1. Strona główna
  2. /
  3. Prawo nieruchomości
  4. /
  5. Obrót nieruchomościami
  6. /
  7. Jak sprzedać mieszkanie z kredytem...

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznymJak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Co dzieje się z hipoteką po sprzedaży mieszkania z kredytem? Dowiedz się więcej o sprzedaży mieszkania z kredytem.

 

Sprzedaż mieszkania z kredytem – o czym trzeba wiedzieć?

Sprzedaż mieszkania zakupionego na kredyt, w tym obciążonego kredytem jest jak najbardziej dozwolona. Dla nabywcy mieszkania, zwłaszcza takiego na którym ustanowiono hipotekę, będzie niosła określone konsekwencje prawne. Tych skutków warto mieć świadomość. Postaram się przybliżyć nieco Państwu z czym wiąże się sprzedaż mieszkania z kredytem.

Sprzedaż mieszkania z kredytem a hipoteka w księdze wieczystej

Sposób w jaki finansujemy zakup mieszkania jest obojętny w kontekście jego sprzedaży. Innymi słowy, nie ma znaczenia czy sprzedający mieszkanie nabył za kredyt bankowy czy też nie. Nie ma w tym zakresie ograniczeń w sprzedaży nieruchomości. Na mieszkaniu może zostać ustanowiona hipoteka na zabezpieczenie spłaty bądź do sprzedaży może dojść jeszcze przed wpisem hipoteki. Jeżeli sprzedający zaciągnął kredyt hipoteczny, ale jeszcze nie wpisano hipoteki do księgi wieczystej, nabywca może nie wiedzieć o tym fakcie. Warto zapamiętać, że w takiej sytuacji nabywcę chroni przed konsekwencjami rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Rękojmia chroni jednak wówczas, gdy nabywca działał w dobrej wierze, a nie przykładowo sprzedającego, który ma świadomość – pomimo braku stosownego wpisu w księgach wieczystych – że lokal winien być obciążony hipoteką.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – procedury bankowe w przypadku braku spłaty kredytu

Sprzedaż obciążonej nieruchomości nie rodzi negatywnych konsekwencji dla  banku. Bank obok dłużnika osobistego czyli osoby, która zaciągnęła kredyt uzyskuje dłużnika hipotecznego. Stroną umowy kredytu nadal pozostaje pierwszy właściciel nieruchomości i on winien kredyt spłacać. Ale egzekucja z jego majątku okaże się bezskuteczna, bank może skierować swoje roszczenie przeciwko nowemu nabywcy nieruchomości. W praktyce da się takiej sytuacji uniknąć. Konieczne jest jednak zawarcie stosownego porozumienia regulującego kwestię hipoteki jeszcze przed zakupem mieszkania.

Nieco inne skutki następują wówczas, gdy sprzedaż mieszkania z hipoteką ma miejsce w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym (Zakup nieruchomości z hipoteką – Radca prawny – Katarzyna Siwiec), o czym także warto wiedzieć.

Sprzedaż mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat

Należy bezwzględnie pamiętać, że jeżeli sprzedajemy mieszkanie przed upływem lat 5 to zapłacimy, co do zasady Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowują 19 % podatkiem sprzedaż dokonaną przed upływem lat 5. Okres lat 5 należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto nieruchomość. Mam tu na myśli oczywiście sprzedaż mieszkania z kredytem poza prowadzoną działalnością gospodarczą. Te same zasady mają zastosowanie do zbycia lokalu, który nie jest obciążony hipoteką. Z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych istnienie, bądź nie zabezpieczenia na nieruchomości, nie ma znaczenia.

Ale może się zdarzyć sytuacja, w której np. nabywca mieszkania przejmuje spłatę kredytu. Czy ten przejęty dług stanowi przychód sprzedawcy mieszkania z kredytem? Na pytanie to należy udzielić odpowiedz twierdzącej. Sprzedawca uzyskuje bowiem w ten sposób przysporzenie majątkowe. Nie musi on już dalej spłacać kredytu. To ma oczywiście wpływ na cenę, bo o tyle pomniejsza się kwota wpłacana sprzedawcy. Tym samym organy skarbowe wychodzą z założenia, że spłata długu z tytułu kredytu stanowi część ceny zakupu, a zatem przychodu sprzedającego. To powoduje, że z niej też się trzeba rozliczyć.

O możliwości uniknięcia zapłaty podatku przeczytacie Państwo w innych artykułach na moim blogu.

Podsumowując, ani sprzedaż mieszkania z kredytem, ani sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym nie jest zabroniona. W tym drugim przypadku jako nabywcy lokalu musimy sobie jednak zdawać sprawę, że staniemy się dłużnikami rzeczowymi banku, więc należy mieć pewność co do wysokości wierzytelności hipotecznej, a następnie  odpowiednio zabezpieczyć swój interes. Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Jeżeli potrzebują Państwo pomocy prawnej w podobnej sprawie zapraszam do skorzystania z usług mojej Kancelarii. Szczegóły (koszt, zakres i termin realizacji usługi) można ustalić telefonicznie pod nr.: 694 433 846 w godzinach 07.00-20.00 lub za pośrednictwem e-mail: kancelaria@katarzynasiwiec.pl

    *Wyrażam zgodę na przetwarzanie danych na warunkach określonych w podzakładce RODO

    Przeczytaj także

    08.09.2023.

    Kupno mieszkania przez małżonków, którzy nie zawarli umowy o rozdzielności majątkowej, co do zasady, wiąże się z jego nabyciem do majątku wspólnego. Nie zawsze tak jednak będzie. Możliwy jest bowiem zakup przez każdego z małżonków nieruchomości do majątku osobistego. Dopuszczalne jest także nabycie częściowo do majątku wspólnego, a częściowo osobistego. O szczegółach przeczytasz poniżej. Kupno mieszkania…

    19.08.2023.

    Sprzedaż udziału w lokalu. Często na rynku nieruchomości dokonywane są transakcje mające na celu sprzedaż udziału w lokalu. Jakie udziały można swobodnie nabywać, z czym taka transakcja się wiąże i jak jest opodatkowana dowiecie się Państwo z niniejszego wpisu. Ilekroć będę w jego treści posługiwała się zwrotem sprzedaż udziałów…

    26.06.2022.

    Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce zostało uregulowane w ustawie z dnia 24 marca 1920 roku. Ustawa ta wprowadza ograniczenia możliwości swobodnego ich nabywania poprzez konieczność uzyskania pozwolenia publicznoprawnego na ich nabycie. Aczkolwiek przepisy wprowadzają także szereg wyjątków zarówno o charakterze podmiotowym, jak i przedmiotowym. Niniejszy wpis przybliży…

    05.01.2021.

    Zakup mieszkania od gminy może się wiązać z udzieleniem kupującemu bonifikaty w cenie. Bonifikata ma charakter fakultatywny, a zatem nabywcy nie przysługuje roszczenie o jej udzielenie. O tym czy bonifikata będzie przyznana czy też nie decyduje właściwy organ gminy. Bonifikaty takie jednak są bardzo często udzielane w praktyce, a to kolei skutkuje różnorakimi konsekwencjami w przypadku…

    11.10.2020.

    Kodeks cywilny przewiduje, po spełnieniu określonych warunków, możliwość żądania przez posiadacza samoistnego aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Takie roszczenie wynika z treści art. 231 kodeksu i przysługuje wówczas gdy samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub…

    23.09.2020.

    Ustawodawca nie tylko nie zabrania ale wręcz sankcjonuje możliwość zakupienia działki, na której rozpoczęto wznoszenie budynku. Możliwy jest również zakup działki, na której jeszcze nie rozpoczęto budowy ale już wydano pozwolenia na budowę, a także działki z wydaną decyzją o warunkach zabudowy ale bez wydanego pozwolenia na budowę. W takich przypadkach, poza zawarciem umowy kupna – sprzedaży konieczne…

    30.08.2020.

    Prawo pierwokupu generalnie może przysługiwać jeżeli przewiduje je ustawa albo umowa. Daje ono prawo jednej ze stron umowy bądź innemu podmiotowi nie będącemu stroną umowy z jej właścicielem, prawo pierwszeństwo kupna oznaczonej nieruchomości na wypadek gdyby właściciel zamierzał sprzedać je osobie trzeciej. Prawo pierwokupu nieruchomości rolnych Prawo pierwokupu…

    04.02.2019.

    Nieruchomość stanowiąca przedmiot egzekucji komorniczej może zostać nabyta, precyzyjniej przejęta na własność także przez inną osobę niż nabywca licytacyjny. Ustawodawca przewidział taką możliwość w kilku przypadkach pozwalając na nabycie nieruchomości poza samą licytacją na następujących etapach postępowania: – przed pierwszą licytacją, – po pierwszej bezskutecznej licytacji, –…