Ulga mieszkaniowa, jako potencjalna możliwość uniknięcia podatku od sprzedaży nieruchomości, to nie tylko poniesienie wydatków na zakup mieszkania czy lokalu w kraju lub za granicą (przeczytaj więcej – ulga mieszkaniowa a zakup mieszkania za granicą). To także koszty spłaconego kredytu – tak kapitału, jak i odsetek. O szczegółach przeczytacie Państwo poniżej.

Spłata kredytu jako wydatek na cele mieszkaniowe

Spłacają kredyt możecie Państwo uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi bowiem, że spłata kredytu jest wydatkiem na cele mieszkaniowe. Konkretniej, do ulgi tej kwalifikują się bowiem także wydatki poniesione na:

  • spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawy), na cele mieszkaniowe
  • spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa wyżej,
  • spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa wyżej.

Spłata kredytu bankowego

Kredyty i pożyczki, aby uprawniać podatnika do skorzystania z ulgi mieszkaniowej w podatku dochodowym, muszą być zaciągnięte w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej. Nie będzie zatem uprawniać do niej po pierwsze pożyczenie pieniędzy od członka rodziny, znajomych, partnera czy też pożyczek zaciągniętych w innych instytucjach.

Po drugie ten bank lub kasa oszczędnościowo-kredytowa muszę mieć jeszcze siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Z tej perspektywy, zwłaszcza w kontekście Brexit-u, istotne wydaje się podkreślenie, że siedziba banku winna mieć miejsce w jednym z wymienionych krajów w momencie zaciągnięcia kredytu.

Jak wyjaśnił Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 12 czerwca 2024 r., sygn..akt I SA/Wr 925/23 „Zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania (od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego), lecz jako sposób pozyskania finansowania ciążących na podatniku zobowiązań. Tym samym skoro uzyskanie kredytu nie stanowi przychodu podatkowego to kwota tego kredytu przekazana przez bank sprzedającemu nie może być kwalifikowana jako wydatek pomniejszający podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych”.

Skontaktuj się →

Spłata kredytu konsumpcyjnego a ulga mieszkaniowa

Z przepisów wprost nie wynika aby kredyt konsumpcyjny mógł korzystać z ulgi mieszkaniowej ale fiskus taką możliwość dopuszcza pod warunkiem, że ze wszystkich okoliczności faktycznych wynikać będzie, że środki z kredytu innego niż hipoteczny zostały przeznaczone na realizację przez podatnika własnego celu mieszkaniowego. Tak stwierdził np. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 4 kwietnia 2025 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.110.2025.2.MJ.

Spłata kredytu zaciąganego na zbywaną nieruchomość

Warto też dodać, że w ramach Polskiego Ładu dodano przepis, zgodnie z którym wydatki na własne cele mieszkaniowe obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym  w tym także, gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką). Jest to jedna z nielicznych dobrych zmian tej reformy.

Kredyt refinansowany a prawo do ulgi

Trzeba dodać, że do ulgi mieszkaniowej uprawniają wydatki na spłatę kredytu ale też refinansowanie kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika.

Spłata kredytu zaciągniętego przed ślubem

Pewne problemy były z sytuacją, w której jeden z małżonków zaciągnął kredyt przed zawarciem związku małżeńskiego ale też Dyrektor KIS prezentuje stanowisko, że za wydatki na własne cele mieszkaniowe należy uznać wydatki poniesione na spłatę kredytu, zaciągniętego na budowę domu, który po zawarciu małżeństwa został włączony do majątku wspólnego małżonków. Tym samym, jeżeli ww. dom, na którego budowę został zaciągnięty kredyt został włączony do wspólności majątkowej i małżonek przystąpił do kredytu ponosząc solidarną odpowiedzialność za zobowiązania wynikające z umowy kredytowej, nie ma przeszkód, aby dochód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego majątek osobisty przeznaczyć na spłatę tego kredytu i tym samym zaliczyć do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe (tak interpretacja z 14.07. 2023 r., 0114-KDIP3-1.4011.479.2023.2.MS2).

Mam nadzieję, że po lekturze tego wpisu hasło „spłata kredytu a ulga mieszkaniowa” będzie dla Państwa bardziej czytelne.