Uchwała wspólnoty mieszkaniowej – jak i w jakich sytuacjach można ją uchylić?

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej. Posiadanie odrębnej własności lokalu wiąże się z różnymi kwestami. Jedną z nich jest to, że o wielu rzeczach właściciele decydują w formie uchwał. Uchwała taka może niekiedy okazać się dla nas niekorzystna. Co zatem możemy zrobić, jak można doprowadzić do jej uchylenia? O tym dowiecie się Państwo z poniższego wpisu.

Zasady podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej

Tytułem wstępu wyjaśnię zasady podejmowania uchwał przez członków wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota może być tzw. wspólnotą mieszkaniową małą bądź wspólnotą mieszkaniową dużą. Jeżeli liczba lokali wynosi maksymalnie trzy to mamy do czynienia ze wspólnotą małą. Cztery i więcej lokali to już wspólnota duża.

W małych wspólnotach w sprawach zwykłego zarządu do podjęcia czynności wystarczy, że akceptuje je większość wierzycieli. Jeżeli jednak jest to czynność z zakresu tych przekraczających zakres zwykłego zarządu konieczna będzie jednomyślność właścicieli lokali. To rozwiązanie niejednokrotnie stanowi zarzewie konfliktów. Przepisy nie definiują czynności zwykłego zarządu i tych zarząd ten przekraczających, ale do tych drugich na pewno zaliczać się będzie przebudowa nieruchomości czy jej podział.

W dużych wspólnotach mieszkaniowych czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd, natomiast do drugiego typu czynności potrzebna będzie uchwała właścicieli lokali. Uchwały zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Do rzadkości należy rozwiązanie, w którym na każdego właściciela lokalu przypada po prostu jeden głos.

W obowiązującym stanie prawnym uchwały wspólnoty mieszkaniowej mogą zostać podjęte w następujący sposób:

• na zebraniu właścicieli lokali,
• drogą indywidualnego zbierania głosów,
• w trybie mieszanym, czyli częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

Czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej może zostać uchylona?

Ponieważ może być tak, że uchwała zostanie podjęta bez naszego udziału lub przy naszym sprzeciwie, ustawodawca zagwarantował możliwość uchylenia uchwały. Wymaga to jednakże wytoczenia powództwa sądowego.

Jeżeli okaże się, że uchwała jest wadliwa, to mamy do czynienia z tzw. nieważnością względną, który daje sądowi możliwość uchylenia uchwały, o ile właściciel lokalu ją zaskarży.

Nadmienię tylko, iż w orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że w szczególnych wypadkach, gdy dochodzi do naruszenia podstawowych zasad porządku prawnego, dopuszczalne jest również powództwo o ustalenie nieważności uchwały (tak np. Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 19 sierpnia 2010 r.).

Proszę także pamiętać, że nie można uchylić uchwały nieistniejącej. Dopóki zatem uchwała wspólnoty mieszkaniowej nie zostanie podjęta, nie można wytoczyć powództwa.

A kto jest pozwanym w takiej sprawie? W dużej wspólnocie mieszkaniowej powództwo o uchylenie uchwały wytaczane jest wspólnocie, którą reprezentuje zarząd. Natomiast w małej wspólnocie biernie legitymowana jest wspólnota reprezentowana przez wszystkich współwłaścicieli lokali.

Przesłanki uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Prawo pozwala zaskarżyć uchwałę zarówno z powodu wystąpienia przyczyn, które mają charakter formalny, jak i materialny. Zgodnie z treścią art. 25 ustawy o odrębnej własności lokali dopuszczalne jest to z następujących powodów:

• niezgodności uchwały z przepisami prawa, lub
• niezgodności uchwały z umową właścicieli lokali, albo
• gdy uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, lub
• gdy uchwała w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu.

Akcentuję, iż każda z tych przesłanek jest samodzielna i od siebie niezależna. Domagając się uchylenia uchwały wystarczy wykazać istnienie tylko jednej z nich. Może się jednak zdarzyć tak, że uchwała będzie uzasadniona więcej niż jedną przesłanką.

Przykładów uchwał wspólnoty, które są zaskarżane i uchylane na tych podstawach jest naprawdę dużo. Poczynając od uchwał, które wkraczają już w prawo własności właściciela lokalu, po naruszenie zasad współżycia społecznego czy ustalenie wysokości zaliczek. Zaskarżalna w tym trybie jest też bardzo często uchwała zmierzająca do przymusowej sprzedaży lokalu. Sądy zakwestionowały także zgodność z prawem uchwał zawierających niedookreślone zgody, tzw. blankietowe. Takie uchwały uznawane są bowiem właśnie za sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Gros uchwał, zaskarżanych do sądu, wiąże się także z zapachami czy hałasem.

Z kolei naruszeniem interesów właściciela lokalu może być przykładowo obniżenie komfortu jego życia. Życie uczy, że ile wspólnot, tyle różnych historii więc nie sposób skatalogować możliwych przypadków kwalifikujących uchwałę do uchylenia.

Kto może żądać uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej?

Ustawa pozwala żądać uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej jednej grupie osób. Mianowicie, są to właściciele lokali. Warto wiedzieć, że były właściciel nie ma prawa zaskarżyć uchwały nawet jeżeli podjęto ją gdy był on jeszcze właścicielem lokalu. W przypadku gdy pozew wniesie osoba nie będąca właścicielem lokalu, sąd powództwo oddali.

Nie może żądać uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej ani jej zarząd, ani żaden z jego członków. Prawa do zaskarżenia uchwały nie ma też zarządca.

Poza uchyleniem uchwały w pozwie często należy domagać się też wstrzymania wykonania uchwały. Sam bowiem fakt, że właściciel uchwały złoży pozew, w którym żąda uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej nie powoduje, że wspólnota nie może jej wdrożyć  w życie. Warto zatem, dla swojego dobra, zawsze zadbać o prawidłowe sformułowanie treści pozwu.

Jaki jest termin na żądanie uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej?

Dość krótki. Powództwo może bowiem zostać wytoczone w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Ustawa nie przewiduje w tym względzie żadnych wyjątków. Dla spóźnialskich nie mam niestety dobrych wiadomości. Termin na żądanie uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest terminem zawitym. Oznacza to, że nie może on być przywrócony.

Wskażę tylko, iż przepisy nie określają formy powiadomienia o treści uchwały właściciela lokalu. Może się to odbyć zatem zasadniczo w każdy możliwy sposób byle tylko miał on możliwość zapoznania się z treścią tej uchwały. W praktyce jest to najczęściej informowanie za pomocą pism wkładanych do skrzynek listowych.  Nie zawsze zatem 6 tygodni będzie liczone wprost od daty podjętej uchwały. O tym też dobrze jest pamiętać.

Jaka jest opłata od pozwu o uchylenie wspólnoty mieszkaniowej?

Jeżeli decydują się Państwo na uchylenie uchwały trzeba wiedzieć z jakimi kosztami to się wiąże. Ustawa przewiduje bowiem konieczność uiszczenia opłaty. Opłata ta jest opłatą stałą tj. niewiążącą się z wartością przedmiotu sporu. Opłata od pozwu o uchylenie wspólnoty mieszkaniowej wynosi 200 zł. Jest zatem opłatą stosunkowo niewielką.

Z praktyki na sali sądowej wiem, że zaskarżane uchwały są dość często uchylane. Bardzo bogate jest też orzecznictwo dotyczące tej problematyki. Jeżeli zatem uchwała jest dla Państwa niekorzystna czy w jakikolwiek sposób kłopotliwa, warto rozważyć wytoczenie powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej.