Kto może zasiedzieć nieruchomość rolną?

W stanie prawnym, obowiązującym od dnia 30 kwietnia 2016 r.- co do zasady – nieruchomość rolną przez zasiedzenie może nabyć jedynie rolnik indywidualny i tylko jeżeli powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych (art. 172 § 3 kodeksu cywilnego). Przez nieruchomości rolne należy rozumieć nieruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego, a więc nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Natomiast rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkała w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo (patrz przepisy ustawy o ustroju rynku rolnego).
Tak wiec z przytoczonej regulacji wynika, że nie będzie mogła nabyć nieruchomości przez zasiedzenie np. spółdzielnia prowadząca działalność rolniczą.
Bez znaczenia dla możliwości zasiedzenia jest także to czy w chwili objęcia gospodarstwa rolnego w posiadanie zasiadujący był rolnikiem. Ustawodawca nie wymaga również aby był on rolnikiem przez cały okres biegu terminu zasiedzenia. Ważne jest aby był rolnikiem w chwili upływu okresu zasiedzenia. W przypadku gdy w trakcie biegu terminu zasiedzenia doszło do przeniesienia posiadania prawnie irrelewantne jest to czy aby poprzednik prawny zasiadującego był rolnikiem.
Nadmienić wypada przy tej okazji, że w doktrynie lansowany jest pogląd, iż brak statusu rolnika indywidualnego w chwili upływu okresu zasiedzenia traktować należy jedynie jako okoliczność wstrzymującą nabycie przez zasiedzenie, a nie wyłączającą zasiedzenie. Tym samym, jeżeli zainteresowany w dniu upływu terminu zasiedzenia nie posiada kwalifikacji rolniczych, nieruchomość tę nabędzie z chwilą, gdy kwalifikacje takie uzyska, o ile nadal nieprzerwanie (do dnia uzyskania kwalifikacji rolniczych) ją samoistnie posiada (tak M. Fras, M. Habdas. Kodeksu cywilny. Komentarz. Tom II).
Definicja nieruchomości rolnej zawarta w przepisach Kodeksu cywilnego nie wprowadza minimalnej normy obszarowej, a jedynie maksymalną – 300 ha. Z kolei art. 1 a ust 1 lit b ustawy o kształtowaniu ustroju rynku rolnego, która to ustawa zawiera szereg ograniczeń w obrocie gruntami rolnymi stanowi, że przepisów tej ustawy nie stosuje się do nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Dlatego też rodzi się pytanie o stosunek tych dwóch regulacji tj. art. art. 172 § 3 kodeksu cywilnego i przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rynku rolnego. Wśród praktyków zdania są podzielone, część z nich uważa, iż pomimo tego, że art. 172 § 3 kodeksu cywilnego nie odnosi się wprost do tej problematyki to jedynym uzasadnionym racjonalnie wnioskiem jest ten, że do zasiedzenia nieruchomości rolnej mniejszej niż 0.3 ha nie powinno również stosować się opisanych wyżej ograniczeń (bycia rolnikiem itd.). Skoro bowiem nieruchomość rolną poniżej 0,3 ha może bez przeszkód nabyć osoba nie będąca rolnikiem to nie ma żadnych uzasadnionych argumentów aby osoba nie będąca rolnikiem nie mogła jej zasiedzieć. Tym samym nieruchomość poniżej 0,3 ha mogłaby zasiedzieć bez ograniczeń podmiotowych w zakresie statusu rolnika indywidualnego na przykład osoba bliska, o której będzie jeszcze mowa niżej. Zdaniem innych nie ma podstaw do stosowania przepisów tej ustawy do zasiedzenia nieruchomości rolnych poza zakresem, do którego odwołuje się wprost art. 172 § 3 kodeksu cywilnego, a więc m.in. do wyjątków od nabycia nieruchomości przez inną osobę niż rolnik indywidualny czy też minimalnej powierzchni nieruchomości podlegającej ograniczeniom w obrocie. Rzeczywiście nie sposób odmówić logiki zwolennikom drugiego z poglądów co sprowadza się do wniosku, że przepis kodeksu cywilnego regulujący kwestię zasiedzenia jest instytucją autonomiczną, która odsyła do ustawy o kształtowaniu rynku rolnego jedynie na 3 płaszczyznach – mianowicie: definicji rolnika, nieruchomości rolnej i sposobu ustalenia powierzchni użytków rolnych. Tak naprawdę rozbieżności interpretacyjne w tym zakresie wyeliminuje dopiero dorobek judykatury, którego na razie brak.
Bezspornie, nieruchomość rolną będzie mógł również nabyć każdy, bez dodatkowych ograniczeń jeżeli tylko bieg terminu zasiedzenia (20 – letni w dobrej wierze i 30 – letni w złej wierze) zakończy się przed dniem 30 kwietnia 2019 roku. Zgodnie bowiem z wolą ustawodawcy przepisu art. 172 § 3 kodeksu cywilnego, w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw nie stosuje się, jeżeli zasiedzenie skończyłoby się przed upływem 3 lat od dnia wejścia w życie tejże ustawy.
Należy również pamiętać, że jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku zasiedzenia nieruchomości rolnej, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa działający na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej. Nie dotyczy to jednak sytuacji jeżeli nabycie ma nastąpić np. na rzecz osoby bliskiej, którą wg ustawy może być zstępny, wstępny, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione.
Na koniec trzeba jeszcze dodać, że w nauce prawa zarysował się kolejny co najmniej dyskusyjny pogląd, zgodnie z którym ponieważ ograniczenia obrotu zawarte w ustawie o kształtowaniu ustroju rynku rolnego nie dotyczą zbycia na rzecz osoby najbliższej, to również przy zasiedzeniu gdzie źródłem objęcia w posiadanie jest np. nieważna umowa z poprzednikiem prawnym będącego osobą bliską powinien zadziałać analogiczny mechanizm i osoba bliska nie będąca rolnikiem winna bez przeszkód zasiedzieć nieruchomość (tak A. Bieranowski: Dekompozycja konstrukcji zasiedzenia w nowym reżimie ograniczeń nabycia nieruchomości rolnej – zagadnienia węzłowe i uwagi de lege ferenda). Pogląd ten wydaje się jednak wątpliwy jeżeli zważy się, iż art. 172 § 3 kodeku cywilnego wyraźnie stanowi, że nieruchomość przez zasiedzenie może nabyć jedynie rolnik indywidualny. Nie ma przy tym przesądzającego znaczenia okoliczność, że nieruchomość tą osoba bliska może nabyć w drodze darowizny czy np. umowy kupna – sprzedaży.