Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości położonej za granicą przez osobę zamieszkującą w Polsce

Niejednokrotnie zdarza się, że polski rezydent jest właścicielem, nabytej w drodze kupna – sprzedaży czy np. w wyniku dziedziczenia, nieruchomości położonej poza granicami Polski. Z różnych względów podatnicy decydują się następnie na sprzedaż tychże nieruchomości.

Niniejszy wpis ma przybliżyć zagadnienie opodatkowania podatkiem dochodowym sprzedaży takiej nieruchomości.

Zagadnienia ogólne
Na gruncie polskiej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązki osób, które osiągają dochody za granicą zależą od miejsca ich zamieszkania dla celów podatkowych, rodzaju uzyskiwanych dochodów, a także regulacji zawartych w umowach o unikaniu podwójnego opodatkowania. To, kto ma miejsce zamieszkania w Polsce wyjaśniałam tutaj: https://katarzynasiwiec.pl/rezydencja-podatkowa-w-polsce/. Zgodnie z obowiązującymi przepisami osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy). Należy jednakże pamiętać, że jeżeli dochód został osiągnięty za granicą, zasadę tą stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska. Dotyczy to także dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości położonej poza granicami kraju.

Postanowienia umów międzynarodowych dotyczące dochodów ze sprzedaży nieruchomości
Umowy zawarte z poszczególnymi państwami dotyczące unikania podwójnego opodatkowania zawierają regulacje w zakresie zysków osiąganych z przeniesienia własności majątku nieruchomego. Przykładowo art. 13 ust 1 Konwencji między Rzecząpospolitą Polską a Zjednoczonym Królestwem Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od zysków majątkowych stanowi, że zyski osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie, z przeniesienia własności majątku nieruchomego, położonego w drugim Umawiającym się Państwie, mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie – o ile oczywiście prawo podatkowe tego państwa przewiduje opodatkowanie takiego dochodu. Dla przykładu w myśl przepisów obowiązujących w Wielkiej Brytanii w przypadku sprzedaży nieruchomości stanowiącej jedyną nieruchomość tam położoną oraz miejsce zamieszkania podatnika, transakcja ta jest zwolniona od podatku dochodowego.
Użycie zwrotu „może być opodatkowany” oznacza, że dochód taki oprócz tego, że podlega opodatkowaniu w państwie, w którym osoba osiągająca ten dochód ma miejsce zamieszkania, podlega również opodatkowaniu w tym państwie, w którym położony jest dany majątek, zgodnie z prawem tego państwa. W celu uniknięcia podwójnego opodatkowania należy zastosować przewidzianą w art. 22 umowy metodę unikania podwójnego opodatkowania.
Reasumując, jeżeli w chwili otrzymania dochodu ze sprzedaży położonej za granicą podatnik jest rezydentem podatkowym w Polsce, dochód ten podlega rozliczeniu tutaj z zastosowaniem metody podwójnego opodatkowania, jeżeli nie jest rezydentem podatkowym w Polsce to wówczas sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana wyłącznie w kraju jej położenia, w oparciu o przepisy tam obowiązujące.

Regulacje prawa polskiego
Polski rezydent podatkowy będzie zatem podlegał opodatkowaniu od dochodu osiągniętego z tytułu sprzedaży zagranicznej nieruchomości na zasadach przewidzianych ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 tejże ustawy źródłem przychodu jest – odpłatne zbycie nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku pięcioletni termin, o którym mowa powyżej winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło otwarcie spadku czyli śmierć spadkodawcy. W myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku definiuje ust 2 tego przepisu.

Brak obowiązku zapłaty podatku
Dochód polskiego rezydenta z odpłatnego zbycia mieszkania położonego za granicą– w sytuacji gdy sprzedaż zostanie dokonana po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie będzie podlegał opodatkowaniu.
Ponadto także w przypadku zbycia nieruchomości położonej za granicą podatnik będzie mógł również skorzystać ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem dochodowym na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. w przypadku wydatkowania sumy uzyskanej ze sprzedaży nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego na własne cele mieszkaniowe.