Mieszkanie w TBS a możliwość cesji praw i obowiązków z umowy partycypacji

Partycypacja TBS, najprościej rzecz ujmując, to udział w kosztach budowy mieszkania umożliwiający korzystanie z tegoż mieszkania w drodze najmu mieszkania od podmiotów jakimi są towarzystwa budownictwa społecznego. Z założenia zatem mieszkania w Towarzystwach Budownictwa Społecznego nie są przeznaczone dla osób bardzo zamożnych, które dysponują środkami na zakup mieszkania na własność. Mieszkań tych co do zasady nie można sprzedać ani nikomu podarować. W niektórych przypadkach ustawodawca przewidział natomiast możliwość przeniesienia praw i obowiązków z umowy partycypacji w drodze cesji na kolejną osobę. Niniejszy wpis ma na celu przybliżenie problematyki jaką jest partycypacja TBS.

Uwagi ogólne
Kwestie związane z partycypacją w kosztach budowy, najmem lokali oraz przeniesieniem praw i obowiązków partycypanta regulują przepisy ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (zwana dalej ustawą). Zgodnie z ustawą obecnie partycypantami mogą być:
– osoby fizyczne,
– osoby prawne,
– gminy, powiaty i związki międzygminne,
– Agencja Mienia Wojskowego,
– organizacja pożytku publicznego,
– fundusz inwestycyjny zamknięty,
– pracodawcy.
W zależności od tego kto jest stroną umowy z TBS możliwości zbycia praw i obowiązków z umowy partycypacji mogą się różnić, co zostanie uszczegółowione poniżej. We wszystkich przypadkach, w których zbycie to jest dozwolone zastosowanie mieć będzie umowa cesji. Zgodnie z art. 509 § 1 kodeksu cywilnego wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania.

Jak kształtowała się możliwość cesji partycypacji na przestrzeni lat
Ustawa w swoim pierwotnym brzmieniu milczała na temat zbywania praw i obowiązków wynikających z umowy partycypacji, żaden przepis bezpośrednio nie odnosił się do takiej możliwości. Dopiero ustawa z dnia 27 sierpnia 2004 roku o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych innych ustaw zmieniła brzmienie jej artykułu 29 stanowiąc w jego ust 2, że pracodawcy, a także inne osoby, które zawarły z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy mieszkań, mogą bez zgody towarzystwa dokonywać cesji uprawnień i obowiązków wynikających z tych umów na rzecz wskazanych przez siebie najemców. Ponadto wprowadzono do ustawy art. 29 a, w którym uregulowano umowę o partycypacji z osobami fizycznymi, i w którym zapisów o cesji nie zawarto. Tak więc, od tego momentu, w ustawie istniały dwie różne regulacje – art. 29, który mówił o tym, że partycypantami mogą być pracodawcy działający w celu uzyskania lokali mieszkalnych dla swoich pracowników, a także osoby prawne mające interes w uzyskaniu lokali mieszkalnych przez wskazane przez nie osoby trzecie i te podmioty bez zgody TBS mogły zawierać umowy cesji i art. 29 a, który tożsamej opcji dla osób fizycznych już nie przewidywał. O ile zatem wcześniej jeszcze przyjmowało się, że istniała możliwość przeniesienia praw z uwagi na obowiązującą zasadę swobody umów to po nowelizacji argumentacja ta straciła sens.
Reasumując, przed nowelizacją dopuszczano możliwość zawierania umowy cesji praw z umowy partycypacji przez wszystkie podmioty będące partycypantami, natomiast po nowelizacji możliwością taką dysponowali już tylko pracodawcy oraz inne osoby, o których mowa w art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r., a więc inne niż osoby fizyczne. Osoba fizyczna, w momencie zakończenia najmu – po zmianach – miała jedynie prawo do zwrotu kwoty partycypacji.
Wspomniana ustawa nowelizująca zawierała oczywiście w tym względzie przepis przejściowy, który stanowił, że nowe regulacje miały zastosowanie do przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych objętych wnioskami wstępnymi o udzielenie kredytu ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, złożonymi począwszy od dnia 1 stycznia 2005 r. (patrz art. 4).
Kolejna nowelizacja ustawy z dnia 13.01.2007 roku wyłączyła możliwość dokonania cesji dodatkowo powiatom, gminom i związkom międzygminnym.
Następnie nowelizacja dokonana ustawą z dnia 22 czerwca 2017 r. spowodowała, że do art. 29 dodano ust. 5, który stanowił, że osoba fizyczna, która zawarła z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, może bez zgody towarzystwa dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tej umowy na rzecz wskazanego przez siebie najemcy. Tym samym od momentu wejścia w życie tejże ustawy nowelizującej również osoby fizyczne mogły bez przeszkód cedować uprawnienia i obowiązki wynikające z umów partycypacji bez zgody TBS.

Możliwość cesji partycypacji w obowiązującym stanie prawnym
Ostatnią nowelizacją, dokonaną ustawą z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw, ponownie dokonano istotnych zmian w zakresie wyżej opisanym (cesja partycypacji TBS) – tym razem jednak niekorzystnej z punktu widzenia partycypantów będących osobami fizycznymi. Mianowicie w wyniku wprowadzonych zmian pozostawiono możliwość przeniesienia praw i obowiązków z umowy pracodawcom i osobom prawnym z wyjątkiem umów zawartych przez powiaty, gminy, związki międzygminne i Agencję Mienia Wojskowego, zaś w odniesieniu do osób fizycznych postanowiono, że nie mogą one bez zgody towarzystwa, dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tej umowy na rzecz wskazanego przez siebie najemcy. Oczywiście w ustawie zawarto również przepis przejściowy, który reguluje stosunek regulacji wykluczającej zbycie partycypacji bez zgody TBS do umów zawartych przed datą wejścia w życie wspomnianej nowelizacji.

Podsumowując, zapisy obecnie obowiązującej ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego różnicują sytuację osób fizycznych i większości innych podmiotów, z którymi ustawa zezwala zawrzeć TBS-om umowę o partycypacji w kosztach budowy. Wolą ustawodawcy, obecnie Towarzystwa Budownictwa Mieszkaniowego będą miały znacznie większą kontrolę nad tym kim będą najemcy lokali.