Dokonując odpłatnego zbycia nieruchomości mamy szansę nie zapłacić podatku dochodowego, zarówno wówczas gdy pomiędzy jej nabyciem a zbyciem upłynie odpowiednio długi czas, jak również wtedy gdy skorzystamy z ulgi o jakiej mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w skrócie: ustawa PIT). Celem poznania bliższych szczegółów zachęcam Państwa do zapoznania się z informacjami zawartymi poniżej.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje zasadę, zgodnie z którą dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości jest opodatkowany jeżeli zbycie następuje przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym tę nieruchomość nabyliśmy lub wybudowaliśmy – z małymi wyjątkami, o których będzie jeszcze mowa.
Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości jest podatkiem, który zapłacimy wówczas gdy osiągniemy dochód z tej transakcji. Należy jednak pamiętać, że sprzedaż nieruchomości może również wygenerować stratę jeżeli koszty uzyskania przychodu przewyższą przychód ze sprzedaży.
Omawiany podatek – w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy PIT płacimy – co do zasady – wówczas gdy zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy PIT podatek wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku. Podstawę tę stanowi dochód rozumiany jako różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości. Przychodem z odpłatnego zbycia jest cena zawarta w umowie – o ile nie odbiega znacznie odbiega od wartości rynkowej. Z kolei pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie. Rozumiemy tu jednak wydatki takie jak koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile nie poniósł ich np. kupujący. Przepisy ustawy mówią jak należy ustalić koszty uzyskania przychodów.
Reguła jest taka, że okres lat 5 liczymy nie od daty nabycia, a od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabyliśmy lub wybudowaliśmy. Wyjątkiem będzie sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze spadku bowiem wówczas termin ten liczmy od daty nabycia czy wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę bądź w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytej do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanej w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości okres ten, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej. Nie zawsze jednak jest oczywiste od kiedy liczyć ten okres.
Po upływie tego okresu sprzedaż nieruchomości nie jest opodatkowana. Nie dotyczy to jednak nieruchomości, które zbywamy w ramach działalności gospodarczej. W takim bowiem przypadku z reguły będziemy mówić, że powstał u zbywcy przychód z działalności gospodarczej zgodnie z art. 14 ust. 1 pkt 1 ustawy PIT.
Wydawać się może, że ustalenie daty, od której biegnie 5-letni okres nie powinno rodzić wątpliwości interpretacyjnych ale nic bardziej mylnego. Przykładowo w przypadku nabywania lokali deweloperskich, nawet w orzecznictwie, brak jest jednolitości poglądów czy datą nabycia jest data aktu notarialnego czyli np. 31 grudzień 2024 r. co uzasadniałoby liczenie 5-letniego terminu od dnia 1 stycznia 2025 r. czy też data złożenia wniosku o wpis czyli np. 2 styczeń 2025 r. czy może np. data wpisu do księgo wieczystej. Przykładowo NSA w wyroku z dnia 7 marca 2018 r., II FSK 576/16 przyjął, że termin ten należy liczyć od końca tego roku kalendarzowego, w którym uwzględniony został wniosek o wpis w księdze wieczystej nabytego odrębnego prawa do lokalu. Natomiast w ocenie WSA w Warszawie wyrażonej w wyroku z dnia 14 lipca 2015 r., III SA/Wa 3860/14 datą nabycia jest data aktu notarialnego.
Otrzymanie nieruchomości w darowiźnie niczego nie zmienia, w tym co napisałam powyżej – no może poza oczywiście kosztami uzyskania przychodów – ale jej nabycie w drodze spadku już tak bo zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy PIT 5-letni okres liczy się wówczas od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Sposobem na uniknięcie konieczności zapłaty podatku jest skorzystanie z ulgi mieszkaniowej przewidzianej w przepisach o podatku o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na czym ona polega wyjaśniam niżej.
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. To właśnie jest ulga mieszkaniowa. Ustawa określa także co jest celem mieszkaniowym. W każdym razie ten kto chce przeznaczyć przychód uzyskany ze zbycia na cel mieszkaniowy może skorzystać z rzeczonej ulgi.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D x (W / P), gdzie: D – dochód ze sprzedaży, W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, P – przychód ze sprzedaży.
Zacznę od tego, że katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 i pkt 2 ustawy PIT ma charakter zamknięty – nie możemy zatem wydatkować środków na inne cele niż w nim wskazane i skorzystać z ulgi. Za wydatki na cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na:
– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Tak więc zakup mieszkania za granicą też uprawnia do skorzystania z ulgi.
Ponadto za wydatki te rozumiemy wydatki poniesione na spłaty kredytów i pożyczek, o czym napiszę niżej.
Jeszcze raz podkreślam, że powyższe przepisy jako normy wprowadzające zwolnienie podatkowe należy interpretować ściśle i niedopuszczalna jest w tym przypadku wykładnia rozszerzająca, systemowa, bądź celowościowa. Jest to zgodne z ogólnie przyjętą w prawie podatkowym zasadą, że wszelkie ulgi i zwolnienia jako stanowiące odstępstwo od zasady powszechności opodatkowania muszą być stosowane wprost.
Tak, warunkiem skorzystania z omawianego zwolnienia jest to, żeby przychód ten został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Zgodnie z treścią art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy PIT za wydatki na cele mieszkaniowe uważa się:
a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b
– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
Od kilku lat cele mieszkaniowe obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia.
Co bardzo ważne za wydatki tego rodzaju uznaje się wyłącznie spłatę kredytu (pożyczki), którymi sfinansowane zostały wydatki mieszkaniowe oraz odsetki od tego kredytu (pożyczki). Takimi wydatkami nie są natomiast inne opłaty oraz prowizje, w tym związane z wcześniejszą spłatą kredytu (pożyczki).
Nie tylko korzystanie z ulgi mieszkaniowej pozwala nie zapłacić podatku w sytuacji gdy sprzedaż nieruchomości następuje z zyskiem. Będą bowiem także inne sytuacje, w których nie dojdzie do opodatkowania z uwagi na nieuzyskanie przychodu bądź też pewne sytuacje szczególne. O tym przeczytacie Państwo w kolejnych podrozdziałach.
Jak już wyżej wspomniałam w przypadku zbycia nieruchomości podstawą opodatkowania jest dochód, jeżeli tego dochodu brak oczywistym jest, że np. sprzedający nie zapłaci podatku. Jeżeli zatem koszty uzyskania przychodów będą równe lub wyższe niż przychód ze zbycia nie powstanie obowiązek zapłaty podatku. W ostatnich latach znaczenie pomocna w tym zakresie okazała się być inflacja, która wpływa na podwyższone koszty wytworzenia bądź nabycia nieruchomości.
Jeżeli zdecydują się Państwo na nieodpłatne przekazanie nieruchomości wówczas w ogóle nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. W takiej sytuacji transakcja będzie podlegała pod przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn, ale z uwagi na brzmienie art. 4a tej ustawy w wielu przypadkach obdarowany skorzysta ze zwolnienia.
Jeżeli chcemy zbyć nieruchomość odziedziczoną w spadku trzeba pamiętać, że 5 letni okres, po upływie którego nie zapłacimy podatku liczymy od końca roku kalendarzowego, w którym spadkodawca ją nabył bądź wybudował, to często pozwala uniknąć opodatkowania.
Z kolei jeżeli nieruchomość nabyliśmy do majątku wspólnego bo wówczas obowiązywał nas ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, a następnie podpisaliśmy intercyzę i nieruchomość ta została objęta współwłasność w częściach ułamkowych i chcemy następnie ją zbyć to przychody ze sprzedaży o ile uzyskaliśmy po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie mieszkania – będą zwolnione od opodatkowania.
Tak, jeżeli wchodzą w skład gospodarstwa rolnego. Jak stanowi bowiem art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy PIT przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego są zwolnione z opodatkowania. Zgodnie z przywołanym przepisem zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia gruntów, które w związku z tym odpłatnym zbyciem utraciły charakter rolny.
Poniżej podsumuję Państwu co można zrobić żeby na sprzedaży mieszkania zarobić ale nie zapłacić podatku.
Najprostszym rozwiązaniem, tam gdzie nie jest to konieczne, będzie odczekanie ze sprzedażą 5 lat pamiętając o tym, że okres ten liczymy dopiero od końca roku kalendarzowego, w którym nabyliśmy mieszkanie. Przykładowo jeżeli kupiliśmy je w 2019 r., w 2025 roku możemy sprzedać je bez konieczności zapłaty podatku.
Jeżeli mieszkanie zbędziemy jednak przed upływem lat 5 sposobem na uniknięcie podatku będzie zakup kolejnego na własne cele mieszkaniowe dokonany w ciągu 3 lat. Pamiętajmy jednak, iż konieczne jest wydatkowanie całego przychodu ze zbycia nieruchomości.
Trzeba pamiętać, że istnieje możliwość zwiększenia kosztów uzyskania przychodu w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej “Monitor Polski”.
Ze zbyciem nieruchomości dla podatników wiążą się też pewne obowiązki, zwłaszcza jeżeli dokonują zbycia przed upływem 5 lat i o tym teraz będzie mowa.
Zeznanie PIT-39 składają osoby fizyczne uzyskujące przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości w terminie do dnia 30 kwietnia 2025 r. kolejnego roku po roku, w którym dokonały sprzedaży – o ile dochód ze zbycia podlega opodatkowaniu.
Wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy PIT winny być udokumentowane rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami, z których w sposób niebudzący żadnych wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł, tj. czy środki uzyskane ze sprzedaży faktycznie przeznaczone zostały na cele mieszkaniowe, czy może wydatki na cele mieszkaniowe poczynione zostały z innych źródeł. Jak potwierdził Dyrektor KIS w interpretacji z dnia 30.06.2017 r., nr 0112-KDIL3-2.4011.98.2017.1.TR, wydatki można dokumentować fakturami, rachunkami, potwierdzeniami zapłaty czy umowami.
Błędne rozliczenie, w którym nie wykażemy podatku lub go zaniżymy wiąże się z powstaniem niedopłaty lub brakiem zapłaty należnego podatku, a to skutkować będzie po pierwsze koniecznością zapłaty daniny ale także odsetek podatkowych. Z kolei niezłożenie deklaracji może skutkować dodatkowo konsekwencjami z kodeksu karnego skarbowego. Proszę bowiem pamiętać, że art. 54 § 1 KKS stanowi, że podatnik, który uchylając się od opodatkowania, nie ujawnia właściwemu organowi przedmiotu lub podstawy opodatkowania lub nie składa deklaracji, przez co naraża podatek na uszczuplenie, podlega karze grzywny do 720 stawek dziennych albo karze pozbawienia wolności, albo obu tym karom łącznie.
Chociaż wiele osób ma podstawową wiedzę na temat opodatkowania zbycia nieruchomości często spotykam się też w swojej pracy zawodowej z osobami, które popełniają pomimo tego błędy bądź też nie dysponują wystarczającą wiedzą, przez co – mówiąc językiem potocznym – wpadają w tarapaty i na ten temat też chciałabym napisać kilka słów.
Choć większość osób ma wiedzę, że dopiero sprzedaż po 5 latach gwarantuje im brak opodatkowania dochodu to jednak zdarza się zapomnieć jak ów okres liczymy. Pomijając niejednolitość poglądów sądów na temat daty nabycia, o czym wcześniej pisałam, równie istotne jest też to aby pamiętać, że zawsze termin ten liczymy od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabyliśmy, a nie od daty tego nabycia.
Innym przypadkiem, w których podatnicy popełniają błędy to zaliczenie do ulgi mieszkaniowej wydatków, które nie są wymienione w przepisach. Przykładowo zakup lokalu niemieszkalnego, który potencjalnie można przekształcić w lokal mieszkalny nie uprawnia do skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Podobnie zakup lokalu mieszkalnego pod wynajem też prawa do ulgi nie daje. Przykłady takie można mnożyć.
Często zdarza się także mylenie przez podatników dochodu ze sprzedaży z przychodem w kontekście skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Podkreślam zatem, iż aby skorzystać z pełnej ulgi trzeba wydatkować na cele mieszkaniowe cały przychód ze sprzedaży, a nie dochód.
Wszystko o czym napisałam Państwu powyżej dotyczy sytuacji, w której sprzedajemy lokal poza działalnością gospodarczą choć te same reguły obowiązują przy sprzedaży lokalu mieszkalnego przez przedsiębiorcę jeżeli wykorzystywał ów lokal w działalności gospodarczej. Nie dotyczy to jednak lokali użytkowych czy nieruchomości traktowanych jako towary handlowe.
Zgodnie z treścią art. 5a pkt 6 ustawy PIT działalność zarobkową:
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.
Przez ten pryzmat musimy oceniać również sprzedaż mieszkań. Jeżeli ktoś kupuje ich dużą ilość po to aby je zbyć wcześniej do tej sprzedaży przygotowując to może tym wypełniać przesłankę prowadzenia działalności gospodarczej. To jednak zawsze będzie wymagało oceny w zależności od okoliczności danego przypadku i w razie wątpliwości sugerowałam skorzystać z pomocy doświadczonego prawnika, aby uniknąć bardzo nieprzyjemnych konsekwencji uznania sprzedającego za prowadzącego działalność. To samo dotyczy podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości.
W przypadku sprzedaży nieruchomości w ramach firmy transakcja ta jest opodatkowana jako przychód z działalności gospodarczej. Przedsiębiorca, w zależności od tego jaką formę opodatkowania wybrał, zapłaci podatek w wysokości 19 % osiągniętego dochodu jeżeli opodatkowany jest podatkiem liniowym i 12 lub 32 % jeżeli opodatkowany jest według skali podatkowej. Z kolei jeżeli wybrał ryczałt podatek ten wyniesie 10 % przychodu.
Na koniec postaram się w kilku prostych zdaniach podsumować to co szerzej wcześniej opisałam aby ta wiedza lepiej się Państwu utrwaliła.
Sprzedaż nieruchomości poza działalnością gospodarczą jest opodatkowana po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyliśmy lub wybudowaliśmy bądź np. zrobił to spadkodawca. Sposobem na uniknięcie zapłaty podatku jest skorzystanie z ulgi mieszkaniowej czyli wydatkowanie przychodu na cele mieszkaniowe. Może to być np. zakup innego mieszkania czy spłata kredytu. Wydatki jakich możemy w tym celu dokonać są ściśle skatalogowane z ustawą.
Na pewno wówczas gdy niedługo upłynie okres 5 lat, po którym już nie będziemy musieli martwić się kwestiami podatkowymi. Jeżeli od tego czasu dzieli nas niewiele warto rozważyć np. zawarcie umowy przedwstępnej, a następnie przyrzeczonej jeżeli upłynie już wspomniany czas.
Dlaczego warto zaplanować sprzedaż z wyprzedzeniem?
Planowanie sprzedaży, nawet jeżeli dokonujemy jej przez upływem 5 lat, pozwoli nam na wybór innej nieruchomości, w której planujemy zamieszkać bez stresu, że nie zdążymy wydatkować środków w okresie 3 lat. Warto w tym miejscu podkreślić, że NSA w swoich wyrokach wskazuje, że podatnikowi przysługiwać będzie zwolnienie, gdy w odpowiednim terminie sfinalizowana zostanie umowa przedwstępna czy deweloperska, te umowy bowiem są niewystarczające dla skorzystania z ulgi.
Jeżeli potrzebują Państwo pomocy prawnej w podobnej sprawie zapraszam do skorzystania z usług mojej Kancelarii. Szczegóły (koszt, zakres i termin realizacji usługi) można ustalić telefonicznie pod nr.: 694 433 846 w godzinach 07.00-20.00 lub za pośrednictwem e-mail: kancelaria@katarzynasiwiec.pl
Przeczytaj także
Rynek pracy dość dynamicznie zmienia się od wielu lat wraz z rozwojem polskiej gospodarki. Dlatego też polscy pracodawcy prześcigają się w pomysłach na pozyskanie i utrzymanie pracowników. Jednym z tego rodzaju działań jest zagwarantowanie im szeregu benefitów. O tym co nimi może być i jakie są tego podatkowe konsekwencje dowiecie się…
O ile każdemu z Państwa na pewno znane jest pojęcie dywidendy w spółce bo jest to w końcu jedna z najprostszych form wypłaty zysku, o tyle zaliczka na dywidendę nie jest już czymś tak aż powszechnym więc warto więcej o tym wiedzieć, na wypadek gdyby chcieli Państwo także w ten sposób wypłacić zyski ze spółki z ograniczoną odpowiedzialnością czy innej spółki….
Rozmowa w radiowym studiu na temat ostatnich i planowanych zmian m.in. w zakresie nieruchomości.
Wkrótce czeka nas wymiana informacji podatkowych nie tylko przez banki jak ma to miejsce w przypadku umowy ze Stanami Zjednoczonymi ale także dane te będą dostarczane przez operatorów platform cyfrowych. Przeczytacie Państwo o tym w niniejszym wpisie.
W związku z ostatnimi wydarzeniami wiele więcej osób zaczęło się interesować kwestiami związanymi z poborem do wojska na wypadek wojny. Artykuł omawia okoliczności w jakich może do takiej mobilizacji dojść, kto będzie jej podlegał, a kto do wojska nigdy nie będzie się musiał stawić.
Likwidacja spółki z ograniczoną odpowiedzialnością to sformalizowany proces. W niektórych przypadkach spółkę można jednak rozwiązać bez likwidacji. Likwidacja nie prowadzi do ograniczenia odpowiedzialności za zobowiązania spółki.