W nieruchomości wielu z nas lokuje swoje oszczędności, nic więc dziwnego, że na którymś etapie życie staramy się przekazać je członkom rodziny, często dzieciom czy wnukom. Możliwości w jaki sposób to zrobić jest wiele, a wśród nich chociażby sprzedaż. Ta opcja jednak nie jest specjalnie często wybierana. Zdecydowanie częściej prym wiodą jednak czynności nieodpłatne i o nich głównie będzie mowa poniżej.
Darowizna nieruchomości
W relacjach pomiędzy osobami najbliższymi bardzo często spotykana jest na pewno darowizna. Jest ona szczególnie popularna między osobami w tzw. grupie zerowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn z uwagi na korzystne regulacje podatkowe w podatku od spadków i darowizn. Zgodnie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, podatku nie zapłaci małżonek, dzieci, wnuki, prawnuki, rodzice, dziadkowie, pradziadkowie, rodzeństwo, ojczym i macochę. Zwolnienie to obejmie także przysposabiających, przysposobionych i ich zstępnych, osoby, które przebywają lub przebywały w rodzinie zastępczej, w rodzinnym domu dziecka, w placówce opiekuńczo-wychowawczej lub w regionalnej placówce opiekuńczo-terapeutycznej, o których mowa w ustawie z dnia 9 czerwca 2011 r. o wspieraniu rodziny i systemie pieczy zastępczej, a za wstępnych także odpowiednio osoby tworzące rodzinę zastępczą, prowadzące rodzinny dom dziecka lub pracujące z dziećmi w placówce opiekuńczo-wychowawczej lub w regionalnej placówce opiekuńczo-terapeutycznej.
Pozostałych członków rodziny już powyższe zwolnienie nie obejmuje.
Odwołanie darowizny
Odwołanie darowizny jest dopuszczalne w dwóch przypadkach:
– razie niedostatku darczyńcy, tak zgodnie z treścią art. 896 i 897 k.c. można odwołać darowiznę niewykonaną, a więc w przypadku nieruchomości nie będzie zbytnio miało miejsca oraz
– w razie niewdzięczności obdarowanego.
Rażąca niewdzięczność jest ocenna, nie ma definicji tego pojęcia w przepisach prawa. Jak rozumieć to pojęcie mówi nam orzecznictwo i tak „Zachowanie może być uznane za wyczerpujące znamiona rażącej niewdzięczności, jeżeli będzie świadomym, rozmyślnym naruszeniem podstawowych obowiązków, kwalifikację taką uzasadnia również wyrządzenie krzywdy czy przykrości, postępowanie w sposób niezamierzony, w uniesieniu czy rozdrażnieniu. Nie uzasadnia odwołania darowizny dopuszczenie się przez obdarowanego takich czynów, które w danych okolicznościach czy warunkach nie wykraczały poza zwykłe przypadki życiowych konfliktów. Nie ma przy tym ogólnej reguły pozwalającej na uznanie zachowania obdarowanego wobec darczyńcy za rażącą niewdzięczność uzasadniającą odwołanie darowizny” (tak wyrok SN z 23.11.2018 r., II CSK 646/17).
Najczęściej są to w praktyce czyny karalne jak np. przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu lub czci albo przeciwko majątkowi darczyńcy oraz o naruszenie przez obdarowanych spoczywających na nim obowiązków rodzinnych, zdrada itp.
Wady darowizny nieruchomości
Jak zaletą tej formy przekazania nieruchomości są podatki tak istnieją też wady darowizny np. na rzecz jednego z posiadanych dzieci. Darowizna ujawni swoje wady na etapie dziedziczenia po zmarłym darczyńcy. Po pierwsze w przypadkach określonych w art. 1039 k.c. darowizna na rzecz spadkobiercy zalicza się na schedę spadkową choć w tym przypadku ustawodawca zezwolił spadkodawcy zwolnić spadkobiercę z tego zaliczenia. Po drugie zaś wartość darowizny jest uwzględniana przy obliczaniu zachowku należnego spadkobiercom.
Przekazanie nieruchomości w testamencie
Kolejną bardzo częstą formą przekazania nieruchomości jest rozporządzenie nią w testamencie, temu służy zapis windykacyjny. Przedmiotem zapisu windykacyjnego może być nie tylko sama nieruchomość ale mogą być to także ekspektatywy (np. ekspektatywa odrębnej własności lokalu) oraz udziały we współwłasności nieruchomości.
Należy jednak pamiętać, że na przeniesienie nieruchomości wskutek zapisu windykacyjnego trzeba chwilę poczekać bo zobowiązanie do wykonania zapisu powstaje z chwilą otwarcia spadku. Zapisobierca windykacyjny nabywa w drodze zapisu nieruchomość w stanie istniejącym w chwili otwarcia spadku, a zatem w kształcie, wartości i o takim przeznaczeniu, jakie nieruchomość ta posiada w chwili otwarcia spadku. Może zatem zdarzyć się, że nieruchomość pomiędzy sporządzeniem testamentu a chwilą jej nabycia będzie miała dużo wyższy bądź dużo niższy standard.
Wadą tego rozwiązania jest to, że może się ono wiązać się z kwestionowaniem testamentu przez osoby zainteresowane i skutkuje ono zwiększeniem schedy spadkowej w przypadku zachowku.
Umowa o dożywocie
Kolejną opcją na przeniesienie nieruchomości na inną osobę jest umowa dożywocia. Umowa ta, zgodnie z art. 908 k.c. polega na tym, że nabywca, w zamian za otrzymaną, nieruchomość zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Zakres świadczeń można rozszerzyć i w pewnym stopniu ograniczyć.
Umową dożywocia nie można przenieść na członka rodziny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
Co bardzo ważne, przedmiot umowy dożywocia wchodzi do majątku wspólnego małżonków, nawet wtedy, gdy umowa dożywocia zostaje zawarta tylko z jednym z małżonków.
Czy umowa dożywocia jest opodatkowana?
Tak, umowa ta jest opodatkowana i w przeciwieństwie do umowy darowizny nie ma tu zwolnienia podatkowego. Umowa dożywocia jest umową odpłatną, a to oznacza, że podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 %. Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości.
Rozwiązanie umowy dożywocia
Umowy dożywocia nie można tak po prostu sobie rozwiązać. Można ro zrobić:
– za zgodną wolą stron,
– wyrokiem sądu.
Rozwiązanie umowy o dożywocie nie stanowi podstawy do wystąpienia o zwrot 2-proc. podatku od czynności cywilnoprawnych. Jak już raz ten podatek zapłaciliśmy to już go niestety w tym przypadku nie odzyskamy.
Jeżeli nabywca zbędzie nieruchomość otrzymaną w ramach umowy dożywocia, zbywca ma prawo żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę.
Wyżej wymienione sposoby to te statystycznie najczęstsze ale absolutnie nie jedyne. Istnieje jeszcze wiele innych mniej lub bardziej bezpośrednich możliwości przeniesienia nieruchomości na członka rodziny. W każdym przypadku, decydując się na wybór jednego z nich, warto przenalizować skutki podatkowe i prawne jakie on wywoła. W tym celu oczywiście chętnie służę Państwu pomocą.
