Rozgraniczenie nieruchomości

Postępowanie rozgraniczeniowe może toczyć się przed organem administracyjnym, którym jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta oraz w postępowaniu sądowym.
W drugim z wymienionych postępowań rozgraniczenie będzie się dokonywać wówczas gdy:
– sąd rozpoznaje sprawę o własność albo o wydanie nieruchomości czy też jej części i ustalenie przebiegu granic jest potrzebne do rozstrzygnięcia takiej sprawy, przy czym „sprawy o własność” należy rozumieć szeroko, obejmując nimi także powództwa negatoryjne o zaniechanie naruszeń własności nieruchomości, a w szczególności o zakazanie przechodu, przejazdu i przegonu bydła (tak np. Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 30 grudnia 1967 r., III CZP 95/67),
– w postępowaniu administracyjnym wydano decyzję o rozgraniczeniu, a strona niezadowolona z ustalenia granicy zażądała przekazania sprawy sądowi,
– wójt, burmistrz lub prezydent umorzył postępowanie i przekazał z urzędu sprawę sądowi albowiem nie została np. zawarta ugoda graniczna, a brak jest podstaw do wydania decyzji.

W niniejszym wpisie omówiony zostanie fragmentarycznie wyłącznie etap sądowy rozgraniczenia nieruchomości. I tak w pierwszej kolejności wskazać trzeba, iż podstawy materialne rozgraniczenia ujęte są w treści art. 153 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między interesowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną.
Przepis ten wskazuje tym samym kryteria według jakich powinno nastąpić rozgraniczenie wymieniając wśród nich: stan prawny, stan ostatniego spokojnego posiadania oraz w ostateczności – wszystkie okoliczności sprawy, przy czym kryteria te wzajemnie się wykluczają.
Każde ze wspomnianych kryteriów ma priorytet przed następnym.

A zatem, sąd zobowiązany jest dokonać rozgraniczenia w pierwszej kolejności według stanu prawnego jeżeli tylko materiał zebrany w sprawie pozwoli na ustalenie tego stanu, w szczególności pozwoli na ustalenie, do jakiej granicy na gruncie sięga własność właścicieli gruntów sąsiadujących. Co bardzo istotne przez stan prawny w judykaturze rozumie się także zasiedzenie przygranicznych pasów ziemi (por. orzeczenie SN z 26 kwietnia 1967 r., sygn.akt III CR 424/66).
Stan prawny najczęściej ustala się na podstawie dokumentów urzędowych i prywatnych, które mogą świadczyć o tym czyją własnością jest określony grunt. Mogą to być akty notarialne potwierdzające nabycie nieruchomości, akty własności ziemi, dane z ksiąg wieczystych, dane z ewidencji gruntów i budynków, mapy, plany, szkice, wykazy zmian gruntowych itd. Aczkolwiek sąd nie jest związany jedynie danymi z wynikającymi z dokumentów, może opierać się również na osobowych źródłach dowodowych takich jak zeznania świadków i przesłuchanie stron.
Obligatoryjne jest też w zasadzie dopuszczenie dowodu z opinii biegłego geodety. Dowód z opinii biegłego nie może być zastąpiony inną czynnością dowodową. W razie braku odpowiedniej inicjatywy dowodowej strony, sąd winien dopuścić ten dowód z urzędu.

Dopiero jeżeli w danej sprawie niemożliwe jest ustalenie stanu prawnego sąd może zastosować kryterium ostatniego spokojnego stanu posiadania w celu ustalenia spornych granic gruntów. Przepis nie precyzuje jak długo ma trwać ów spokojny stan posiadania. W nauce prawa uznaje się, że ostatnim stanem spokojnego posiadania jest trwające przez dłuższy czas posiadanie ustabilizowane, nie zakłócone przez sąsiadów. Sąd Najwyższy wyjaśnił ponadto w postanowieniu z dnia 6 maja 1974 r., sygn.akt III CRN 81/74, że do stwierdzenia takiego stanu nie wystarcza ustalenie, że granica istnieje przez okres dłuższy niż 1 rok, a więc że sąsiad utracił już możność wytoczenia powództwa posesoryjnego. Bezspornym jest także i to, że rozgraniczenia według tego kryterium nie można opierać na treści wyroku zapadłego w sprawie o naruszenie posiadania (art. 478 k.p.c.), gdyż z wyroku tego wynika jedynie ostatni stan posiadania, nie zaś ostatni spokojny stan posiadania. Przeciwdziałając niekorzystnemu dla siebie rozpoznaniu sprawy o rozgraniczenie na podstawie tego kryterium strony z pewnością winny zmierzać zatem do wykazania, że granica ulegała na przykład przesunięciom.

Trzecim i ostatnim wiążącym sąd kryterium rozgraniczenia są bliżej nieokreślone w przepisie „wszelkie okoliczności” . Ustawodawca nie zdecydował się na skatalogowanie tych okoliczności po to aby umożliwić sądom ustalenie przebiegu granicy przy uwzględnieniu różnorakich faktów jakie mogę zaistnieć w danym przypadku. W doktrynie podkreśla się, iż sąd stosując to kryterium powinien kierować się celowością, a więc wyznaczyć granice w ten sposób, aby ze względu na interesy sąsiadów byłoby to najbardziej sensowne (tak J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe, 2009, s. 82). Sąd winien kierować się zatem zasadami ogólnie pojętej sprawiedliwości, brać pod uwagę przeznaczenie gruntów (zarówno dotychczasowe, jak i planowane, jeśli realizacja tych planów jest wysoce prawdopodobna) i związane z tym szczególne potrzeby właścicieli. Jeżeli jeden z gruntów ma utrudniony dostęp do drogi publicznej lub należących do niego budynków gospodarskich, a przyjęcie jednego z możliwych (w świetle zebranych dowodów) wariantów ustalenia granicy dostęp ten ułatwi, na ogół trzeba przyjąć ten właśnie wariant jako najbardziej odpowiedni (tak Balwicka-Szczyrba Małgorzata, Karaszewski Grzegorz, Sylwestrzak Anna, Sąsiedztwo nieruchomości. Komentarz).

Wyjaśnienia także wymaga okoliczność, iż czynności dokonywane w toku wznowienia znaków granicznych nie prowadzą do ustalenia przebiegu granicy między nieruchomościami.
Wznowienie granic nieruchomości polega na odnalezieniu istniejącej i obowiązującej linii granicznej oraz zaznaczenie jej na gruncie znakami granicznymi. Wznowienie granic jest jedynie czynnością techniczną. Ma ono miejsce wówczas, gdy granice między sąsiadującymi nieruchomościami zostały już wcześniej prawnie ustalone. Innymi słowy, rozgraniczenie nieruchomości tworzy powstały w jego wyniku stan faktyczny i prawny, zaś wznowienie znaków granicznych taki stan jedynie przywraca.