Opodatkowanie najmu nieruchomości położonej za granicą

Nierzadko Polacy nabywają nieruchomości położone za granicą w krajach popularnych turystycznie w celach inwestycyjnych. Nieruchomości w krajach takich jak Włochy czy Hiszpania łatwo jest bowiem wynająć i generować dochód z ich najmu. Z tego powodu opodatkowanie najmu nieruchomości położonej za granicą powinno zainteresować wiele osób. Poniżej przybliżę kwestie z tym związane.

Gdzie opodatkować przychód z najmu nieruchomości zagranicznej?

Jednym zdaniem można odpowiedzieć, że jeżeli są Państwo polskimi rezydentami to niemal na pewno w Polsce. W związku bowiem ze zmianami jakie wprowadziła Konwencja MLI do umów o unikaniu podwójnego opodatkowania, których Polska jest stroną wskazać należy, że dochód polskich rezydentów osiągany z tytułu najmu nieruchomości położonej za granicą, tak w krajach Unii Europejskiej, jak i poza nią, będzie opodatkowany w Polsce. Konwencja ta zmieniła, z niekorzyścią dla podatników, w wielu umowach metodę unikania podwójnego opodatkowania z metody wyłączenia z progresją na metodę zaliczenia proporcjonalnego. I tak na przykład rezydent polski, który posiada nieruchomość, którą wynajmuje turystom w Portugalii wcześniej mógł nie opodatkowywać w Polsce dochodów z wynajmu nieruchomości położonej w Portugalii korzystając z metody wyłączenia z progresją. Obecnie, w wyniku zmian, o których mowa wyżej, takiej możliwości już nie ma i wynajmujący jako polski rezydent musi rozliczyć dochód z najmu w Polsce.

Podwójne opodatkowanie dochodów z najmu

Niestety w wielu przypadkach dochody uzyskiwane z nieruchomości tj. zarówno sprzedaży nieruchomości zagranicznych, jak i najmu będą wiązać się z podwójnym opodatkowaniem, jeżeli podatnik ma rezydencję podatkową w innym państwie niż państwo położenia nieruchomości. Nie zawsze jednak podwójne opodatkowanie dochodu z najmu nieruchomości zlokalizowanej w innym państwie wystąpi – o czym napiszę niżej. W tym miejscu skupię się jednak na tej pierwszej sytuacji. Nieruchomość przeznaczona na wynajem może być położona w państwie, z którym Polska nie ma podpisanej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania albo w państwie, z którym taka umowa została zawarta. Polski rezydent podatkowy, stosownie do treści art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi opodatkować tutaj swój dochód z najmu, bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów. Innymi słowy, opodatkowanie najmu nieruchomości zagranicznych polskiego rezydenta zawsze będzie musiało nastąpić w Polsce. Przepis ten jest jednak stosowany z uwzględnieniem postanowień umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Polska. Umowy te zawierają zasadę, zgodnie z którą dochody z nieruchomości położonej w innym państwie niż kraj rezydencji podatkowej mogą być tam opodatkowane. I tak posługując się przykładem Portugalii, kraj ten jako kraj miejsca położenia ma prawo opodatkować dochód z najmu nieruchomości, Polska jako kraj rezydencji podatkowej wynajmującego także ma to samo uprawnienie.

Opodatkowanie najmu zagranicznego tylko poza Polską

Nie zawsze, jak wyżej wspomniałam, będziemy mieć jednak do czynienia z podwójnym opodatkowaniem przychodów z najmu. Będą bowiem przypadki, w których najem będzie opodatkowany tylko w państwie położenia nieruchomości. Takim przypadkiem jest na przykład najem nieruchomości zlokalizowanej we Włoszech. Jest tak dlatego, że umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania pomiędzy naszymi krajami przewiduje metodę wyłączenia z progresją. Oznacza to nic innego jak to, że dochód uzyskany we Włoszech będzie w Polsce korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego. W myśl brzmienia art. 27 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych „jeżeli podatnik, o którym mowa w art. 3 ust. 1, oprócz dochodów podlegających opodatkowaniu, zgodnie z ust. 1, osiągał również dochody z tytułu działalności wykonywanej poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub ze źródeł przychodów znajdujących się poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, zwolnione od podatku na podstawie umów o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych umów międzynarodowych – podatek określa się w następujący sposób:

1)do dochodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym dodaje się dochody zwolnione od tego podatku i od sumy tych dochodów oblicza się podatek według skali określonej w ust. 1,

2)ustala się stopę procentową tego podatku do tak obliczonej sumy dochodów;

3)ustaloną zgodnie z pkt 2 stopę procentową stosuje się do dochodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym”.

Zatem w przypadku metody wyłączenia z progresją dochody uzyskane za granicą są zwolnione od podatku w Polsce, a uwzględnia się je do ustalania stopy procentowej, według której płaci się podatek od polskich przychodów (dochodów) opodatkowanych według skali podatkowej. Tu przypominam, że prywatny najem nieruchomości za granicą jest opodatkowany ryczałtem.

Sposób opodatkowania przychodów z najmu zagranicznego

Przychód jaki osiąga podatnik z najmu stanowi przychód o jakim mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie ma znaczenia czy nieruchomość wynajmowana jest położona w Polsce czy za granicami kraju. Reforma polski ład wprowadziła zasadę, zgodnie z którą prywatne przychody z najmu mogą być opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Ta reguła dotyczy też nieruchomości położonych za granicą. Podatnicy nie mają już w tym względzie prawa wyboru. Nadmieniam w tym miejscu, że do kwoty 100.000 zł przychody z najmu są opodatkowane stawką z 8,5%, a powyżej tej kwoty już 12,5%. Szczegółowo zasady związane z opodatkowaniem dochodów/przychodów z najmu m.in. w zakresie ryczałtu omówiłam w czasopiśmie Nieruchomości wydanym przez Wydawnictwo C.H. Beck  w artkule pn. Opodatkowanie nieruchomości (NIERUCHOMOŚCI 2021, Nr 6, str. 26). Szczegóły znajdują się w zakładce publikacje na mojej stronie.

Tak wiec polski rezydent podatkowy w Polsce będzie musiał złożyć PIT-28 również wówczas jeżeli czerpie korzyści z najmu nieruchomości zagranicznej uzupełniając właściwe pola w poz. 45-47. Jeżeli podatnik zapłaci podatek w miejscu położenia nieruchomości, weźmy ponownie za przykład nieruchomość w Portugalii, to w poz. 266 PIT -28 będzie mógł wykazać podatek, który zapłacił z tego tytułu w Portugalii. Należy tylko pamiętać, że kwota odliczenia nie może przekroczyć ryczałtu proporcjonalnie przypadającego na przychód z wynajmu tej nieruchomości.

Reasumując, jeżeli podatnik ma miejsce zamieszkania w Polsce w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód z najmu nieruchomości za granicą powinien być rozliczony w Polsce przy zastosowaniu metody unikania podwójnego opodatkowania. Jeżeli kraj, w którym położona jest nieruchomość, nie ma podpisanej z Polską umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania stosowana jest metoda proporcjonalnego odliczenia.