W niniejszym wpisie wyjaśnię Państwu zasady rządzące zasiedzeniem udziału w nieruchomości, w tym różnice pomiędzy zasiedzeniem całej nieruchomości a zasiedzeniem jedynie udziału w niej. Jego lektura pozwoli Państwu także zrozumieć pewne trudności związane z wykazaniem samoistnego posiadania udziału w nieruchomości.
Poniżej wyjaśnię Państwu czym jest w ogóle zasiedzenie udziału w nieruchomości z punktu widzenia prawa cywilnego. Instytucję tę znajdziecie Państwo uregulowaną w przepisach art. 172 kodeksu cywilnego i następnych. Była to niegdyś instytucja na tyle kontrowersyjna, że była przedmiotem badania przez Trybunał Konstytucyjny pod kątem jej zgodności z konstytucją. Wyrokiem w sprawie SK 9/98 uznano, że art. 172 KC za zgodny z art. 64 ust. 3 Ustawy zasadniczej. Zasiedzenie jest nabyciem własności ułamkowej części nieruchomości np. ½ części, ¼ części nieruchomości itd.
Zasiedzenie jest nabyciem prawa przez nieuprawnionego posiadacza na skutek wykonywania go bez umocowania przez oznaczony w ustawie czas. Choć zasiedzenie jest tzw. pierwotnym sposobem nabyciem własności nie oznacza to w żadnym razie, że wygasają obciążające nieruchomość ograniczone prawa rzeczowe i to zarówno te, które zostały ujawnione w księdze wieczystej, jak i te które są nieujawnione. Musicie mieć zatem Państwo świadomość, że jeżeli nabędziecie własność nieruchomości przez zasiedzenie, którą obciążają służebności oraz hipoteki, to będziecie zobowiązani czy to do spłaty hipoteki czy też do wykonywania służebności. Nota bene, można też zasiedzieć służebność gruntową.
Aby doszło w ogóle do zasiedzenia muszą być spełnione przesłanki określone w art. 172 kodeksu cywilnego, a nadto w przypadku zasiedzenia udziału we współwłasności bardzo ważne jest żeby podmiot żądający zasiedzenia wykazał dodatkowo, że rozszerzył zakres swego władania ponad realizowanie uprawnień wynikających z art. 206 kodeksu cywilnego i uzewnętrznił to wobec współwłaścicieli, co niestety bywa w praktyce kłopotliwe.
Zanim omówię szczegółowo jakie warunki trzeba spełnić aby móc mówić o zasiedzeniu udziału w nieruchomości (samoistne posiadanie, upływ czasu i manifestowanie zmiany charakteru posiadania względem współwłaścicieli) wskażę na samym wstępie, iż w orzecznictwie przyjmuje się, że o samoistnym posiadaniu współwłaściciela nie przesądza samodzielne wykonywanie uprawnień właścicielskich, pobieranie pożytków czy nawet ponoszenie ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości. Podobnie sam fakt, że pozostali współwłaściciele nie korzystają z nieruchomości nie powoduje, że można mówić o zasadności zasiedzenia udziału w nieruchomości.
Posiadanie jest formą władania nieruchomością jak właściciel. Jak wyjaśnił Sąd Okręgowy w Gdańsku w postanowieniu wydanym w sprawie III CA 461/15 „tym, co pozwala odróżnić posiadanie samoistne od posiadania zależnego, jest czynnik woli, rzeczywista wola posiadacza, która decyduje o charakterze samego posiadania. Taką rzeczywistą wolę ustala się na podstawie zamanifestowanych na zewnątrz przejawów władania rzeczą”.
Termin zasiedzenie jest zależny od dobrej bądź złej wiary. Posiadacz w dobrej wierze, co jest niezwykle rzadkim przypadkiem może zasiedzieć nieruchomość po upływie lat 20, zaś posiadacz w złej wierze dopiero po upływie lat 30. Posiadaczem w złej wierze jest ten, który wie, że własność mu nie przysługuje.
Współwłaściciel domagający się zasiedzenia musi udowodnić, że władał rzeczą z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli, że wyraźnie i w sposób widoczny dla współwłaścicieli i otoczenia zamanifestował wolę władania cum animo rem sibi habendi i to jest jedna z trudności do wykazania w postępowaniu sądowym. Szczegółowo opisałam to w artykule, który ukazał się w miesięczniku Nieruchomości CH Beck. Szczegóły znajdziecie Państwo w oznaczonej zakładce na mojej stronie.
Tak, współwłaściciel może zasiedzieć udział innych współwłaścicieli. W takim przypadku jednak posiadanie samoistne musi być posiadaniem nieruchomości w zakresie przewyższającym udział współwłaściciela wnioskującego o stwierdzenie zasiedzenia, tj. posiadaniem w zakresie istotnie wykraczającym poza dotychczasowe współposiadanie rzeczy wspólnej przez współwłaściciela, co podkreślał wielokrotnie Sąd Najwyższy.
Wnioskujący o zasiedzenie dotychczasowy współwłaściciel musi wykazać, że posiadał nieruchomość z wolą odsunięcia pozostałych współwłaścicieli od współposiadania i współkorzystania. Jego obowiązkiem w postępowaniu sądowym jest udowodnienie takiego samoistnego posiadania. Niestety nie jest to łatwe zasadnie ponieważ trzeba pamiętać, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do korzystania z całej rzeczy, a nie tylko swojego udziału. Nie dotyczy to podziału do korzystania quoad usum.
Rozszerzenie zakresu posiadania samoistnego nieruchomości przez współwłaściciela w częściach ułamkowych o udziały pozostałych współwłaścicieli musi być uzewnętrznione w sposób widoczny w stosunku do tych współwłaścicieli. Nie jest więc wystarczające powołanie się na domniemanie z art. 339 kodeksu cywilnego ale konieczne jest też wykazanie, że zakres samoistnego posiadania został rozszerzony o zakres udziałów pozostałych współwłaścicieli w sposób widoczny w stosunku do współwłaścicieli.
Bardzo często jestem pytana jak długo trwają postępowania i nie jest to szczególnie lubiana odpowiedź ale muszę stwierdzić, że to zależy od kilku czynników i niestety nie da się precyzyjnie tego określić. Mogę jednak wskazać co wpływa na czas trwania postępowania, precyzyjniej nieprocesowego w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia udziału w nieruchomościach.
Z reguły będziemy mieć do czynienia z posiadaniem w złej wierze czyli czas posiadania samoistnego uprawniającego do stwierdzenia przez sąd zasiedzenia to 30 lat. To jak długo trwa postępowanie zależne jest to stopnia jego skomplikowania, konkretnego sądu i obłożenia go sprawami, ale też od zachowania uczestników postępowania. W sytuacji gdy ci kwestionują fakt zasiedzenia postępowanie sądowe może trwać długo. Zwykle jest to okres od roku do dwóch.
Orzeczenie o zasiedzeniu ma charakter deklaratoryjny, decyzja sądu tylko potwierdza to co nastąpiło na skutek upływu czasu.
Ponieważ zasiedzenie udziału nie należy do najprostszych spraw orzecznictwo w tym zakresie jest dość bogate. Postanowiłam jednak przywołać Państwu dwa orzeczenia, pierwsze to postanowienie Sądu Okręgowego w Kielcach z dnia 16 października 2018 r. w sprawie II Ca 553/18, w którym sąd bardzo precyzyjnie wyjaśnił, iż konieczność udowodnienia woli władania przez współwłaściciela całą rzeczą wbrew woli innego ze współwłaścicieli, a nie za jego zgodą, musi być poddana większemu rygoryzmowi, który sięga na tyle daleko, iż domniemanie ustanowione w art. 339 k.c. nie ma zastosowania w sprawie o zasiedzenie przez współwłaściciela nieruchomości udziału należącego do drugiego współwłaściciela.
Z kolei w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 2015 r., sygn.akt IV CSK 251/14 czytamy, że „wprawdzie nie można wymagać spełnienia od współwłaściciela, który domaga się zasiedzenia udziału innego współwłaściciela dodatkowych wymagań, ale z drugiej strony nie wchodzą w tym wypadku w rachubę żadne ułatwienia. Skoro w tym wypadku samoistność współposiadania współwłaściciela nie jest objęta domniemaniem, to zgodnie z ogólnymi zasadami rozkładu ciężaru dowodu tę przesłankę winien wykazać wnioskodawca”. Z tego powodu sąd w takim postępowaniu niczego zasiadującemu udział w nieruchomości niestety nie ułatwi, o czym należy pamiętać składając wniosek o zasiedzenie.
Nie mogę jednoznacznie wskazać takich dokumentów ponieważ to zależy od określonego stanu faktycznego, często mogą to być dokumenty potwierdzające np. remonty kapitalne. W postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia udziału w nieruchomości ważniejsze jednak będą osobowe źródła dowodowe tj. zeznania świadków i stron postępowania.
Zasiedzenie stwierdzane jest na wniosek, ewentualnie zarzut w toczącym się postępowaniu. Nie stwierdza się zasiedzenia z urzędu. Opłata sądowa jest stała i wynosi 2000 zł.
Chcący zasiedzieć udział w nieruchomości musi wykazać posiadanie samoistne, wykraczające poza dotychczasowe współposiadanie rzeczy wspólnej. Na nie oprócz rzeczywistego władztwa nad rzeczą (corpsus possesionis), składać się musi niezbędnie wola posiadania nieruchomości wyłącznie dla siebie (animus rem sibi habendi), która to wola musi być jednoznacznie i bezwarunkowa zamanifestowana wobec dotychczasowego współwłaściciela. Z praktyki sądowej mogę wyjaśnić, że z reguły dowodami posiadania i manifestacji takiego władztwa z reguły jest np. generalny remont czy przebudowa wspólnego budynku – taki o znacznym zakresie prac i kosztów, o którym decyduje tylko jeden ze współwłaścicieli czy też całkowita zmiana charakteru nieruchomości.
Najprościej mówiąc w wyniku zasiedzenia udziału w nieruchomości zmienia się współwłaściciel nieruchomości tj. poprzedni traci prawo współwłasności a zasiadujący je uzyskuje. W przypadku gdy zasiadającym jest współwłaściciel i sąd stwierdzi zasiedzenie pozostałych udziałów w nieruchomości ze współwłaściciela staje się wyłącznym właścicielem całej nieruchomości.
Jak wspomniałam w wyniku zasiedzenia udziału następuje zmiana współwłasności, czasem mamy do czynienia z jednym współwłaścicielem. To rodzi określone konsekwencje tj. trzeba dokonać zmian w księdze wieczystej, mogą zajść zmiany w podatku od nieruchomości no i niestety ale w większości przypadków należy uiścić podatek od zasiedzenia. Stawka podatku wynosi w takim przypadku 7% wartości nabywanego udziału nieruchomości, ustalonego według stanu w dniu jej nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Niektórzy podatnicy mogą jednak skorzystać ze zwolnienia podatkowego.
Powyższe reguły mają zastosowanie także wówczas gdy współwłasność wynika z dziedziczenia. Należy jednak pamiętać, że przewidzianego w art. 176 kodeksu cywilnego doliczania czasu posiadania nie stosuje się na korzyść jednego lub kilku spadkobierców, jeżeli władają oni nieruchomością tylko w swoim imieniu, z wyzuciem z posiadania nieruchomości pozostałych spadkobierców. Natomiast w sytuacji gdy jeden ze spadkobierców wyzuje z posiadania rzeczy pozostałych spadkobierców termin zasiedzenia całej rzeczy należałoby liczyć najwcześniej od chwili otwarcia spadku.
Jeżeli władanie nieruchomością wynika ze stosunku współwłasności, warunkiem zasiedzenia udziału współwłaściciela przez innego współwłaściciela jest zmiana (rozszerzenie) zakresu posiadania ponad posiadanie wynikające ze współwłasności oraz uzewnętrznienie tego w stosunku do otoczenia i współwłaściciela, którego udział jest objęty zasiedzeniem tak jak wyżej to Państwu opisałam.
Osoba trzecia może zasiedzieć udział w nieruchomości. Żaden przepis prawa nie ogranicza bowiem kręgu osób, która może zasiedzieć nieruchomość do jej współwłaścicieli.
Jeżeli potrzebują Państwo pomocy prawnej w podobnej sprawie zapraszam do skorzystania z usług mojej Kancelarii. Szczegóły (koszt, zakres i termin realizacji usługi) można ustalić telefonicznie pod nr.: 694 433 846 w godzinach 07.00-20.00 lub za pośrednictwem e-mail: kancelaria@katarzynasiwiec.pl
Przeczytaj także
Zasadą jest, że w przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem lat 5 od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyliśmy lub wybudowaliśmy musimy zapłacić podatek dochodowy. Stawka podatku wynosi 19 %. Podatku należnego od sprzedaży nieruchomości można jednakże uniknąć w sytuacji gdy korzysta się z tzw. ulgi mieszkaniowej. Zgodnie z treścią art. 21…
O najmie krótkoterminowym dużo się ostatnio mówi i pisze, a to dlatego że wielu krajach europejskich najem ten podlega już coraz większym ograniczeniom. Być może czeka to także polskich wynajmujących dlatego wartość się na to ewentualnie przygotować. Najem krótkoterminowy jest obecnie tak popularny, że notowane są w jego efekcie problemy ze wzrostem czynszów…
Osobom, które oferują mieszkania do wynajęcia przez platformy typu Booking na pewno już kojarzy się pojęcie takie jak „najem krótkoterminowy”. Z pozoru wydawać się może, że najem to najem, a zatem nie ma żądnych różnic czy np. stawiamy na krótkoterminowy wynajem mieszkania czy na długoterminowy ale różnice są i w zależności od sytuacji – mogą być one dość istotne….
Najem lokalu użytkowego może być w dużo większym stopniu ukształtowany wolą stron niż umowa najmu lokalu mieszkalnego. Mniej przepisów ma w tym zakresie charakter bezwzględnie obowiązujący. Strony mogą dość swobodnie uregulować wiele kwestii. Poniżej postaram się je Państwu wyjaśnić. Najem lokalu użytkowego Najem lokalu…
Na czym polega użyczenie nieruchomości i jakie skutki podatkowe rodzi? Po przeczytaniu niniejszego wpisu dowiecie się Państwo więcej na ten temat.
O czym należy pamiętać wynajmując spółce, w której jest się wspólnikiem nieruchomość? Jakie wiążą się z tym ryzyka i zagrożenia?
Zniesienie współwłasności – jakie są tego sposoby? Czy sąd może przyznać np. nieruchomość współwłaścicielowi, który jej nie chce? Jak jest opodatkowana czynność mająca za przedmiot zniesienie współwłasności?
Czy prawo chroni lokatorów? Jak można skutecznie przeprowadzić eksmisję nieuczciwego lokatora z lokalu?