Najem okazjonalny

Umowa najmu może przybrać postać tradycyjną, a w niektórych przypadkach jest możliwe zawarcie umowy najmu okazjonalnego. Ten rodzaj umowy najmu wykazuje pewne odrębności w stosunku do tradycyjnej umowy.

O tym jakie z umową najmu okazjonalnego mogą wiązać się korzyści, a także jakie są zasady zawierania umowy najmu okazjonalnego dowiecie się Państwo z niniejszego wpisu.

Najem okazjonalny co to znaczy?

Najem okazjonalny to najem lokalu mieszkalnego, zawarty na czas oznaczony. Ustawa pozwala zawrzeć umowę najmu okazjonalnego maksymalnie na 10 lat.  Co bardzo ważne, wynajmujący musi być osobą fizyczną i nie może prowadzić działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali gdyż ten fakt eliminuje go z możliwości zawarcia najmu okazjonalnego. Koniecznym warunkiem powstania najmu okazjonalnego jest zawarcie umowy w formie pisemnej. Ta forma przewidziana jest pod rygorem nieważności. Umowa musi zawierać ponadto określone załączniki.

Najem okazjonalny, w wielu kwestiach, różni się od najmu tradycyjnego i niesie za sobą wiele korzyści dla wynajmujących, które omówię na końcu niniejszego wpisu.

Najem okazjonalny – zasady

Najem okazjonalny uregulowany został w art. 19 a i nast. Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Ogólną regułą jest to, że do tego najmu nie stosuje się przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, z wyjątkiem tych wyraźnie wskazanych w ustawie. Do najmu okazjonalnego nie stosuje się przepisów ustawy. dotyczących podwyższania czynszu, części przepisów dotyczących wypowiadania umowy najmu, uprawnienia do najmu socjalnego i pomieszczenia tymczasowego.

Aby powstał najem okazjonalny wynajmujący musi dokonać zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Co prawda, jeżeli wynajmujący umowy do urzędu nie zgłosi umowa najmu nie jest nieważna. Aczkolwiek w takim przypadku nie powstaje najem okazjonalny, a mamy do czynienia ze zwykłym, tradycyjnym najmem.

Umowa najmu okazjonalnego musi zawierać załączniki, którymi są:

– oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji
i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu,

– wskazanie przez najemcę innego lokalu na wypadek eksmisji

oraz ewentualnie:

oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym
w oświadczeniu. Na żądanie wynajmującego załącza się takie oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Jeżeli najemca utraci prawa do zamieszkiwania w we wskazanym w oświadczeniu lokalu ma obowiązek, w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu, wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wyeksmitowania go z lokalu. Jeżeli tego obowiązku nie dopełni, właściciel ma prawo wypowiedzieć mu umowę najmu lokalu okazjonalnego.

Jakie korzyści daje najem okazjonalny?

Każda umowa najmu lokalu mieszkalnego łączy się z pewnym ryzykiem ze strony nieuczciwego lokatora, ale umowa najmu jest nieporównywalnie korzystniejsza. Najważniejszą korzyścią najmu okazjonalnego jest uproszczona realizacji prawa wynajmującego do opróżnienia lokalu (eksmisji). Jeżeli najemca nie chce lokalu opuścić wynajmujący zamiast wytaczać przeciwko najemcy długoletni proces o opróżnienie lokalu, może prowadzić egzekucję na podstawie aktu notarialnego, zaopatrzonego w klauzulę wykonalności, w którym najemca jako dłużnik poddał się egzekucji. To znacznie skraca całą procedurę oraz zmniejsza koszty pozbycia się nieuczciwego lokatora z mieszkania. Dodatkową korzyścią jest to, iż w przypadku najmu okazjonalnego nie mają zastosowania przepisy o lokalu socjalnym, sąd w ogóle nie zajmuje się prawem do lokalu socjalnego.  Ci, którzy w ramach eksmisji lokatora przy tradycyjnej umowie najmu, usuwali lokatorów wiedzą, że prawo do najmu socjalnego dla byłego najemcy może doprowadzić do znacznego przedłużenia całej procedury. Co bardziej sprytni lokatorzy potrafią, bazując na tymże uprawnieniu, mieszkać z wyrokiem eksmisji jeszcze długi czas.

Jako kolejną korzyść najmu okazjonalnego trzeba wskazać brak zakazu eksmisji w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Ustawodawca zdecydowanie lepiej uregulował w najmie okazjonalnym możliwość podwyższania czynszu najmu w porównaniu do zwykłej umowy najmu lokalu mieszkalnego.

Najem okazjonalny obywatelom Ukrainy

W przypadku części obywateli Ukrainy, którzy przybyli do Polski w związku z działaniami zbrojnymi na terytorium ich państwa, ustawodawca przewidział odrębne zasady najmu okazjonalnego. Ukrainiec nie ma bowiem obowiązku wskazania innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku jego eksmisji z zajmowanego lokalu. Nie musi również przekładać oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Przepisy nie wskazują, kto w takiej sytuacji powinien lub może wskazać lokal zastępczy, skoro nie musi tego robić najemca.

Jak Państwo widzę najem okazjonalny choć wymaga spełnienia pewnych dodatkowych warunków jest zdecydowanie lepszą opcją niż najem tradycyjny. Jeżeli wynajmujemy mieszkania poza działalnością gospodarczą powinniśmy rozważyć ten rodzaj najmu.