie tj. na dzień niniejszego wpisy wynoszą 12%.

Jakie są opcje na spłatę zaległości?

Przede wszystkim kiedy już zaległości powstaną mamy możliwość skorzystania z jednej z ulg podatkowych czyli możemy wystąpić z wnioskiem o:

  • odroczenie zaległości podatkowej wraz z odsetkami za zwłokę
  • rozłożenie na raty zapłaty zaległości podatkowej wraz z odsetkami za zwłokę
  • umorzenie w całości lub w części zaległości podatkowej, odsetek za zwłokę lub opłaty prolongacyjnej.

Czasem wyjściem z sytuacji będzie także przyjrzenie się obciążeniom z tego tytułu i próba zminimalizowania należności. Z doświadczenia wiem, że gminy często zawyżają wysokość podatku od nieruchomości, w związku z czym warto skonsultować się z doradcą podatkowym, który pozwoli Państwu ocenić prawidłowość podatku.

Korzyści z płacenia podatku od nieruchomości na czas

Na koniec pozwolę sobie napisać kilka zdań na temat płatności podatku od nieruchomości w terminie. Przypomnę przy tej okazji, że podatek jest płatny w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminach: do dnia 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego. Jeżeli jednak kwota podatku nie przekracza 100 zł, podatek jest płatny jednorazowo w terminie płatności pierwszej raty.

Jakie korzyści płyną z terminowej płatności?

Korzyści te wydają się oczywiste. Płacąc podatek na czas unikamy zwiększenia kwoty, którą na rzecz gminy musimy zapłacić. Nie powstanie bowiem obowiązek zapłaty odsetek. Ponadto nie ryzykujemy wszczęciem wobec nas egzekucji administracyjnej, która dodatkowo zwiększa zadłużenie.

Podsumowanie

Wydawać by się mogło, że wyliczenie podatku od nieruchomości nie powinno rodzić większych problemów ale nic bardziej mylnego. 
Nowelizacja wprowadzona ustawą  z 19.11.2024 r. o zmianie ustawy o podatku rolnym, ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz ustawy o opłacie skarbowej wprowadziła duże zmiany m.in. w definicji budynków i budowli na potrzeby opodatkowania podatkiem od nieruchomości, co jeszcze na ten moment skomplikowało ten podatek. Zanim wykształci się konkretna orzecznicza praktyka pewnie jeszcze nie raz zarówno podatnicy, jak i organy gminy będą miały problem z wymiarem podatku. Warto tez wiedzieć, że inaczej płacą podatek od nieruchomości np. osoby prawne, a inaczej osoby fizyczne, wobec tych rok rocznie wydawane są decyzje ustalające podatek od nieruchomości. Stawki są zróżnicowane, w zależności od przeznaczenia gruntu czy budynku, jak i w zależności od lokalizacji nieruchomości.