Umowa dożywocia to bardzo popularna umowa w stosunkach rodzinnych. Ma ona funkcję alimentacyjną. Dożywocie jest formą przeniesienia własności np. nieruchomości z jednoczesnym jej obciążeniem obowiązkiem zapewnienia zbywcy środków utrzymania.
Różnice pomiędzy umową dożywocia a darowizną są bardzo istotne. Po pierwsze darowizna jest umową nieodpłatną, a dożywocie nie do końca. Co prawda nabywca nieruchomości w ramach dożywocia nie dokonuje tradycyjnej zapłaty ale jeżeli strony się inaczej nie umówią nabywca nieruchomości musi przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Tak więc mamy do czynienia z ekwiwalentem za przeniesienie tejże nieruchomości. Istotna różnica polega także na odmiennym opodatkowaniu tych umów. O ile bowiem umowa darowizny jest opodatkowana podatkiem od spadków i darowizn, o tyle umowa dożywocia jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Kolejna bardzo ważna różnica to wpływ tych umów na zachowek – o czym bliżej napiszę niżej.
Jeżeli zaś chodzi o różnice pomiędzy umową dożywocia a sprzedażą to są one diametralnie różne, umowa sprzedaży nie wywołuje skutków na całe życie dożywotnika i nie ma funkcji alimentacyjnej. Nabywca płaci cenę i nie ma żadnych obowiązków wobec zbywcy, w ramach umowy dożywocia obowiązki te istnieją do końca życia dożywotnika.
Umowa dożywocia jest tzw. umową nazwaną co oznacza, że została wprost uregulowana w przepisach prawa. Postanowienia regulujące wszelkie kwestie związane z tą umową znajdziecie Państwo
w kodeksie cywilnym począwszy od art. 908 Kodeksu cywilnego, a skończywszy na art. 916.
Poniżej opiszę Państwu jak skutecznie zawrzeć umowę dożywocia. Wyjaśnię również jakim warunkom ten rodzaj umowy powinien odpowiadać. Nadmienię również, że prawo dożywocia może być wpisane do księgi wieczystej nieruchomości.
Z uwagi na fakt, że umowa dożywocia przenosi własność nieruchomości konieczne jest zawarcie jej w formie aktu notarialnego. Nie można skutecznie zawrzeć umowy bez udziału notariusza. Umowa dożywocia w zwykłej formie pisemnej byłaby nieważna.
Aby notariusz sporządził umowę oczywiście należy mu przekazać dokładne dane osobowe obu stron umowy tj. dożywotnika oraz nabywcy nieruchomości. Niezbędna będzie także księga wieczysta nieruchomości objętej dożywociem. Dodatkowo winniście Państwo przedłożyć wypis i wyrys dla tej nieruchomości.
Zgodnie z brzmieniem art. 908 Kodeksu cywilnego w braku odmiennej umowy nabywca nieruchomości powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Co bardzo ważne, dożywocie może zostać zastrzeżone na rzecz zbywcy nieruchomości, na rzecz zbywcy i osoby mu bliskiej albo tylko na rzecz osoby bliskiej zbywcy. Warto jednak podkreślić, że to jakie będą warunki określone w umowie dożywocia zależy od stron, mogą one się bowiem umówić inaczej i zobowiązania nabywcy nie muszą obejmować wszystkich wyżej wymienionych świadczeń.
Umowa dożywocia jest uważana za umowę odpłatną. Wartość takiej umowy oceniamy według wartości nieruchomości.
Obowiązki te jak wspomniałam chwilę wcześniej zależą od woli stron. W każdym razie umowa dożywocia jest umową wzajemną, co oznacza, że obie strony mają względem siebie zobowiązania. Ciekawym rozwiązaniem jest to, że nabywca nieruchomości może zostać obciążony obowiązkiem zapłaty na rzecz osoby trzeciej (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11 marca 1970 r. w sprawie III CZP 28/70).
Obowiązki te zostały bardzo szeroko określone w cytowanym art. 908 Kodeku cywilnego. Najogólniej mówiąc celem tej umowy jest zapewnienie zbywcy albo osobie mu bliskiej, dożywotniego utrzymania
w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. To jak szeroko zostaną określone te obowiązki zależy od woli stron. Wypełnianie obowiązków, powiedzmy wprost o charakterze alimentacyjnym, z reguły wymaga utrzymywania bliskich stosunków osobistych pomiędzy stronami i pozostawania w styczności. Trzeba tu powiedzieć, że może zaistnieć sytuacja, w której wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, wówczas obowiązki te mogą ulec zmianie tj. możliwa jest zamiana prawa dożywocia na dożywotnią rentę.
Z drugiej strony jeżeli chodzi o obowiązki dożywotnika względem najemcy trzeba powiedzieć, że jest nim przeniesienie nieruchomości stanowiącej własność dożywotnika. Przeniesienie definitywne. Umowa dożywocia może być zmieniana już po jej zawarciu, stosowanie do woli stron.
Istotą umowy dożywocia jest przeniesienie własności. Przy tej okazji nadmienię, że przedmiotem umowy dożywocia może być nieruchomość gruntowa, lokalowa, prawo użytkowania wieczystego gruntu i własności budynku na nim posadowionego. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 marca 1998 r., sygn.akt III CKN 219/98 przedmiotem umowy może być udział we współwłasności lub użytkowaniu wieczystym.
Umowa dożywocia niesie za sobą trwałe i poważne konsekwencja zarówno dla dożywotnika, jak i nabywcy nieruchomości. Nie jest to umowa, którą można łatwo i prosto rozwiązać. W niektórych przypadkach można ją jednak zamienić na rentę a nawet rozwiązać.
Wprost z treści art. 912 Kodeksu cywilnego wynika, że prawo dożywocia jest niezbywalne. Niezbywalność ta dotyczy zarówno prawa dożywocia w całości, jak i poszczególnych roszczeń wynikających z tego prawa wymagalnych w przyszłości. Roszczenia wynikające z umowy dożywocia mają charakter osobisty, gdyż są nierozerwalnie związane z osobą dożywotnika. Potwierdzeniem powyższego jest to, że art. 831 § 1 pkt 3 k.p.c. wyłącza to prawo od egzekucji. Prawo dożywocia wygasa z chwilą śmierć dożywotnika, a dziedziczeniu podlegają tylko więc te uprawnienia dożywotnika, które stały się wymagalne za jego życia.
Prawo dożywocia jest obciążeniem na prawie własności nieruchomości, co do tego nie ma wątpliwości. Jest to także obciążenie o charakterze bezwzględnym. Bezwzględność obciążenia nieruchomości prawem dożywocia polega na tym, że dożywocie jest skuteczne wobec wszystkich. Obciążenie utrzymuje się w razie zbycia nieruchomości.
Na żądanie jeden ze stron umowy dożywocia istnieje możliwość zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę. Aby to było jednak możliwe musi jednak zaistnieć przypadek wyjątkowy. Ma on miejsce np. wówczas, gdy dochodzi do krzywdzenia dożywotnika i złej woli po stronie nieruchomości. Do zamiany na rentę dochodzi wyrokiem sądu, ale co istotne sąd nie bada przyczyn wytworzenia się złych stosunków między stronami umowy, a jedynie stwierdza ich powstanie. Podstawę do zamiany dożywocia na dożywotnią rentę stanowi art. 913 Kodeksu cywilnego. Druga możliwość zamiany dożywocia na rentę przewidziana została w kolejnym przepisie tj. art. 914. Zgodnie z jego treścią jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa. Uprawnienie to przysługuje również w sytuacji zniesienia współwłasności nieruchomości obciążonej prawem dożywocia i przyznania jej jednemu ze współwłaścicieli. Warto zapamiętać, że w tym trybie o zamianę dożywocia na rentę może wystąpić jedynie dożywotnik.
Jak każda umowa, tak i umowa dożywocia, wywołuje określone skutki podatkowe. Te właśnie omówię Państwu poniżej.
Umowa dożywocia jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wynika to wprost z treści art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. e ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności nieruchomości. Podatek wynosi 2 %. Podstawę opodatkowania przy umowie dożywocia – wartość rynkowa nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.
Umowa dożywocia nie podlega natomiast opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. Wynika to z faktu, że nie jest to umowa nieodpłatna jak chociażby darowizna.
Nieco bardziej problematyczne są kwestie związane z podatkiem dochodowym. Przede wszystkim podkreślę, że zgodnie ze stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego przeniesienie nieruchomości w drodze umowy dożywocia nie skutkuje opodatkowaniem gdyż nie jest możliwe określenie przychodu (zob. wyrok z 12.05.2015 r., II FSK 1349/13). Ale zbycie nieruchomości nabytej na podstawie umowy dożywocia stanowi już źródło przychodu o jakim mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, o ile dokonane zostanie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Na takim stanowisku stoją organy skarbowe, czego przykładem może być interpretacja podatkowa z dnia 12.03.2025 r., 0115-KDIT1.4011.41.2025.1.JG.
Pozostaje wyjaśnić Państwu jeszcze jedną ważną kwestię jaką jest relacja umowy dożywocia do spadkobrania gdyż relacje takie zachodzą.
Jak już wyjaśniłam prawo dożywocia jest niezbywalne i to również w wyniku dziedziczenia. Innymi słowy, dożywocie jest niedziedziczne. Przedmiotem dziedziczenia mogą być jedynie zaległe świadczenia, które ze względu na swój charakter nadają się do obrotu, jak zaległe wierzytelności pieniężne czy rzeczy ruchome oznaczone tylko co do gatunku (zob. S. Dmowski (w:) G. Bieniek [i in.], Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania, t. II, Warszawa 2011, s. 1008).
Umowa dożywocia pozwala uniknąć zachowku co opisałam Państwu w innym wpisie na moim blogu i zachęcam do jego lektury. Warto dodać jednak w tym miejscu, że w judykaturze wielokrotnie już wyrażono pogląd, iż nie można rozszerzać pojęcia “darowizny” w rozumieniu art. 994 § 1 k.c. na umowę dożywocia (tak np. Wyrok SA w Białymstoku z 14.02.2018 r., I ACa 799/17), a tym samym umowy dożywocia nie uwzględniamy w ogóle przy liczeniu zachowku.
Na koniec napiszę kilka słów na temat rozwiązania umowy dożywocia odsyłając ponownie do innego mojego wpisu na blogu. Tutaj wspomnę tylko o tym, że zasadniczą przesłanką rozwiązania umowy dożywocia jest, podobnie jak przy żądaniu zamiany świadczeń objętych prawem dożywocia na rentę, niewłaściwy układ stosunków, uniemożliwiający bezpośrednią styczność stron.
Jeżeli potrzebują Państwo pomocy prawnej w podobnej sprawie zapraszam do skorzystania z usług mojej Kancelarii. Szczegóły (koszt, zakres i termin realizacji usługi) można ustalić telefonicznie pod nr.: 694 433 846 w godzinach 07.00-20.00 lub za pośrednictwem e-mail: kancelaria@katarzynasiwiec.pl
Przeczytaj także
Przepisy ustawy z dnia 6 września 2001 roku o transporcie drogowym przewidują możliwość nakładania kar pieniężnych o charakterze administracyjnym. Kary te nakładane są za różnorakie naruszenia obowiązków lub warunków wykonywania transportu na kierującego pojazdem, osobę zarządzającą przedsiębiorstwem lub osobę zarządzająca transportem w przedsiębiorstwie, względnie każdą inną osobę wykonującą…
Emerytury górnicze są szczególnym rodzajem świadczeń emerytalnych, które przysługują osobom spełniającym określone przepisami kryteria ich przyznawania. Są to świadczenia korzystniejsze w relacji do zwykłych emerytur jeżeli chodzi np. o wiek uprawnionego ale ubiegać się o nie mogą z kolei tylko te osoby, które spełniają ściśle określone warunki tj. wykonywały pracę górniczą (co do zasady pod ziemią) lub…