Nieruchomość obciążona hipoteką stanowi normalny przedmiot obrotu. Można ją zatem sprzedać, darować, zamienić, obciążyć dalszymi hipotekami itd. Nieruchomość taka może być sprzedana tak przez samego właściciela na tzw. wolnym rynku ale również przez komornika w postępowaniu egzekucyjnym czy syndyka w postępowaniu upadłościowym – prowadzonym przeciwko właścicielowi.
Inne jednakże będą skutki prawne sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką wówczas gdy nieruchomość sprzedawana jest przez samego właściciela, a inne gdy sprzedaż nastąpi w ramach egzekucji lub postępowania upadłościowego.
Sprzedaż nieruchomości z hipoteką przez samego właściciela
Istotą hipoteki, jak jednoznacznie wynika z treści art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, nie jest wyłączenie czy ograniczenie możliwości rozporządzenia nieruchomością nią obciążoną przez jej właściciela, a jedynie umożliwienie temuż wierzycielowi dochodzenia zaspokojenia z takiej nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Nie ma zatem przeszkód aby nieruchomość obciążoną hipoteką zbyć na rzecz kogoś innego. Należy jednak pamiętać, że w takim przypadku zbywca nieruchomości pozostaje nadal dłużnikiem osobistym, a więc np. gdy hipoteka zabezpieczała kredyt bankowy kredytobiorca nadal odpowiada całym swoim majątkiem za jego spłatę, zaś nabywca nieruchomości staje się dłużnikiem rzeczowym. Bank – w podanym przykładzie – będzie mógł zatem domagać się spłaty tak od zbywcy nieruchomości, jak i nabywcy, z tym, że ten ostatni odpowiadał będzie jedynie nabytą nieruchomością, a nie całym swoim majątkiem.
Na marginesie tylko wspomnieć trzeba, iż w świetle obowiązującego prawa niedopuszczalne jest nawet samo zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.
Najprościej więc rzecz ujmując, nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką powoduje, że nabywca również staje się dłużnikiem z tym tylko, że dłużnikiem rzeczowym, a więc ponoszącym odpowiedzialność tylko z tej konkretnej nieruchomości.
Nabycie nieruchomości z hipoteką w ramach egzekucji komorniczej
Inaczej – co do zasady (o pewnym wyjątku będzie mowa później) – kształtuje się sytuacja nabywcy nieruchomości obciążonej hipoteką jeżeli nieruchomość jest nabywana w licytacji publicznej, w ramach postępowania egzekucyjnego. W takim przypadku nabycie prawa własności nieruchomości ma bowiem tzw. charakter pierwotny. Wynika to wprost z treści art. 1000 § 1 kodeksu postępowania cywilnego, który stanowi, że z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. Innymi słowy, w takim przypadku hipoteka wygasa, zamiast tego wierzyciel hipoteczny ma prawdo do zaspokojenia się z ceny jaj nabycia według reguł określonych w art. 1025 i 1026 kodeksu.
Nabycie nieruchomości z hipoteką od syndyka
W myśl art. 313 ust 2 ustawy Prawo upadłościowe sprzedaż nieruchomości, stanowiącej składnik masy upadłości dłużnika, również powoduje wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej. Analogicznie zatem jak w przypadku egzekucji z nieruchomości, tak i tutaj, hipoteki ciążące na nieruchomości wygasają, a wierzyciel hipoteczny ma możliwość zaspokojenia się z uzyskanej ceny. Skutek w postaci wygaśnięcia ciążącej na nieruchomości hipoteki powstaje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Podstawą zatem wykreślenia hipoteki jest umowa sprzedaży zawarta przez syndyka z nabywcą nieruchomości. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia z dnia 10 marca 2017 r., sygn.akt III CSK 91/16, skutek prawny w postaci wygaśnięcia hipotek następuje z mocy prawa i to niezależnie od oceny, czy przewidywań co do braku możliwości realnego wykonania nabytego przez uprawnionego uczestnika postępowania prawa do zaspokojenia wartości wygasłych hipotek z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonego lokalu. Z chwilą zawarcia w postępowaniu upadłościowym umowy sprzedaży i tym samym wygaszenia z mocy prawa tych hipotek, uprawniony nabywa uprawnienie do zaspokojenia wartości wygasłych praw. Ewentualny faktyczny brak możliwości uzyskania realnego zaspokojenia się przez uprawnionego nie neguje wystąpienia ustawowego skutku w postaci wygaśnięcia istniejących zabezpieczeń.
Nabycie ułamkowej części nieruchomości obciążonej hipoteką
Swoisty wyjątek będzie miał miejsce w sytuacji gdy przedmiotem nabycia jest nie cała nieruchomość, a tylko jej ułamkowa część, zaś obciążająca udział hipoteka wpisana została jeszcze przed powstaniem współwłasności. Otóż wówczas niezależnie od faktu czy udział w nieruchomości nabywany będzie od komornika czy syndyka – hipoteka nie wygaśnie. Będzie ona nadal obciążać nabyty udział we współwłasności, odmiennie niż ma to miejsce w przypadku nabycia prawa własności całej nieruchomości. Jeżeli natomiast hipoteka zostanie ustanowiona po powstaniu współwłasności wówczas wygasa na wyżej omówionych zasadach.
Zawsze zatem w przypadku nabywania udziału w nieruchomości, obciążonej hipoteką, czy to od komornika czy też syndyka warto bardzo dokładnie sprawdzić kiedy i jak dana hipoteka powstała po to aby pomimo zapłaty ceny nabycia nie musieć następnie odpowiadać rzeczowo za spłatę zadłużenia dłużnika lub upadłego.
Do sprzedaży ułamkowej części nieruchomości odpowiednie zastosowanie mają przepisy art. 1004, art. 1005, art. 1007, art. 1009, art. 1012 i art. 1013 Kodeksu postępowania cywilnego.
