Opodatkowanie dochodów polskiego rezydenta z tytułu sprzedaży nieruchomości położonych za granicą

W dzisiejszych czasach często zdarza się, że polski rezydent podatkowy (o tym kto jest rezydentem można przeczytać we wpisie Rezydencja podatkowa w Polsce) lokuje posiadane środki w zakup nieruchomości w popularnych destylacjach jak Chorwacja czy Hiszpania, czy też nieruchomości położone za granicą dziedziczy, a następnie nieruchomości te sprzedaje. W związku z tym podatnicy mają wątpliwości czy z racji usytuowania nieruchomości poza granicami Polski powinni w kraju rozliczać otrzymane z tego tytułu dochody.

Postaram się tę kwestię poniżej częściowo przybliżyć.

Rola umów międzynarodowych

W sytuacji gdy zbywca ma polską rezydencję podatkową, a nieruchomość, którą zbywa położona jest poza granicami Polski konieczne staje się sięganie do zawartej pomiędzy Polską a krajem usytuowania nieruchomości umowy w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od majątku.

Co do zasady, zgodnie z przepisami tychże umów, dochód osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania (rezydencję podatkową) w jednym z państw, z majątku nieruchomego, położonego w drugim z umawiających się państw, może być opodatkowany w tym drugim państwie, a także zyski osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w umawiającym się państwie z przeniesienia własności majątku nieruchomego mogą być opodatkowane w tym drugim państwie. Używanie zwrotu „mogą być opodatkowane” oznacza, że przychody z majątku nieruchomego, są opodatkowane w kraju miejsca położenia nieruchomości zawsze, o ile prawo podatkowe tego państwa przewiduje opodatkowanie takiego dochodu. Mówiąc najprościej, oznacza to nic innego w analizowanym przypadku jak to, że dochód ze sprzedaży nieruchomości rezydenta polskiego podlega opodatkowaniu w Polsce ponieważ w myśl  ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochody (przychody) polskiego rezydenta są tutaj opodatkowane, bez względu na miejsce położenia źródeł tych przychodów, ale może podlegać również opodatkowaniu w tym państwie, w którym położona jest nieruchomość, według reguł w tym kraju obowiązujących.

Zasady opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości w Polsce

Mając na uwadze powyższe, oczywistą staje się konkluzja, że sprzedaż nieruchomości należącej do polskiego rezydenta może być opodatkowana w Polsce, zgodnie z polskimi regulacjami. A zatem, zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Z  odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku z kolei jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanej nieruchomości. Treść przepisu art. 30e ust. 4 przywołanej ustawy stanowi zaś, że po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym wykazać dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, o ile nie korzysta on z ulgi.

Polski rezydent, nawet jeżeli nieruchomość jest położona poza granicami kraju, ma zatem obowiązek złożenia deklaracji PIT 39.

Możliwość zaliczenia podatku zapłaconego za granicą

Jeżeli dochód osiągnięty ze sprzedaży nieruchomości, zgodnie z przepisami  państwa położenia nieruchomości, został opodatkowany to, jak wcześniej wspomniałam, stosuje się metodę unikania podwójnego opodatkowania. Może sie ona sprowadzać do tego, że w sytuacji gdy polski rezydent zapłaci podatek w miejscu położenia nieruchomości to w składanym zeznaniu podatkowym PIT-39 będzie mógł odliczyć ten podatek, oczywiście przy uwzględnieniu postanowień stosownej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania oraz przepisów polskiej ustawy.