Od początku 2025 r. obowiązują nowe definicje budynków i budowli dla celów opodatkowania podatkiem od nieruchomości, które okazały się być dość kłopotliwe w interpretacji. Do chwili obecnej zarówno gminy, jak i przedsiębiorcy borykają się z wątpliwościami co jest przedmiotem opodatkowania. Z tego względu postanowiłam nieco przybliżyć Państwu ten temat.

Czym jest budowla w świetle prawa podatkowego?

Zacznę od wyjaśnienia co w ogóle jest budowlą w rozumieniu przepisów prawa podatkowego, a zatem przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych bo tam znajdziemy legalną definicję budowli właśnie.

Definicja budowli w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych

Zgodnie z brzmieniem art. 1a ust. 1 pkt 2) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych za budowlę uznaje się:

  • obiekt niebędący budynkiem, wymieniony w załączniku nr 4 do ustawy, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,
  • elektrownię wiatrową, elektrownię jądrową i elektrownię fotowoltaiczną, biogazownię, biogazownię rolniczą, magazyn energii, kocioł, piec przemysłowy, kolej linową, wyciąg narciarski oraz skocznię, w części niebędącej budynkiem – wyłącznie w zakresie ich części budowlanych,
  • urządzenie budowlane – przyłącze oraz urządzenie instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, oraz inne urządzenie techniczne, bezpośrednio związane z budynkiem lub obiektem, o którym mowa w lit. a, niezbędne do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,
  • urządzenie techniczne inne niż wymienione w lit. a-c – wyłącznie w zakresie jego części budowlanych,
  • fundamenty pod maszyny oraz pod urządzenia techniczne, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową
  • wzniesione w wyniku robót budowlanych, także w przypadku, gdy stanowią część obiektu niewymienionego w ustawie.

Załącznik nr 4 do ustawy składa się w 28 pozycji, wśród których znajdziemy np. amfiteatr, kontenery trwale z gruntem związane, sztuczne wyspy, tunele, ogrodzenia, składowiska odpadów i wiele innych.

Różnice między budynkiem, a budowlą

Budynek definiowany jest jako obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz który posiada fundamenty i dach, z wyłączeniem obiektu, w którym są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach albo materiały w postaci ciekłej lub gazowej, którego podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym jego przeznaczenie jest pojemność.

Ustawodawca wyrazie rozróżnił zatem budynek od budowli. Coś co jest budynkiem nie jest budowlą, a coś co jest budowlą nie jest budynkiem. Na gruncie ustawy możemy się zastanawiać czy coś się budowlą o ile wykluczymy, że nie jest budynkiem. Budynkiem jest obiekt, który posiada zarówno fundamenty, jak i dach. Budowla nie musi mieć ani dachu ani fundamentów.

Jak prawo budowlane wpływa na definicję budowli?

Po zmianach ustawy, od 2025 r. prawo budowlane nie definiuje już budowli dla celów opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Wcześniej w celu opodatkowania budowli podatkiem od nieruchomości trzeba było sięgać do ustawy Prawo budowlane. Obecnie od stycznia 2025 r. definicje zawarte są już w samej ustawie o podatkach i opłatach lokalnych.

Jakie obiekty podlegają opodatkowaniu jako budowle?

Aktualnie ustawa zawiera definicję legalną budowli. Warto podkreślić, że wspomniany już wcześniej załącznik nr 4 do ustawy o podatkach i opłatach lokalnych zawiera obecnie “zamknięty” katalog obiektów opodatkowanych jako budowle, które podlegają opodatkowaniu wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania ich zgodnie z przeznaczeniem. Oznacza to, iż brak wskazania danego typu budowli w załączniku nr 4 nie oznacza całkowitego braku opodatkowania, gdyż podlegać opodatkowaniu mogą poszczególne elementy składające się na taką budowlę

Warto też dodać, że przedmiotem podatku od nieruchomości nie jest każda budowla, lecz budowla związana z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Silosy, zbiorniki i magazyny – kiedy budynek, a kiedy budowla?

Od początku roku za budynek nie są już uznawane obiekty spełniające co prawda wszystkie kryteria bycia budynkiem ale takie, w których są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach albo materiały w postaci ciekłej lub gazowej, którego podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym jego przeznaczenie jest pojemność. Na przykładzie silosów zatem – jeżeli jego podstawowym parametrem technicznym jest ich pojemność stanowią one budowle, ale jeżeli już podstawowym parametrem jest powierzchnia to stanowią one budynki. Czasem problematyczne jest tak owe parametry ustalić. Najlepiej zrobić to sięgając do dokumentacji budowlanej, a jeżeli jej nie ma to jedynym sposobem ustalenia tych parametrów jest wystąpienie o opinię do biegłego z zakresu budownictwa.

Linie przesyłowe, sieci techniczne i stacje transformatorowe

Sieci technicznie, linie przesyłowesą co do zasady kwalifikowane dla celów podatku od nieruchomości budowle. Znajdziemy je w załączniku nr 4 do ustawy jako występujące samodzielnie lub stanowiące element sieci obiekty, których charakterystycznym parametrem jest długość (poz. 13)

Stacje transformatorowe jeżeli składają się z obiektu posiadającego cechy budynku, to należy je opodatkować jako budynek, a pozostałe składające się na nie obiekty wskazane w przepisach jako budowle.

Infrastruktura OZE – wiatraki, panele fotowoltaiczne, biogazownie

W definicji budowli zawartej w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych wprost wymienia się elektrownię wiatrową, elektrownię jądrową i elektrownię fotowoltaiczną, biogazownię, biogazownię rolniczą, magazyn energii, kocioł, piec przemysłowy, kolej linową, wyciąg narciarski oraz skocznię, w części niebędącej budynkiem  ale wyłącznie w zakresie ich części budowlanych.

Nietypowe przypadki – przydomowe zbiorniki, maszty, fundamenty

W ustawie o podatkach i opłatach lokalnych znajdziemy wiele różnych dziwnych budowli, które o ile są związane z działalnością gospodarczą podlegają opodatkowaniu.

Fundamenty pod maszyny oraz pod urządzenia techniczne, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową- wzniesione w wyniku robót budowlanych, stanowią budowle w rozumieniu ustawy także w przypadku, gdy stanowią część obiektu niewymienionego w ustawie.

Z załącznika nr 4 do ustawy dowiemy się z kolei, że budowlą jest wolno stojący maszt antenowy.

Podobnie budowlą może być przydomowy zbiornik jak np. przepompownia ścieków oczyszczonych, osadnik wstępny, osadnik wtórny.

Skontaktuj się →

Podstawa opodatkowania i stawka podatku

Zgodnie z art. 4 ust.1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych podstawę opodatkowania stanowi:

  • dla gruntów – powierzchnia;
  • dla budynków lub ich części – powierzchnia użytkowa;
  • dla budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, co do zasady wartość, o której mowa w przepisach o podatkach dochodowych, ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych – ich wartość z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego.

Stawki podatku jako podatku lokalnego wynikają z uchwały rady gminy ale ustawa zawiera maksymalne stawki jakie można uchwalić w danym roku, w przypadku budowli akurat jest to stała stawka procentowa.

Jak ustala się wartość budowli w ewidencji środków trwałych?

Zasadą jest to, iż podstawę opodatkowania dla budowli stanowi ich wartość ustalona na 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku. Użyte przez ustawodawcę w ustawie sformułowanie “wartość ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego” wskazuje jednoznacznie, że chodzi tu o “wartość do dokonywania odpisów amortyzacyjnych” na potrzeby podatkowe, którą obecnie określają w identyczny sposób ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych i ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych. Za wartość tę (podstawę opodatkowania budowli) należy uważać wartość początkową budowli, stanowiącą podstawę do dokonywania odpisów amortyzacyjnych, ustaloną na 1 stycznia roku podatkowego ( tak R. Dowgier, L. Etel [w:] R. Dowgier, L. Etel, Podatek od nieruchomości. Komentarz, Warszawa 2025).

Jeżeli natomiast od budowli nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych – podstawę opodatkowania stanowi ich wartość rynkowa, określona przez podatnika na dzień powstania obowiązku podatkowego.

Stawka podatku od budowli – ile wynosi w 2025 roku?

Stawka podatku od budowli wynosi 2 % od wartości ustalonej jak wyżej.

Kto jest podatnikiem podatku od budowli?

Podatnikami mogą być wszystkie podmioty, niezależnie od ich statusu prawnego, a więc osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, jeśli mają określony przepisami tytuł prawny do korzystania z nieruchomości albo obiektów budowlanych lub nawet nie posiadają tytułu prawnego – będący przedsiębiorcami, a to dlatego, że podatek od nieruchomości dotyczy tylko budowli lub ich części związanych z działalnością gospodarczą.

Właściciel, użytkownik wieczysty, posiadacz samoistny

Zgodnie  przepisem art.  3 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

  • właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych (co do zasady);
  • posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;
  • użytkownikami wieczystymi gruntów;
  • posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:

a)wynika z umowy zawartej z właścicielem, Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,

b)jest bez tytułu prawnego, z zastrzeżeniem ust. 2 tego przepisu.

Dlaczego najemca lub dzierżawca nie płaci podatku?

Ustawa wyraźnie określa kto jest podatnikiem podatku od nieruchomości i jest nim jedynie posiadacz samoistny nieruchomości. Najemca i dzierżawca są natomiast posiadaczami zależnymi, a zatem nie objętymi obowiązkiem płatności podatku.

Obowiązki w przypadku współwłasności budowli

Zgodnie z przepisami jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach. Jeżeli natomiast jeden ze współwłaścicieli korzysta ze zwolnienia w podatku od nieruchomości, to do do zapłaty całości podatku zobowiązani są pozostali współwłaściciele, którzy z takiego zwolnienia nie korzystają.

Obowiązki ewidencyjne i deklaracyjne

Ustawodawca wprost wskazał, że osoby prawne, jednostki organizacyjne oraz spółki niemające osobowości prawnej, jednostki organizacyjne Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, a także jednostki organizacyjne Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe są obowiązane składać deklaracje na podatek od nieruchomości, korygować je w razie wystąpienia określonych w ustawie zdarzeń i wpłacać obliczony w deklaracji podatek od nieruchomości – bez wezwania – na rachunek właściwej gminy, w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminie do dnia 15 każdego miesiąca, a za styczeń do dnia 31 stycznia.

Zdecydowanie łatwiej mają w tym względzie osoby fizyczne, nieprowadzące działalności.

Jakie formularze należy złożyć (IN-1, IN-2, DN-1, DN-2)?

Informacje IN-1 i IN- 2 mają obowiązek składać osoby fizyczne będące właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych, użytkownikami wieczystymi gruntów, posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Z kolei deklarację DN – 1 składają osoby prawne, jednostki organizacyjne oraz spółki niemające osobowości prawnej, jednostki organizacyjne Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, a także jednostki organizacyjne Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe będące właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych, użytkownikami wieczystymi gruntów, posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego oraz osoby fizyczne będące współwłaścicielami lub współposiadaczami nieruchomości lub obiektów budowlanych z osobami prawnymi, jednostkami organizacyjnymi nieposiadającymi osobowości prawnej lub spółkami nieposiadającymi osobowości prawnej, z wyjątkiem osób tworzących wspólnotę mieszkaniową.

Terminy zgłoszeń i deklaracji w 2025 roku

Wymienione wyżej podmioty miały obowiązek składać, w każdym roku w terminie do dnia 31 stycznia, organowi podatkowemu właściwemu ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania, deklaracje na podatek od nieruchomości na dany rok podatkowy, sporządzone na formularzu według ustalonego wzoru, a jeżeli obowiązek podatkowy powstał po tym dniu – w terminie 14 dni od dnia zaistnienia okoliczności uzasadniających powstanie tego obowiązku. Ale uwaga w 2025 r. wyjątkowo miały na to dodatkowe 2 miesiące.

Podsumowanie – co warto zapamiętać o podatku od budowli?

Przede wszystkim trzeba dokonać prawidłowego rozróżnienia pomiędzy budynkiem, a budowlą. Następnie należy ustalić czy budowla jest związana z działalnością gospodarczą bo tylko wówczas podlega opodatkowaniu. Stawka podatku wydaje się być mała bo to tylko 2 % ale mając na uwadze od jakiej wartości liczymy podatek trzeba pamiętać, że nie jest to wcale niskie obciążenie.