Dochodzenie roszczeń od dewelopera z tytułu ujawnionych wad w budynku

Deweloper odpowiada za określone wady fizyczne ujawnione zarówno w poszczególnych lokalach znajdujących się w budynku, jak i za wady w częściach wspólnych tegoż budynku jak balkony, klatki schodowe, dachy itp.
Najczęściej w praktyce wady dotyczące części wspólnych dochodzone są w procesie przez wspólnoty mieszkaniowe, co nie oznacza jednakże, iż mają one legitymację do dochodzenia tych roszczeń wynikającą z samego faktu zarządzania częściami wspólnymi.
Niniejszy wpis będzie miał na celu przybliżenie zasad dochodzenia roszczeń z tytułu wad właśnie przez wspólnoty.

Komu przysługują roszczenia względem dewelopera?
Niezależnie zaś od tego czy wady występują w częściach wspólnych budynków, czy też w poszczególnych lokalach roszczenia z tym związane przysługują właścicielom poszczególnych lokali mieszkalnych. Źródłem tych roszczeń, nieważne czy z tytułu rękojmi czy roszczeń odszkodowawczych są bowiem umowy zawarte z deweloperem. Aby wspólnota mieszkaniowa mogła dochodzić roszczeń z rękojmi/roszczeń odszkodowawczych w związku z wadami części wspólnych wymagane byłoby zawarcie umów cesji praw do dochodzenia tych roszczeń pomiędzy właścicielami lokali (a przynajmniej jednym z właścicieli), a wspólnotą. W judykaturze wykrystalizował się wyraźny pogląd, iż dochodzenie roszczeń dotyczących wad fizycznych nieruchomości wspólnej nie należy do czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną i tym samym nie mieści się w granicach zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej (tak m.in. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2004 r., sygn.akt III CZP 48/04, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 czerwca 2019 r., sygn.akt I CSK 743/18 i inne). „Wspólnota ma legitymację do dochodzenia roszczeń przeniesionych na nią w drodze przelewu. Przelew roszczeń każdego ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej stwarza legitymacja materialna. Każdemu z nich przysługuje bowiem “cząstkowe” uprawnienie do dochodzenia tych roszczeń, określone wielkością udziału w nieruchomości wspólnej, a źródłem tych roszczeń jest umowa sprzedaży lokalu. Roszczenia z tytułu rękojmi oraz roszczenia odszkodowawcze wypływają ze stosunku prawnego łączącego właściciela lokalu – nabywcę ze sprzedawcą lokalu. Roszczenia te można przelać na dowolną osobę trzecią, w tym także na wspólnotę mieszkaniową. Dopuszczalność przelewu roszczenia na wspólnotę mieszkaniową nie wynika więc z charakteru roszczenia lecz z cechy przenoszalności, która charakteryzuje roszczenia wynikające z umowy sprzedaży. Wypływające z umowy sprzedaży roszczenia mogą dotyczyć zarówno odrębnego lokalu jak i części wspólnych. Różnica polega na tym, że współwłaścicielowi przysługuje pełnia roszczeń związanych z odrębnym lokalem natomiast co do części wspólnych jest to ułamkowa część, odpowiadająca wartości jego udziału w częściach wspólnych” (tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 19 sierpnia 2016 r. sygn.akt I ACa 196/16).

Rodzaje roszczeń przysługujących nabywcom lokali mieszkalnych względem dewelopera
Istnieją dwa tryby dochodzenia roszczeń względem dewelopera, a mianowicie są to przepisy kodeksu cywilnego o rękojmi (art. 556 i nast.) oraz przepisy dotyczące odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy (art. 471 k.c). Potwierdza to teza wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 2 września 2014 r. w sprawie I ACa 186/13 (pozwanym w niniejszej sprawie był deweloper), zgodnie z którą „przysługujące kupującym uprawnienia z tytułu rękojmi wskutek wadliwości przedmiotu sprzedaży nie pozbawiają go prawa do poszukiwania najlepszej dla siebie w danych okolicznościach rekompensaty. Kupujący może zatem dochodzić swoich uprawnień z tytułu rękojmi za wady, ale też może żądać odszkodowania za faktyczną szkodę, jakiej doznał wskutek wadliwości rzeczy. Żądanie odszkodowania w tej sytuacji nie musi być poprzedzone próbą skorzystania z rękojmi”.
Prawo dopuszcza także możliwość żądania naprawy budynku w ramach roszczenia odszkodowawczego m.in. w drodze sięgnięcia do treści art. 363 kodeksu, który stanowi, że naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Tak więc uznaje się za dopuszczalną możliwość żądania od dewelopera restytucji naturalnej w postaci usunięcia wad sprzedanej rzeczy na podstawie ogólnych zasad kontraktowej odpowiedzialności odszkodowawczej (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 września 2014 r., sygn.akt II CSK 795/13).
Co istotne, rękojmia nie wyłącza odszkodowania na zasadach ogólnych, podkreślił to m.in. Sąd Apelacyjny w Katowicach z dnia 2 maja 2011 roku, sygn.akt I ACa 269/11 stanowiąc wyraźnie, że „nie ma przeszkód, by kupujący, który ani nie odstępuje od umowy, ani nie żąda obniżenia ceny, mógł na zasadach ogólnych wystąpić z roszczeniem przewidzianym w art. 471 k.c. za nienależyte wykonanie umowy sprzedaży”.

Terminy dochodzenia poszczególnych roszczeń
Zgodnie z treścią art. 568 k.c. roszczenia z tytułu rękojmi mogę być przez wspólnotę dochodzone w terminie 5 lat od dnia wydania lokalu pierwszemu z nabywców.
W przypadku dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, stosownie do poglądu wyrażonego przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 22 listopada 2013 r., sygn. akt III CZP 72/13 roszczenie to przedawnia się w terminie 10 lat od dnia wykrycia wady budynku.

Syntetyzując, deweloper jest odpowiedzialny za stan lokali i części wspólnych budynków wobec nabywców lokali, a nie względem wspólnoty. Wynika to z faktu, że wszystkie roszczenia mają swoje źródło w umowach zawieranych przez nabywców poszczególnych lokali. Wspólnota będzie miała tylko wówczas legitymację do wytoczenia powództwa przeciwko deweloperowi jeżeli właściciele lokali dokonają na wspólnotę przelewu tych roszczeń.