Cesja umowy deweloperskiej – zmiany w prawie w 2023

Cesja umowy deweloperskiej to trójstronna umowa, na podstawie której strona umowy deweloperskiej przenosi prawa i obowiązki z tej umowy na nowy podmiot. W ostatnich czasach bardzo popularne jest zjawisko masowego obrotu m.in. umowami deweloperskimi. Cesja praw z umowy deweloperskiej pozwala inwestorom zarabiać poprzez pobieranie prowizji ale niedługo zasady mają się nieco zmienić, co przybliżę w poniższym wpisie. Szeroko zapowiadane są bowiem plany, w ramach których cesja praw z umowy deweloperskiej ma nie być już zjawiskiem powszechnym. Czy tak się stanie myślę, że będzie można samodzielnie ocenić po przeczytaniu niniejszego wpisu.

Cesja umowy deweloperskiej

Stan obecny.
Umowa deweloperska oznacza umowę zawartą między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa. Zgodnie z art. 509 Kodeksu cywilnego wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania), a wraz z wierzytelnością na nabywcę przechodzą wszelkie z nią związane prawa. W przypadku umowy deweloperskiej przenoszona jest wierzytelność o wybudowanie i przeniesienie prawa własności do nieruchomości w przyszłości.
Cesja umowy deweloperskiej w chwili obecnej nie jest ani zakazana ani szczególnie ograniczona, w istocie chodzi o umowę przelewu praw wraz z umową przejęcia obowiązków. Jest to jednak umowa trójstronna i do swojej skuteczności wymaga zgody dewelopera. Nierzadko spotykana jest sytuacja, w której inwestorzy wręcz hurtowo nabywają prawa z takich umów, a następnie je zbywają odpłatnie na rzecz innych osób. Cesja praw z umowy deweloperskiej może mieć miejsce zarówno przed otrzymaniem kluczy do lokalu od dewelopera, po otrzymaniu kluczy ale dopuszczalne jest też zbywanie umów przedwstępnych sprzedaży lokali na rynku wtórnym.
Cesja praw, czy jak ktoś woli, cesja mieszkania to co do zasady działalność gospodarcza w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, choć może nie być działalnością w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym. Można odnotować spory z fiskusem czy cesja deweloperska jest dostawą towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku VAT czy też winna ona być traktowana jako czynność opodatkowana będąca świadczeniem usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 tej ustawy. Judykatura stanęła na stanowisku, że jest to dostawa towaru i należy stosować stawkę 8% VAT  jeżeli cesja dotyczyć ma lokali w obiektach zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, gdzie powierzchnia nie przekracza 150 m2 (tak np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 10 listopada 2021 r., sygn.akt I SA/Łd 645/21).
Nadmienię też, że cesja umowy deweloperskiej rodzi skutki w podatku dochodowym. Nawet jeżeli dochodzi do niej poza działalnością gospodarczą, albowiem w takim przypadku przychody z odpłatnych cesji podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym jako przychody z praw majątkowych w rozumieniu art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług, który należy wykazać w rocznym zeznaniu podatkowym za dany rok oraz opodatkować dochód z tego tytułu na zasadach ogólnych, według skali podatkowej (tak interpretacja podatkowa z dnia 4 sierpnia 2021 r.0113-KDIPT2-2.4011.464.2021.2.AKR).

Cesja umowy deweloperskiej

Nadchodzące zmiany.

Obecnie mają wejść w życie przepisy, zgodnie z którymi cesja umowy deweloperskiej ma zostać w pewnej mierze ograniczona. Precyzyjniej ustawa o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, uchwalona w dniu 14 kwietnia 2023 r. ma wprowadzać zmiany również w zakresie cesji praw wynikających z umów rezerwacyjnych i deweloperskich. Według założeń cesja umowy deweloperskiej będzie możliwa jeżeli będzie następowała na rzecz osób należących do I i II grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn. Inaczej będzie miała wyglądać cesja mieszkania na rzecz osoby trzeciej.  Wymieniona ustawa stanowi bowiem, że będzie możliwe przeniesienie wierzytelności z umowy deweloperskiej w przypadku gdy:
• umowa dotyczyć nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym domu jednorodzinnego wraz z nieruchomością gruntową,
• zbywający w okresie trzech lat poprzedzających przeniesienie tych wierzytelności nie dokonał przeniesienia wierzytelności wynikających z innej umowy deweloperskiej
Cesja z umowy deweloperskiej z naruszeniem powyższych warunków nie będzie jednak skutkować nieważnością przeniesienia praw, a jedynie może się wiązać z odpowiedzialnością karną zbywającego.
Ustawa ta na dzień przygotowania niniejszego wpisu została przekazana do podpisu prezydentowi. Przepisy dotyczące cesji mają wejść w życie 30 dni od dnia ogłoszenia ustawy.
Wydaje się, że zawarte w niej zapisy nie spowodują, że cesja umowy deweloperskiej przestanie być popularną formą zarobkowania, a to z tego względu, że przepisy te nie dotyczą zbywania praw z tej umowy przez osoby prowadzące działalność gospodarczą, przez przedsiębiorców, którzy trudnią się tym zawodowo.