Użyczenie nieruchomości – na czym polega i jakie skutki rodzi.

Użyczenie nieruchomości, choć jest z pewnością mniej popularną formą jej udostępniania jak najem czy dzierżawa, w pewnych kręgach osób, najczęściej w najbliższej rodzinie, jest spotykane. Na czym polega, jakie skutki się z nim wiążą, w tym także te podatkowe napiszę Państwu poniżej.

Użyczenie nieruchomości

Użyczenie nieruchomości jest tzw. umową nazwaną czyli uregulowaną w kodeksie cywilnym. Zgodnie z brzmieniem art. 720 przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Z samej umowy zatem niewiele się dowiemy na temat istoty użyczenia. Najważniejszą cechą takiej umowy jest jej nieodpłatność i tym różni się od najmu i dzierżawy. W czasie trwania umowy użyczenia, użyczający nie może korzystać z rzeczy oddanej biorącemu i powinien powstrzymywać się od wszelkich działań jak naruszenie jego posiadania. Decydując się do zawarcie mowy użyczenia trzeba mieć świadomość, iż nie można nachodzić korzystającego z nieruchomości, naruszać jego miru domowego itd. Choć bezpłatne użyczenie nieruchomości nie daje nam korzyści materialnych jest umową, a takiej trzeba przestrzegać.

Umowa użyczenia może zostać zawarta na dowolny czas, zarówno oznaczony, jak i nieoznaczony.  Jeżeli strony nie ustalą jak długo będzie trwało użyczenie nieruchomości stosunek wygasa, ilekroć stosunek ten zostanie wypowiedziany przez użyczającego.

Użyczenie może nastąpić na użytek prywatny bądź komercyjny, ustawa nie przewiduje w tym względzie żadnych ograniczeń.

Użyczenie nieruchomości przez gminę

Choć może się to wydawać z pozoru dziwne, to jednak możliwe jest użyczenie bezpłatne także przez gminę i to niekoniecznie jednostkom gminnym. Gmina może nieodpłatnie udostępnić nieruchomości także przedsiębiorcom, pewne ograniczenia mogą wynikać z innych przepisów – takich jak np. te o pomocy publicznej, ale jak najbardziej jest to możliwe.Gospodarowanie gminnym zasobem nieruchomości, a więc m.in. ich użyczenie, należy do kompetencji i obowiązków wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta. 

Użyczenie mieszkania

Użyczenie mieszkania najczęściej ma miejsce pomiędzy osobami ze sobą spokrewnionymi. Często w rodzinach dochodzi do nieodpłatnego udostępniania lokalu, które nawet jeżeli nie wiążą się z zawarciem typowej umowy użyczenia, w razie sporu sądowego oceniane jest na tej podstawie. Użyczenie mieszkania pomiędzy osobami obcymi nie jest zakazane, ale zdarza się niezwykle rzadko.

Należy pamiętać, że w przypadku zbycia rzeczy użyczonej w czasie trwania umowy użyczenia, jej nabywca nie wstępuje w stosunek użyczenia w miejsce zbywcy (por. np. wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 22 maja 2014 r., III CA 1423/13). Obowiązuje tu zatem kompletnie inna reguła niż w przypadku najmu czy dzierżawy gdzie nabywca nieruchomości wstępuje w stosunek najmu i dzierżawy. To samo dotyczy praw osób korzystających z mieszkania na podstawie stosunku użyczenia, gdzie np. w razie śmierci korzystającego nie dochodzi do wstąpienia w stosunek użyczenia. Jest to także całkowicie odmienny skutek od umowy najmu, gdzie ustawodawca przewidział dla określonych osób prawo wstąpienia.

Muszą także Państwo wiedzieć, decydując się na użyczenie swojego mieszkania o jednej ważnej rzeczy, a mianowicie o tym, że korzystający z lokalu jest lokatorem w rozumieniu przepisów o ochronie praw lokatorów. A zatem, jeżeli stosunek użyczenia wygaśnie, ale osoba zamieszkująca nie wyda Państwu lokalu, konieczne będzie wszczęcie procedury eksmisji lokatora z mieszkania.

Użyczenie mieszkania za czynsz

Czy takie rozwiązanie jest dopuszczalne? Jak najbardziej. Artykuł 713 kodeksu cywilnego stanowi bowiem, iż biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Poprzez zwykłe koszty utrzymania należy rozumieć wydatki i nakłady pozwalające zachować rzecz w stanie nie pogorszonym, utrwalającym jej właściwości i przeznaczenie. Chodzi więc o takie koszty jak czynsz administracyjny do wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielnie ale też koszty, których poniesienie narzuca niezbędna potrzeba zachowania określonego stanu rzeczy. Za takie uważa się przykładowo koszty konserwacji, bieżących remontów czy drobnych napraw.

Czy biorący w użyczenie może udostępnić nieruchomość osobom trzecim?

Nie, osoba korzystająca z nieruchomości w ramach użyczenia, nie może oddać rzeczy używanej osobie trzeciej. Wyjątkiem będzie sytuacja, w której sama umowa użyczenia na to pozwala albo korzystający uzyska zgodę właściciela nieruchomości na jej dalsze użyczenie.

Użyczenie lokalu na działalność gospodarczą

Umowa użyczenia jako, że jest nieodpłatana ze swojej istoty nie jest opodatkowana podatkiem VAT.

A jak wygląda to w zakresie podatku dochodowego? Otóż, art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że wolna od podatku dochodowego jest wartość m.in. nieodpłatnych świadczeń otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn. A zatem użyczenie pomiędzy rodzicami i dziećmi, małżonkami czy np. rodzeństwem nie generuje obowiązków podatkowych, nawet wówczas gdy w nieruchomości użyczonej korzystający prowadzi działalność gospodarczą.

Organy skarbowe przyznają, iż u użyczającego nie powstaje przychód z tytułu użyczenia nieruchomości, jak również w przypadku ponoszenia przez biorącego do używania kosztów zwykłego utrzymania nieruchomości. Przychód ten powstaje jednak jeżeli korzystający ponosi wydatki przekraczające zakres zwykłych kosztów utrzymania nieruchomości (zob. np. pismo z dnia 15.07.2020 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, 0113-KDIPT2-1.4011.362.2020.3.MM).