Najem lokalu użytkowego może być w dużo większym stopniu ukształtowany wolą stron niż umowa najmu lokalu mieszkalnego. Mniej przepisów ma w tym zakresie charakter bezwzględnie obowiązujący. Strony mogą dość swobodnie uregulować wiele kwestii. Poniżej postaram się je Państwu wyjaśnić.
Najem lokalu użytkowego
Najem lokalu użytkowego uregulowany został w przepisach kodeksu cywilnego (dalej: KC). Są to art. 659 i nast. KC. Źródłem jego powstania jest umowa najmu lokalu użytkowego.
Czas trwania umowy najmu lokalu użytkowego
Umowa co do zasady może być zawarta na każdy okres. Ale najem ten może być zawarty w obrocie profesjonalnym na czas określony wynoszący maksymalnie 30 lat bo zawarty na dłuższy czas i tak traktowany jest po tych 30 latach jak zawarty na czas nieoznaczony.
Czy osoba prywatna może wynająć lokalu użytkowy?
Oczywiście, że tak. Osoba prywatna może być zarówno wynajmującym, jak i najemcą. Czym innym jest, że najemcą będzie bardzo rzadko bo osobie, która nie prowadzi działalności gospodarczej lokal użytkowy nie jest przydatny. Tym niemniej jest to dopuszczalne.
Na co zwrócić uwagę przy umowie najmu lokalu użytkowego
W zasadzie większość postanowień takiej umowy może być indywidualnie uzgodnione pomiędzy stronami więc warto wiele rzeczy tak naprawdę uregulować w taki sposób aby umowa odpowiadała naszym potrzebom. Poniżej zamieszczę listę rzeczy, które jak wynika z mojego doświadczenia w tym zakresie warto dokładnie wynegocjować i zapisać. Najważniejsze zapisy powinny dotyczyć:
- rozliczenia nakładów dokonanych przez najemcę w lokalu,
zabezpieczania roszczeń wynajmującego, - rodzaju prowadzonej działalności,
- możliwości wstąpienia w prawa i obowiązki wynikające z umowy przez inne podmioty,
- ograniczenia możliwości swobodnego podnoszenia stawki czynszu najmu,
- ustalenie terminów i możliwości wypowiedzenia umowy jako, że te nie są tak ograniczone jak w przypadku najmu lokalu mieszkalnego,
- dopuszczalności bądź nie podnajmu lokalu.
Rozliczenie nakładów z umowy najmu lokalu użytkowego
Co do zasady art. 662 § 1 kodeksu stanowi, że wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu ale można umówić się zupełnie inaczej i to najemca może dostosować czynsz do potrzeb prowadzonej przez siebie działalności, a w zamian wynajmujący może przykładowo obniżyć czynsz. Potwierdził to przykładowo Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18 września 2019 r., sygn.akt IV CSK 296/18 stanowiąc, iż określony w art. 662 KC rozkład praw i obowiązków stron związanych z utrzymaniem rzeczy najętej w stanie przydatnym do umówionego użytku ma charakter względnie wiążący. Podobnie będzie z rozliczeniem nakładów po ustaniu stosunku najmu.
Czynsz najmu lokalu użytkowego
Najem lokalu użytkowego pozwala także na dość dowolne określenie zasad zapłaty czynszu.
W tym miejscu tylko przypomnę, iż czynsz najmu lokalu użytkowego nie musi być płacony w pieniądzu, może być regulowany poprzez świadczenie usług chociażby. Naturalnie rzadko się to zdarza ale takie transakcje są notowane na rynku. Czynsz może być skonstruowany różnie jako kwota ryczałtowa, czynszu zależny od obrotów najemcy itd.
Wypowiedzenie czynszu najmu
Równie swobodne jest możliwe wypowiedzenie wysokości czynszu najmu lokalu użytkowego, co z kolei nie może mieć miejsca w przypadku najmu lokalu mieszkalnego, ale stosownymi zapisami w umowie możemy temu zaradzić i to Państwu na pewno sugeruję. Wielokrotnie bowiem spotykałam się z sytuacją, że jeżeli wynajmujący nie może wypowiedzieć umowy najmu to zmusza najemcę do rozwiązania z nim umowy podwyższając w dość znaczny sposób czynsz. Niestety przy braku zapisów w umowie ma takie prawo ponieważ wypowiedzenie stawki czynszu jest zupełnie niezależne od wypowiedzenia umowy najmu. Zgodnie z regulacją kodeksową wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
Dziedziczenie najmu lokalu użytkowego
Nie wszystkie jednak przepisy z kodeksu cywilnego będzie można zastosować w przypadku najmu lokalu użytkowego, przykładowo nie będzie tu miała zastosowania regulacja dotycząca wstąpienia w stosunek najmu. Nie oznacza to jednak, że z chwilą śmierci najemcy umowa najmu lokalu użytkowego wygasa bo tak nie jest, najem jest bowiem dziedziczny.
Zmiana wysokości czynszu najmu
Kolejna kwestia warta uregulowania to zmiana wysokości czynszu najmu lokalu użytkowego. W interesie wynajmującego jest aby wprowadzić zasady waloryzacji czynszu najmu np. o wskaźnik inflacji co w ostatnim czasie nabrało szczególnie istotnego znaczenia. Z kolei w interesie najemcy jest to aby wynajmujący lokal użytkowy nie mógł dowolnie wypowiadać stawki czynszu.
Jak zabezpieczyć umowę najmu lokalu użytkowego przed nieuczciwym najemcą?
W tym zakresie umowa najmu lokalu użytkowego może przewidywać pełne spektrum zabezpieczeń od kaucji, po weksel, akt notarialny o jakim mowa w art. 777 KPC, gwarancje bankowe i ubezpieczeniowe, hipoteki, zastawy itd. Ustawa sama z siebie przewiduje bowiem jedynie zastaw ustawowy na rzeczach wniesionych do przedmiotu najmu i to w ograniczonym zakresie więc warto zadbać o zabezpieczenie się na wypadek jeżeli najemca zaniecha płatności czynszu i innych opłat.
Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego
Nie będę pewnie specjalnie odkrywcza jeżeli stwierdzę, że warto aby umowa najmu lokalu użytkowego była dobrze napisana i jest to istotne zarówno z punktu widzenia najemcy, jak i wynajmującego. Każda ze stron może się bowiem przed wieloma niekorzystnymi dla siebie skutkami prawnymi uchronić. Wśród rzeczy, które warto uregulować szczególnie drobiazgowo jest wypowiedzenie najmu lokalu użytkowego. Należy pamiętać, iż zgodnie z art. 673 § 3 KC jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Wiele na ten temat możecie Państwo przeczytać w artykułach mojego autorstwa napisanych dla miesięcznika Nieruchomości, które znajdziecie w zakładce o nazwie „Publikacje”, ale w największym skrócie wyjaśnię, że niezwykle istotne jest określenie owych „wypadków” właśnie w treści umowy.
Wypowiedzenie umowy na czas nieokreślony
Jeżeli umowa najmu jest zawarta na czas nieokreślony wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych. Nie ma żadnych ograniczeń w długości tych terminów więc strony mogą się umówić jak chcą.
Jeżeli umowa nie zawiera żadnych zapisów co do terminów wypowiedzenia zastosowanie znajdą terminy ustawowe. Są one następujące:
- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód;
- gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Wypowiedzenie umowy na czas określony
W przypadku umowy na czas określony jest znaczenie trudniej ją wypowiedzieć choć jest to możliwe ale tylko w wypadkach wskazanych w umowie. Jak wskazuje się w orzecznictwie „Przepis art. 673 § 3 k.c. nie precyzuje, jak ma wyglądać określenie “wypadków”, o których mowa w tym przepisie. Przyjmuje się jednak, że chodzi tu o wskazanie sytuacji, w których może nastąpić wypowiedzenie. Z językowego punktu widzenia wypadek to zdarzenie, wydarzenie, fakt. Zatem postanowienia umowy ograniczające się jedynie do stwierdzenia, że dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony, byłyby niezgodne z omawianym przepisem. Nie jest więc dopuszczalne wypowiedzenie takiej umowy, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie. Strony mogą poza zasięgiem przepisów bezwzględnie obowiązujących dowolnie określić przyczyny wypowiedzenia umowy w taki sposób, by zabezpieczały one ich interesy” (tak np. SA w Gdańsku z dnia 10 lutego 2020 r., V ACa 110/19).
Wypowiedzenie najmu z ważnych przyczyn
Można ewentualnie odwołać się do tzw. ważnych przyczyn ale raczej to Państwu odradzam bo nie warto ryzykować czy to co my uznajemy za ważną przyczynę będzie nią także w ocenie sądu. Nie jesteśmy tu ograniczeni w wypowiedzeniu umowy tak jak ma to miejsce w przypadku najmu lokalu mieszkalnego.
Ustawowe przyczyny wypowiedzenia umowy najmu
Kodeks cywilny dopuszcza wypowiedzenie najmu lokalu użytkowego przez wynajmującego. Mianowicie, zgodnie z treścią art. 687 KC jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Podobnie gwarantuje takie prawo także najemcy np. w sytuacji gdy lokal ma wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie lokalu.
Czy umowę najmu lokalu użytkowego trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?
Nie ma obowiązku zgłoszenia umowy najmu lokalu użytkowego do urzędu skarbowego tak jak ma to miejsce w przypadku najmu okazjonalnego. W przypadku tego najmu jest to warunkiem niejako zawarcia umowy. Ale nie oznacza to, że umowa taka jest wolna od opodatkowania bo oczywiście musimy odprowadzać podatek i to oznacza wiedzę urzędu skarbowego o fakcie zawarcia umowy najmu lokalu użytkowego. Reasumując, umowy najmu lokalu użytkowego nie zgłaszamy ale co miesiąc płacimy podatek od przychodów/dochodów wynikających z tej umowy.
Czy koniec umowy trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?
Tak samo jak zawarcia umowy nie zgłaszamy do urzędu, tak samo nie zgłaszamy końca umowy. Po prostu przestajemy płacić podatek od dochodów czy przychodów jakie z tego najmu uzyskiwaliśmy. Nic ponadto.
Kto płaci podatek od najmu lokalu użytkowego?
Podatnikiem jest wynajmujący bo to on osiąga przychody bądź dochody z najmu. Co bardzo ważne jeżeli wynajmujący jest polskim rezydentem podatkowym, a nieruchomość położona jest za granicą, to z reguły zapłaci podatek od najmu nie tylko w miejscu położenia nieruchomości ale też w Polsce. Nie oznacza to oczywiście, że nie można tego czasem zoptymalizować albo wykluczyć ale ogólna reguła jest właśnie taka, że polski rezydent opodatkowuje najem też w Polsce. Mowa tu o podatku dochodowym. Trzeba jednak pamiętać, że właściciel nieruchomości musi także płacić podatek od nieruchomości bądź podatek rolny.
Od jakiej kwoty płaci się podatek od najmu lokalu użytkowego?
To zależy. Jeżeli wynajmującym jest osoba nie prowadząca działalności gospodarczej to podatek płaci od 1 złotówki. Jest tak dlatego, że najem, na skutek reformy zwanej Polskim Ładem, jest opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Nie ma tu zatem kwoty wolnej. Osoba prowadząca działalność gospodarczą może wybrać formę opodatkowania i jeżeli wybierze podatek według skali to kwota wolna wynosi 30.000 zł a to oznacza, że podatek zapłaci dopiero po przekroczeniu tej kwoty.
Najem lokalu użytkowego to ważna dla wielu przedsiębiorców kwestia, stąd naprawdę warto poświęcić czas na przygotowanie umowy, negocjowanie jej postanowień i uregulowanie wszelkich drażliwych kwestii bo będzie nam się to po prostu opłacać.
