Wypowiedzenie umowy najmu lokalu komunalnego

Kwestie wypowiedzenia umowy najmu lokalu komunalnego, a więc takiego gdzie wynajmującym jest gmina, została uregulowana w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Precyzyjniej art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, zawiera katalog przesłanek umożliwiających rozwiązanie umowy najmu. Jednym z powodów, dla których wynajmujący może wypowiedzieć stosunek najmu jest fakt przysługiwania najemcy tytułu prawnego do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w sytuacji gdy lokator może używać tego lokalu, a lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. Jest to swoista rezygnacja z mieszkania komunalnego. Niniejszy wpis poświęcony będzie właśnie tej przyczynie wypowiedzenia najmu.

Nowa przyczyna wypowiedzenia umowy najmu lokalu

W pierwszej kolejności trzeba wyjaśnić, że art. 11 ust 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, który to przepis traktuje o omawianej przyczynie wypowiedzenia najmu uległ zmianie z dniem 21 kwietnia 2019 roku. Nowelizacja ta została dokonana na mocy ustawy z dnia 22 marca 2018 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw. Zmiana stanu prawnego jest bardzo istotna ponieważ, o ile przed datą 21 kwietnia 2019 r. przepis pozwalał na wypowiedzenie najmu z powodu posiadania prawa do innego lokalu tylko najemcy lokalu, w którym czynsz był niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, o tyle obecnie regulacja ta dotyczy już wszystkich lokali, niezależnie od wielkości czynszu najmu. Dodatkowo ustawodawca wprowadził w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów możliwość wypowiedzenia umowy najmu również wówczas gdy najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu nie tylko w tej samej miejscowości ale i miejscowości pobliskiej, do czasu nowelizacji ustawa przewidywała wypowiedzenie jedynie wówczas gdy lokator posiadał prawo do innego lokalu w tej samej miejscowości. Jest to zatem zmiana również bardzo istotna, skutkująca w praktyce bardzo dużą liczbą wypowiedzeń umów najmu, motywowanych chęcią odzyskania przez gminy dodatkowych lokali mieszkalnych i ich przeznaczenie dla osób najbardziej potrzebujących.
Jednocześnie do ustawy wprowadzono definicję pobliskiej miejscowości, przez którą należy rozumieć miejscowość położoną w powiecie, w którym znajduje się lokal, lub powiecie graniczącym z tym powiatem.

Omówiona możliwość wypowiedzenia umowy najmu dotyczy dość dużej grupy najemców w budynkach komunalnych. Trzeba bowiem pamiętać, iż zamieszkuje tam wiele osób i ich spadkobierców, którzy swoje prawa nabyli jeszcze w drodze tzw. przydziału.

Prawo do innego lokalu a wypowiedzenie

Ustawa nie zawiera definicji prawa do innego lokalu. Odpowiedzi jak szeroki zakres ma to pojęcie należy poszukiwać w dotychczasowym dorobku doktryny i judykatury. I tak w nauce prawa wskazuje się, że tytuł prawny do lokalu obejmuje poza własnością również najem, używanie mieszkania na podstawie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu, a także – na podstawie użyczenia, służebności i użytkowania czy stosunku rodzinnego (tak np. E. Bończak-Kucharczyk, Ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych. Komentarz, Warszawa 2013, s. 43-47). Podobne stanowisko można odnaleźć w orzecznictwie, przykładowo w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 lutego 2008 r., wydanego w sprawie o sygn.akt II CSK 484/07 potwierdzono, iż “inny tytuł prawny” może, mieć oparcie w różnych stosunkach prawnych, w tym również w stosunkach prawnorodzinnych. Tym samym należy pamiętać o treści art. 28 ze zn 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, który to przepis w zdaniu pierwszym mówi, że jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Tym samym posiadanie przez jednego z małżonków prawa do lokalu uzasadnia wypowiedzenie umowy najmu drugiemu z nich. Oczywiście prawem tym jest także współwłasność innego lokalu.
Aby zaktualizowała się przesłanka do wypowiedzenia najmu najemca musi mieć możliwość używania tego innego lokalu. Zdarzać się będą bowiem przypadki kiedy to nie będzie możliwe. Tytułem przykładu można wskazać sytuację, w której współmałżonek najemcy jest właścicielem mieszkania ale małżonkowie pozostają w długoletniej separacji faktycznej czy też mieszkanie usytuowane jest na trzecim piętrze bez windy a lokator jest sparaliżowany albo lokal jest w bardzo złym stanie technicznym. Ustawodawca dał tym samym możliwość oceny wynajmującemu, a także w razie potrzeby sądowi – czy najemca może używać innego lokalu.
Dodatkowo lokal taki musi spełniać warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, a zatem być wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m2 tej powierzchni.

Termin i tryb wypowiedzenia umowy najmu lokalu komunalnego 

Legislator postanowił, że najem w omawianym przypadku można wypowiedzieć z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia ale ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Tym samym wypowiedzenie np. w połowie miesiąca de facto wydłuża okres trwania najmu do końca tego miesiąca kalendarzowego, w którym upływa ów miesięczny termin.
Wypowiedzenie z powodu posiadania prawa do innego lokalu musi nastąpić na piśmie – pod rygorem nieważności i musi posiadać uzasadnienie ponieważ ogólną regułą jest ograniczenie swobody wypowiadania umów przez właścicieli lokali. Stosownie do przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego lokatorowi może nastąpić bowiem tylko z przyczyn ściśle określonych w tej ustawie

Celem niniejszego wpisu jest zasygnalizowanie wybranych i istotnych z punktu widzenia najemców zmian stanu prawnego w zakresie wypowiadania umów najmu z powodu posiadania prawa do innego lokalu i przybliżenie najbardziej istotnych pojęć z tego zakresu. Nie poruszono w nim możliwych sposobów i trybu obrony najemców przed wypowiedzeniem z tego powodu, a ważne jest aby pamiętać, że tytuł prawny do lokalu może czasem być kwestią oceny.