Najem lokalu użytkowego – prawa i obowiązki

Najem lokalu użytkowego może być w dużo większym stopniu ukształtowany wolą stron niż umowa najmu lokalu mieszkalnego. Mniej przepisów ma w tym zakresie charakter bezwzględnie obowiązujący. Strony mogą dość swobodnie uregulować wiele kwestii. Poniżej postaram się je Państwu wyjaśnić.

Najem lokalu użytkowego

Najem lokalu użytkowego uregulowany został w przepisach kodeksu cywilnego (dalej: KC). Są to art. 659 i nast. KC. Źródłem jego powstania jest umowa najmu lokalu użytkowego. Najem ten może być zawarty w obrocie profesjonalnym na czas określony wynoszący maksymalnie 30 lat bo zawarty na dłuższy czas i tak traktowany jest po tych 30 latach jak zawarty na czas nieoznaczony.

W zasadzie większość postanowień takiej umowy może być indywidualnie uzgodnione pomiędzy stronami. Jednym z przykładów może być chociażby kwestia związana z nakładami w lokalu. Co do zasady art.  662 §  1 kodeksu stanowi, że  wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu ale można umówić się zupełnie inaczej i to najemca może dostosować czynsz do potrzeb prowadzonej przez siebie działalności, a w zamian wynajmujący może przykładowo obniżyć czynsz. Potwierdził to przykładowo Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18 września 2019 r., sygn.akt IV CSK 296/18 stanowiąc, iż określony w art. 662 KC rozkład praw i obowiązków stron związanych z utrzymaniem rzeczy najętej w stanie przydatnym do umówionego użytku ma charakter względnie wiążący. Podobnie będzie z rozliczeniem nakładów po ustaniu stosunku najmu.

Najem lokalu użytkowego pozwala także na dość dowolne określenie zasad zapłaty czynszu.
W tym miejscu tylko przypomnę, iż czynsz najmu lokalu użytkowego nie musi być płacony w pieniądzu, może być regulowany poprzez świadczenie usług chociażby. Naturalnie rzadko się to zdarza ale takie transakcje są notowane na rynku. Równie swobodne jest możliwe wypowiedzenie wysokości czynszu najmu lokalu użytkowego, co z kolei nie może mieć miejsca w przypadku najmu lokalu mieszkalnego, ale stosownymi zapisami w umowie możemy temu zaradzić i to Państwu na pewno sugeruję. Wielokrotnie bowiem spotykałam się z sytuacją, że jeżeli wynajmujący nie może wypowiedzieć umowy najmu to zmusza najemcę do rozwiązania z nim umowy podwyższając w dość znaczny sposób czynsz. Niestety przy braku zapisów w umowie ma takie prawo ponieważ wypowiedzenie stawki czynszu jest zupełnie niezależne od wypowiedzenia umowy najmu. Zgodnie z regulacją kodeksową wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Nie wszystkie jednak przepisy z kodeksu cywilnego będzie można zastosować w przypadku najmu lokalu użytkowego, przykładowo nie będzie tu miała zastosowania regulacja dotycząca wstąpienia w stosunek najmu. Nie oznacza to jednak, że z chwilą śmierci najemcy umowa najmu lokalu użytkowego wygasa bo tak nie jest, najem jest bowiem dziedziczny.

Umowa najmu lokalu użytkowego

Nie będę pewnie specjalnie odkrywcza jeżeli stwierdzę, że warto aby umowa najmu lokalu użytkowego była dobrze napisana i jest to istotne zarówno z punktu widzenia najemcy, jak i wynajmującego. Każda ze stron może się bowiem przed wieloma niekorzystnymi dla siebie skutkami prawnymi uchronić. Wśród rzeczy, które warto uregulować szczególnie drobiazgowo jest wypowiedzenie najmu lokalu użytkowego. Należy pamiętać, iż zgodnie z art. 673 §  3 KC jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Wiele na ten temat możecie Państwo przeczytać w artykułach mojego autorstwa napisanych dla miesięcznika Nieruchomości, które znajdziecie w zakładce o nazwie „Publikacje”, ale w największym skrócie wyjaśnię, że niezwykle istotne jest określenie owych „wypadków” właśnie w treści umowy. Jak wskazuje się w orzecznictwie „Przepis art. 673 § 3 k.c. nie precyzuje, jak ma wyglądać określenie “wypadków”, o których mowa w tym przepisie. Przyjmuje się jednak, że chodzi tu o wskazanie sytuacji, w których może nastąpić wypowiedzenie. Z językowego punktu widzenia wypadek to zdarzenie, wydarzenie, fakt. Zatem postanowienia umowy ograniczające się jedynie do stwierdzenia, że dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony, byłyby niezgodne z omawianym przepisem. Nie jest więc dopuszczalne wypowiedzenie takiej umowy, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie. Strony mogą poza zasięgiem przepisów bezwzględnie obowiązujących dowolnie określić przyczyny wypowiedzenia umowy w taki sposób, by zabezpieczały one ich interesy” (tak np. SA w Gdańsku z dnia 10 lutego 2020 r., V ACa 110/19). Można ewentualnie odwołać się do tzw. ważnych przyczyn ale raczej to Państwu odradzam bo nie warto ryzykować czy to co my uznajemy za ważną przyczynę będzie nią także w ocenie sądu. Nie jesteśmy tu ograniczeni w wypowiedzeniu umowy tak jak ma to miejsce w przypadku najmu lokalu mieszkalnego. W tym miejscu muszę też wspomnieć, że ustawa Kodeks cywilny dopuszcza wypowiedzenie najmu lokalu użytkowego przez wynajmującego. Mianowicie, zgodnie z treścią art. 687 KC jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Podobnie gwarantuje takie prawo także najemcy np. w sytuacji gdy lokal ma wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie lokalu.

Kolejna kwestia warta uregulowania to zmiana wysokości czynszu najmu lokalu użytkowego. W interesie wynajmującego jest aby wprowadzić zasady waloryzacji czynszu najmu np. o wskaźnik inflacji co w ostatnim czasie nabrało szczególnie istotnego znaczenia. Z kolei w interesie najemcy jest to aby wynajmujący lokal użytkowy nie mógł dowolnie wypowiadać stawki czynszu.

I na koniec jeszcze jedna bardzo ważna kwestia – zabezpieczenie roszczeń wynajmującego i tutaj umowa najmu lokalu użytkowego może przewidywać pełne spektrum zabezpieczeń od kaucji, po weksel, akt notarialny o jakim mowa w art. 777 KPC, gwarancje bankowe i ubezpieczeniowe, hipoteki, zastawy itd. Ustawa sama z siebie przewiduje bowiem jedynie zastaw ustawowy na rzeczach wniesionych do przedmiotu najmu i to w ograniczonym zakresie więc warto zadbać o zabezpieczenie się na wypadek jeżeli najemca zaniecha płatności czynszu i innych opłat.

Najem lokalu użytkowego to ważna dla wielu przedsiębiorców kwestia, stąd naprawdę warto poświęcić czas na przygotowanie umowy, negocjowanie jej postanowień i uregulowanie wszelkich drażliwych kwestii bo będzie nam się to po prostu opłacać.