Wielu Polaków zamieszkuje w blokach mieszkalnych, częściowo wchodzą one w zasób nieruchomości należących do spółdzielni mieszkaniowych. Zdecydowanie więcej niż spółdzielni jest jednak wspólnot mieszkaniowych. Z tego względu postanowiłam napisać Państwu nieco więcej na temat praw i obowiązków właścicieli lokali oraz korzystania przez nich z części wspólnych – bo to rodzi wiele kłopotów w praktyce.
Czym jest ustawa o wspólnotach mieszkaniowych?
Ustawa o wspólnotach mieszkaniowych, jak często nazywa się ją potocznie, to tak naprawdę ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. Jest to zbiór przepisów kluczowy dla funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Dodam też, że jeżeli czegoś nie znajdziemy w tej ustawie to możemy jeszcze poszukiwać stosownych regulacji w kodeksie cywilnym.
Co reguluje ustawa o własności lokali?
Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o własności lokali określa ona sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną. Ustawa składa się z rozdziałów, w których znajdą Państwo uregulowanie najważniejszych kwestii związanych ze wspólnotami.
Wspólnoty mieszkaniowe – Prawa i obowiązki właścicieli lokali
Kluczowe informacje zawarte są w rozdziale 3 wspomnianej ustawy zatytułowanym „prawa i obowiązki właścicieli lokali”. Już z samej nazwy rozdziału wynika, że lokatorzy mają tak prawa, jak i powinności. Jakie one są napiszę Państwu poniżej.
Prawa właścicieli lokali – Prawa lokatora we wspólnocie mieszkaniowej
Przede wszystkim prawem właścicieli lokali jest możliwość korzystania z nieruchomości wspólnej, a więc nieruchomości gruntowej, klatki schodowej, windy, rowerowni, pralni itd. Prawo do korzystania z własnego lokalu jest oczywiście kluczowe. Możliwe jest jednak także pobieranie przez właściciela pożytków i innych przychodów służących pokrywaniu wydatków związanych, a więc np. najem lokalu, którego jest się właścicielem.
Obowiązki właścicieli lokali
Warto jednak podkreślić, że właściciele lokali mają także szereg obowiązków, a nie tylko prawa. Wśród nich należy wyróżnić:
- obowiązek korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystanie przez innych współwłaścicieli,
- obowiązek utrzymywania lokalu w należytym stanie,
- obowiązek przestrzegania porządku domowego, w tym tych określonych regulaminem jeżeli taki wspólnota uchwaliła z konsekwencją taką, że jeżeli właściciel tego uporczywie nie przestrzega jest możliwość orzeczenia przez sąd przymusowej sprzedaży lokalu we wspólnocie,
- obowiązek ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem lokalu oraz uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej,
- zezwolenie na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje – na żądanie zarządu.
Prawa i obowiązki zarządu wspólnoty mieszkaniowej
We wspólnocie nie tylko właściciele mają swoje obowiązki, ma je także zarząd wspólnoty. Podobnie jest z obowiązkami i te właśnie Państwu poniżej przybliżę.
Prawa zarządu
Z mocy art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej polega na dokonywaniu czynności zwykłego zarządu, które organ wykonawczy wykonuje samodzielnie. Ponadto może też dokonać czynności zachowawczych. Zarówno prowadzenie spraw wspólnoty jest prawem, ale też obowiązkiem zarządu.
W sprawach tzw. zwykłego zarządu, zarząd wspólnoty może działać samodzielnie. W sprawach większej wagi potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie.
Co bardzo ważne, jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd.
Obowiązki zarządu
Do najgłówniejszych obowiązków zarządu należy:
- uzyskanie uchwały wspólnoty w sytuacjach gdy prawo tego wymaga (art. 21 ust. 2 ustawy o własności lokali),
- dokonywanie rozliczeń przez rachunek bankowy,
- składanie właścicielom lokali rocznego sprawozdania ze swojej działalności,
- zwołanie zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku,
- dbanie o interes wspólnoty, o nieruchomość wspólną, prawidłowość rozliczeń itd.
Pomieszczenia wspólne w spółdzielni mieszkaniowej – zasady korzystania
Wspólnota mieszkaniowa to nie tylko lokale wykupione na własność, co trzeba jasno podkreślić. To także części wspólne, z których korzystanie bywa kością niezgody pomiędzy poszczególnymi właścicielami. Warto wiedzieć zatem przede wszystkim co stanowi część wspólną we wspólnocie i jakie są zasady korzystania z tychże części wspólnych.
Co to są pomieszczenia wspólne?
Nieruchomość wspólną funkcjonującą w ramach wspólnoty mieszkaniowej definiuje przepis art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, który stanowi, że nieruchomość wspólna obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Jak doprecyzował to Sąd Apelacyjny w Warszawiew wyroku z dnia 5 marca 2015 r., VI ACa 736/14 „Nieruchomość wspólną stanowi nieruchomość wyjściowa (cały budynek) pomniejszona o wszystkie samodzielne lokale (wyodrębnione i niewyodrębnione) oraz pomieszczenia do nich przynależne. Współwłaścicielami tej nieruchomości są wszyscy właściciele samodzielnych lokali, tzn. właściciele lokali wyodrębnionych oraz właściciele lokali niewyodrębnionych”. Najprościej mówiąc pomieszczenia wspólne to pomieszczenia takie jak strychy, rowerownie, piwnice, klatki schodowe, windy, schowki itp. W zależności od okoliczności, częścią wspólną może być też balkon bądź taras.
Jakie są zasady korzystania z pomieszczeń wspólnych?
W myśl przepisu art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali każdy właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Zasada jest, że każdy właściciel ma równe prawa. Aczkolwiek warto wskazać, że tą ogólną regułę można zmienić poprzez tzw. umowę quoad usum czyli umowę podziału nieruchomości wspólnej do korzystania. Tak jest przykładowo w odniesieniu do miejsc postojowych w garażach podziemnych. To, że kupujemy od dewelopera mieszkanie z przydzielonym nam miejscem postojowym nr 1 nie oznacza, że stajemy się właścicielami części garażu. Jesteśmy jego współwłaścicielem ale jedynie z prawem do korzystania z tego właśnie miejsca garażowego.
Warto też podkreślić, że korzystanie z części wspólnej w sposób uniemożliwiający innym właścicielom korzystanie z nieruchomości może rodzić bardzo negatywne konsekwencje. Przede wszystkim zgodnie z orzecznictwem właściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. w sposób wyłączający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy na podstawie art. 224 § 2 lub art. 225 k.c. (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 9 marca 2021 r., I ACa 64/21). Jak najbardziej możemy korzystać z piwnicy czy innego pomieszczenia w sposób wyłączny ale tylko wtedy gdy się tak ze wspólnotą umówimy. Warto o to czasem zadbać.
Regulamin wspólnoty mieszkaniowej – dlaczego warto go mieć?
Regulamin we wspólnocie to ważny dokument i warto go mieć. Można zawrzeć w nim wiele praw i obowiązków, które usprawnią funkcjonowanie wspólnoty i wyeliminują konflikty międzyludzkie. W zależności bowiem od sytuacji czasem trzeba ułatwić właścicielom zgodne współżycie. Można zatem określić zasady prowadzenia remontów – ich dni i godziny po to aby umożliwić innym spokojne przebywanie w swoich mieszkaniach. Podobnie można określić możliwość grillowania na balkonie czy zasady parkowania na wspólnych miejscach przed blokiem. Regulamin wspólnoty może zawierać zasady ustalające to czego ustawodawca wprost nie uregulował.
Regulamin wspólnoty mieszkaniowej, a prawo
Regulaminy te najczęściej powstają na dwa sposoby, po pierwsze czasem określa je już deweloper i czyni niejako elementem umowy o ustanowieniu własności lokali mieszkalnych. Ale zdecydowanie częściej regulaminy powstają już po zakupach mieszkań w gronie właścicieli lokali. Wówczas wprowadzane są uchwałą, która może zostać zaskarżona do sadu w ciągu 6 tygodni od podjęcia albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Należy o tym pamiętać i w razie gdy regulamin będzie dla nas krzywdzący – zaskarżyć uchwałę.
