Prawo pierwokupu nieruchomości

Prawo pierwokupu generalnie może przysługiwać jeżeli przewiduje je ustawa albo umowa. Daje ono prawo jednej ze stron umowy bądź innemu podmiotowi nie będącemu stroną umowy z jej właścicielem, prawo pierwszeństwo kupna oznaczonej nieruchomości na wypadek gdyby właściciel zamierzał sprzedać je osobie trzeciej.

Prawo pierwokupu nieruchomości rolnych
Prawo pierwokupu nieruchomości rolnych zostało uregulowane w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. I tak, ustawodawca zagwarantował w pierwszej kolejności dzierżawcy takiej nieruchomości, prawo jej pierwokupu, o ile spełnione zostaną dodatkowe warunki, a mianowicie:
– umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, oraz
– nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.
Wszystkie powyższe warunki muszą zostać spełnione łącznie. Co istotne, przepis wymaga aby umowa była wykonywana co najmniej przez 3 lata od daty pewnej (urzędowego poświadczenia jej zawarcia), co nie jest równoznaczne z pojęciem obowiązywania umowy. Umowa może być bowiem zawarta wcześniej ale bez daty pewnej, dopiero moment urzędowego poświadczenia daty przesądza o rozpoczęciu biegu terminu wspomnianych 3 lat. Z kolei wykonywanie umowy winno się rozumieć jako prowadzenie gospodarstwa rolnego na terenie dzierżawionej nieruchomości.
Dodatkowym warunkiem prawa pierwokupu jest to aby nieruchomość w planie zagospodarowania przestrzennego nie była przeznaczona na inne cele niż rolne.
Nie można zapominać, że prawo to przysługuje dzierżawcy tylko wówczas jeżeli wydzierżawiający sprzedaje nieruchomość. Jeżeli wydzierżawiający dokonuje innej czynności prawnej np. nieodpłatnej darowizny wówczas prawo pierwokupu nie będzie mieć zastosowania.
Co więcej, prawo pierwokupu przysługuje wyłącznie dzierżawcy, a poddzierżawcy już nie. Ponieważ jednak, tak jak wyżej wspomniałam, do nabycia prawa pierwokupu konieczne jest wykonywanie umowy uznać należy, że dzierżawca, który oddał przedmiot dzierżawy w poddzierżawę osobie trzeciej nie będzie miał prawa skorzystać z prawa pierwokupu w sytuacji sprzedaży nieruchomości przez wydzierżawiającego.
Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Gdańsku z dnia 20 stycznia 2016 r. w sprawie o sygn.akt V ACa 621/15 ustawowe prawo pierwokupu, o którym stanowi art. 3 ust. 1 ustawy z 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, może obejmować całą nieruchomość rolną, jej fizyczną część, jak również udział w prawie własności tej nieruchomości.
W sytuacji gdy brak jest uprawnionego do pierwokupu nieruchomości dzierżawcy albo nie skorzysta on z tego prawa – prawo pierwokupu nieruchomości rolnej – przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa. Choć podmiotem wykonującym prawo pierwokupu jest KOWR to wykonuje on to prawo na rzecz Skarbu Państwa. Nabyta w ten sposób nieruchomość rolna wchodzi ona w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa.
Na koniec odnotować wypada, że ani dzierżawcy ani Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa nie przysługuje prawo pierwokupu jeżeli nabywcą nieruchomości jest np. osoba bliska zbywcy nieruchomości, jednostka samorządu terytorialnego czy spółdzielnia produkcji rolnej.

Pierwokup na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami
Inną grupę podmiotów mogących skorzystać z prawa pierwokupu są gminy i Skarb Państwa – w odniesieniu do nieruchomości innych niż rolne. W art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawodawca przyznał prawo pierwokupu gminie, na której terenie nieruchomość jest położona w przypadku sprzedaży:
1) niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;
2)prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;
3)nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;
4)nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości;
4a)nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji;
4b)nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji.
Podobnie jak w przypadku nieruchomości rolnych, także i tu prawo pierwokupu dotyczy tylko sprzedaży, a nie innych czynności prawnych dokonywanych przez właściciela. Można je zrealizować również w zakresie ewentualnej sprzedaży udziału we własności lub w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości.
Także analogicznie jak we wcześniej omawianym zakresie ustawodawca zastrzegł szereg wyłączeń. Tytułem przykładu, prawo pierwokupu nie przysługuje gminom w stosunku do nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planów miejscowych – do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, czy jeżeli nieruchomość jest zbywana na rzecz osoby bliskiej.
O tym, czy nieruchomość jest zabudowana czy niezabudowana decyduje chwila zawarcia umowy sprzedaży.

Umowne prawo pierwokupu
Pierwokup umowny może zostać ustanowiony zarówno w odrębnej umowie, jak i jako klauzula umowna przy okazji innej czynności prawnej jak np. zamiana, najem, sprzedaż itp. Co więcej, w nauce prawa dopuszcza się także możliwość ustanowienia prawa pierwokupu w drodze jednostronnej czynności prawnej jaką jest np. sporządzenie testamentu. Zastrzec je można w odniesieniu do całej nieruchomości lub np. określonej jej części.
Zastrzeżenie prawa pierwokupu nieruchomości nie wymaga formy aktu notarialnego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2002 r., sygn.akt IV CKN 784/00 lub wyrok z dnia 21 listopada 2003 r. w sprawie V CK 53/03) choć trzeba zaakcentować, że poglądy w tym zakresie nie są do końca jednolite. Jeżeli jednak prawo to ma zostać ujawnione w księdze wieczystej, na co pozwala wyraźnie art. 16 ust 2 pkt 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, powinno zostać zastrzeżono w tej formie lub przynajmniej w formie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym.
Na koniec trzeba jeszcze powtórzyć za Sądem Najwyższym, iż wykonanie prawa pierwokupu nie musi łączyć się z jednoczesną zapłatą pełnej ceny lub ze złożeniem jej do depozytu sądowego, chyba że w umowie tej zastrzeżono jednoczesne z wykonaniem pierwokupu zapłacenie ceny lub złożenie jej do depozytu sądowego (tak wyrok z 9.09.2009 r., V CSK 43/09).

Oczywiście ustawowe prawo pierwokupu jest przewidziane także w innych, nie omówionych wyżej przypadkach. Przykładem może być chociażby regulacja zawarta w ustawie o lasach w odniesieniu do gruntu oznaczonego jako las czy w ustawie Prawo wodne w przypadku sprzedaży nieruchomości obejmującej grunt pod śródlądowymi wodami stojącymi.