Wiele par małżeńskich posiada nieruchomości wspólne, nabyte w trakcie trwania małżeństwa, w celach inwestycyjnych. Nieruchomości te są potem przedmiotem umów najmu. Od czasów reformy zwanej Polskim Ładem najem nieruchomości prywatnych może być opodatkowany wyłącznie podatkiem zryczałtowanym.

Poniżej wyjaśnię zasady opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości należących do małżonków bo w tym zakresie zasady są szczególne.

Opodatkowanie przychodów z nieruchomości wspólnej małżonków

Ogólną zasadą jest, iż małżonkowie, między którymi istnieje wspólność majątkowa, opodatkowują przychody z najmu prywatnego wspólnych nieruchomości odrębnie. Czynią to proporcjonalnie do udziału w zysku. Przepis mówi, że w razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. Najprościej rzecz ujmując oznacza to, że każdy z małżonków wykazuje przychód w wysokości 50% otrzymanych przychodów z czynszu najmu. Przy takim rozwiązaniu tak mąż, jak i żona opłacają we własnym zakresie podatek każde od swojej części przychodów.

Ale w tym przypadku mamy też pewną specyficzną regulację, z której mogą skorzystać małżonkowie. Precyzyjnie, istnieje też możliwość rozliczania całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków.

Opodatkowanie przychodów z najmu przez jednego małżonka

Ustawa o  zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne stanowi, że małżonkowie chcą aby najem był rozliczany tylko przez jednego z nich powinni złożyć do urzędu skarbowego pisemne oświadczenie, w treści którego wskażą które z nich będzie w całości rozliczać podatek z tytułu osiągniętego przychodu z najmu. Oświadczenie należy złożyć:

  • nie później niż do 20. dnia kolejnego miesiąca, następującego po miesiącu, w którym podatnicy przyjęli pierwsze wynagrodzenie w postaci czynszu,
  • do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego.

Oświadczenie to obowiązuje przez cały rok chyba, że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek dokonywania wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i w latach następnych, dopóki małżonkowie nie złożą odmiennego oświadczenia. Podpisanie oświadczenia lub zawiadomienia przez jednego z małżonków traktuje się na równi ze złożeniem przez niego oświadczenia o upoważnieniu go przez jego współmałżonka do złożenia oświadczenia lub zawiadomienia w imieniu ich obojga. Oświadczenie to składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania.

Czy każdy z małżonków może opodatkować inną nieruchomość?

Opodatkowanie przychodów z najmu po połowie nie oznacza, że mając dwie nieruchomości wspólne małżonkowie mogą opodatkować każdy odrębnie czynsz z jednej nieruchomości. Należy zsumować przychody z najmu obydwu i dopiero podzielić je po połowie. Innymi słowy nie ma możliwości aby jeden małżonek „zrzekł się wynajmu” jednej nieruchomości i całość dochodów rozliczał drugi i odwrotnie przychody z najmu drugiej nieruchomości opodatkowywał tylko ten, który „zrzekł się wynajmu” pierwszej z tych nieruchomości. Takiej opcji przepisy podatkowe w ogóle nie przewidują.

Wysokość podatku od przychodów najmu

Przychody z najmu opodatkowane są według dwóch stawek:

  • 8,5 % jeżeli przychody w trakcie roku nie przekraczają 100.000 zł,
  • 12,5 % od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

Stawki te dotyczą konkretnego podatnika czyli każdego z małżonków. Ale w sytuacji gdy małżonkowie złożą fiskusowi oświadczenie, że całość przychodów zostanie opodatkowana tylko przez jednego z nich to limit dla opodatkowania czynszu w stawce 8,5% podwaja się i wynosi 200 000 zł.  Małżonek rozliczający całość najmu przejmuje niejako limit przychodów drugiego z nich.

Skontaktuj się →

Dodam w tym miejscu, że nie ma przepisu przewidującego przysługiwanie dwóch limitów w wysokości 100 000 zł w przypadku uzyskiwania części przychodów z najmu prywatnego wspólnie z małżonkiem, a części samodzielnie.

Opodatkowanie najmu nieruchomości należącej do jednego z małżonków

Pragnę zwrócić uwagę, że opisane wyżej zasady dotyczą nieruchomości wspólnej małżonków. Co zatem w przypadku najmu nieruchomości, którą jeden z małżonków nabył przed ślubem lub otrzymał w spadku czy darowiźnie? Jak opodatkować przychody z jej wynajmu?

Zgodnie z kodeksem rodzinnym i opiekuńczym do majątku wspólnego należą m.in. dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków. Oznacza to, że w przypadku małżonków pozostających w ustroju wspólności ustawowej przychody z najmu zawsze należą do majątku wspólnego, niezależnie od tego do jakiej masy majątkowej należy przedmiot najmu. Za tą regułą podążył raz Dyrektor KIS wskazując, iż  ustawa o  zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przewiduje możliwość rozliczenia wspólnych przychodów z najmu przez jednego z małżonków jest uzależniona od istnienia następujących przesłanek:

  • istnienia wspólności majątkowej między małżonkami osiągającymi przychody z najmu,
  • złożenia przez małżonków lub jednego z nich oświadczenia o wyborze takiej formy rozliczenia przychodów z najmu.

Ustawa nie uzależnia natomiast możliwości wyboru takiego sposobu opodatkowania od określonego wpisu w księdze wieczystej, lecz od istnienia wspólności majątkowej pomiędzy małżonkami (pismo z dnia 29.08.2023 r., nr  0113-KDIPT2-1.4011.477.2023.1.ID). Organ dopuścił w tym przypadku możliwość rozliczania przychodów z najmu na wyżej wskazanych zasadach ale jest to odosobnione stanowisko bo już w innej interpretacji przeczytamy, że „Zasada proporcjonalnego ustalania tego rodzaju przychodu wynikająca z art. 12 ust. 5 ustawy o ryczałcie znajduje więc zastosowanie, gdy przedmiot najmu objęty jest ustrojem małżeńskiej wspólności ustawowej (współwłasnością łączną) i nie zostało złożone oświadczenie z art. 12 ust. 6 tej ustawy. W sytuacji natomiast, gdy przedmiot najmu należy do majątku odrębnego każdego z małżonków, nie mamy do czynienia ze współwłasnością, a małżonkowie nie mają możliwości wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych przez jednego z nich” (Interpretacja indywidualna z dnia 8 sierpnia 2025 r., nr 0115-KDIT1.4011.488.2025.1.MST).

Stanowisko przeważające jest takie, że wybór wyłącznego opodatkowania przychodu przez jednego z małżonków dotyczy tylko składników majątku wchodzących w skład majątku wspólnego małżonków. Przychody z najmu nieruchomości należącej do majątku osobistego w całości powinien rozliczać ten małżonek, który jest właścicielem lokalu mieszkalnego i uprawniony jest do otrzymania czynszu najmu. 

Rozwód i separacja a opodatkowanie najmu

Stosownie do brzmienia art. 12 ust. 8 ustawy o  zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne  wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków wyrażony w oświadczeniu, o którym była mowa wyżej, obowiązuje przy dokonywaniu wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych za cały dany rok podatkowy, chyba że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek dokonywania wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Z przepisu tego wynika, że do czasu podziału majątku złożone oświadczenie nie traci mocy.

Zgodnie podkreśla się w nauce prawa, że w takiej sytuacji podatnicy nie mają obowiązku zawiadamiania właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rozwodzie, separacji i podziale majątku. Byłoby to jednak celowe wówczas gdy przychody z tego tytułu miałby osiągać inny niż rozliczające je dotychczas były małżonek.

Intercyza a opodatkowanie przychodów z najmu

Jeżeli przed zawarciem umowy majątkowej jeden z małżonków rozliczał we własnym imieniu całość przychodów z najmu prywatnego wspólnej nieruchomości, to pomimo zawarcia intercyzy w trakcie danego roku, do końca roku przychody z najmu zobowiązany byłby opodatkować małżonek wskazany w złożonym w urzędzie oświadczeniu. Wyjątki od tej zasady wymienione są enumeratywnie w przepisach prawa. Dotyczą one jedynie sytuacji, gdy wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek zapłaty zaliczek i składania zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) z tego tytułu. Oznacza to, że inne sytuacje, w tym sądowe orzeczenie o rozdzielności majątkowej, nie mają wpływu na sposób opodatkowania przychodu z najmu. Prawidłowość tego stanowiska potwierdzono w nadal aktualnej  interpretacji Izby Skarbowej w Bydgoszczy, ITPB1/4511-32/15/AK.

Mam nadzieję, że udało mi się tym wpisem wyjaśnić Państwu obowiązujące zasady opodatkowania najmu nieruchomości przez małżonków.