Odmowa ustanowienia przez sąd służebności drogi koniecznej

Zgodnie z art. 145 kodeksu cywilnego jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Jak dalej głosi przywołany przepis, przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Co więcej, przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.
Postępowania o ustanowienie służebności drogi koniecznej z pewnością nie należą do rzadkich. Postępowania te rozpoznawane są w postępowaniu nieprocesowym, a uczestnikami takich postępowań, poza wnioskodawcą, są właściciele nieruchomości, przez które potencjalna droga może prowadzić. Częstokroć istnieje kilka możliwych wariantów przebiegu drogi koniecznej, według których służebność może obciążać różne działki ewidencyjne i sąd biorąc pod uwagę ogół okoliczności faktycznych dokonuje wyboru jednego z tych wariantów. Zainteresowani często pytają mnie ile trwa sądowe ustalenie drogi koniecznej więc informuję, że co do zasady, nie jest to raczej szybkie postępowanie.
Choć przepis wprost nie wymienia przesłanek odmowy ustanowienia służebności drogi koniecznej, w tym oddalenia wniosku w wyniku przeprowadzonego postępowania sądowego, możliwość taka oczywiście istnieje jeżeli sąd uzna chociażby, że interes społeczno – gospodarczy nie usprawiedliwia wytyczenia drogi. Pojęcie interesu społeczno-gospodarczego nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane. W judykaturze wskazano jednakże, że interes ten obejmuje ocenę stosunków społecznych, w tym sąsiedzkich i rodzinnych i ekonomicznych czy gospodarczych uczestników postępowania. Przyjmuje się, że skoro służebność jest prawem na rzeczy cudzej, a jej celem jest m.in. godzenie interesów właścicieli sąsiadujących nieruchomości tj. właściciela, który nie ma odpowiedniego dostępu do drogi koniecznej ale i właściciela nieruchomości, przez którą owa droga miałaby przebiegać – to w sytuacji gdy jeżeli interesów tych nie da się pogodzić, mogą zachodzić podstawy właśnie do odmowy ustanowienia służebności.
Poniżej postaram się wymienić przykładowe sytuacje, w których możliwe jest oddalenie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Oczywiście nie są to wszelkie możliwe przypadki, w których można się starać aby ustanowienie drogi koniecznej na naszej nieruchomości nie miało miejsca, ale statystycznie wśród najczęstszych przesłanek odmowy ustanowienia służebności można wymienić:
1. Sytuacje, w których właściciel w sposób lekkomyślny czy też przez siebie zawiniony sam pozbawił swą nieruchomość dostępu do drogi publicznej, licząc na to, że uda mu się ustanowić służebność drogi koniecznej na nieruchomościach sąsiednich. Uznaje się wówczas, iż właściciel ten czyni bowiem użytek ze swojego roszczenia o ustanowienie drogi koniecznej sprzeczny z zasadami dobrych obyczajów co pozwala na oddalenie wniosku na podstawie art. 5 kodeku cywilnego.
2. Przypadek, w którym dostęp do drogi publicznej istnieje ale nie jest odpowiednio przystosowany. W takiej sytuacji w pierwszej kolejności na właścicielu nieruchomości spoczywa obowiązek przystosowania istniejącego dostępu. Jak wyjaśniono w orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 4 lipca 1974 r., sygn.akt III CRN 125/74 „roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej powstaje dla właściciela nieruchomości wtedy, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich. Przepis ten nie przewiduje natomiast takiego roszczenia w sytuacji, gdy trudności drogowe wynikają jedynie z niekorzystnego usytuowania budynków na nieruchomości, ze względu na którą służebność miałaby być ustanowiona. W takim bowiem wypadku chodzi nie o dostęp do drogi publicznej lub budynków gospodarskich, lecz o łatwiejsze korzystanie z budynków. Zorganizowanie natomiast łatwiejszego sposobu eksploatacji nieruchomości należy do właściciela tej nieruchomości”.
3. Przypadek gdy właściciel nieruchomości oczekuje jedynie poprawy komfortu korzystania z nieruchomości, dla której ma zostać ustanowiona służebność – w takim przypadku prawo obciążenia innej nieruchomości drogą konieczną mu nie przysługuje.
4. Przeszkodą do ustanowienia służebności drogi koniecznej może być kwestia usytuowania przyłącza czy np. wewnętrznej instalacji gazowej, co również stanowić może podstawę odmowy ustanowienia drogi koniecznej na działce, na której te urządzenia są usytuowane. W postępowaniu o ustanowienie służebności drogi koniecznej brak jest bowiem podstaw do nakazania właścicielowi takiej nieruchomości przebudowy istniejącej instalacji czy też jej usunięcia tak aby można było na tym odcinku wytyczyć przebieg drogi koniecznej.
5. Odmowę ustanowienia służebności drogi koniecznej uzasadnia także zagrożenie wystąpienia w przyszłości konfliktów sąsiedzkich, naruszenie utrwalonych stosunków lokalnych, naruszenie utrwalonego przez wiele lat sposobu gospodarowania lub dotychczasowych zwyczajów (patrz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26.09.2000 r. III CKN 413/00).
6. Nie będzie możliwe obciążenie nieruchomości służebnością drogi koniecznej również wówczas gdy właściciel nieruchomości obciążonej miałby zostać narażony na szczególnie dotkliwe straty majątkowe i niemajątkowe. Nota bene, przy ustanowieniu drogi koniecznej trzeba mieć na uwadze wzajemne interesy stron, a więc nie tylko żądającego ustanowienia drogi, lecz także właściciela nieruchomości, przez którą droga ta ma przechodzić. Jeśli szkoda grożąca właścicielowi nieruchomości, mającej zostać obciążoną drogą konieczną, jest większa niż korzyści, które uzyska żądający drogi, to nie można orzec o ustanowieniu drogi koniecznej.
7. Zasadną jest, że odpowiedni dostęp do drogi publicznej powinien obejmować także możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, chyba że nie uzasadniają tego potrzeby nieruchomości władnącej, konfiguracja granic, ukształtowanie terenu lub interes społeczno-gospodarczy. I tak np. z odmową może się również spotkać żądanie w zakresie ustanowienia służebności dojazdu samochodami mechanicznymi do działki o charakterze rekreacyjnym, na której nawet nie jest możliwe prowadzenie produkcji rolniczej, a tym samym nie ma też potrzeby dojazdu autami i maszynami rolniczymi.
8. W postanowieniu z dnia 11 października 1974 r., sygn.akt III CRN 220/74, Sąd Najwyższy wyjaśnił również, że „niezgodne z zasadami współżycia społecznego zachowanie się wnioskodawcy musi być wzięte przez sąd pod uwagę przy ustanawianiu służebności drogi koniecznej. Nie można w szczególności dopuścić do tego, aby właściciel nieruchomości, która ma być obciążona, nie tylko doznał ograniczenia swoich praw majątkowych, ale ponadto musiał znosić niedopuszczalne postępowanie innej osoby”.

Jak zastrzeżono na wstępie – z uwagi na odmienność stanów faktycznych – powyższy katalog nie ma charakteru zamkniętego i możliwe jest oddalenie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej również z innych powodów.