Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości (gruntowej czy lokalowej) należy do rodzaju dość często zawieranych umów. Stronami umowy sprzedaży nieruchomości mogą być zarówno przedsiębiorcy, jak i osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej. Poza tym nieruchomość może zostać zakupiona od dewelopera albo z rynku wspólnego. Wszystkie te okoliczności mają znaczenie dla opodatkowania transakcji kupna – sprzedaży.
Poniżej zostaną przybliżone te kwestie.

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości przez dewelopera

Jak opodatkowana będzie sprzedaż nieruchomości jeżeli sprzedawcą jest deweloper? Już wyjaśniam, nabywając lokal mieszkalny od dewelopera należy liczyć się z faktem opodatkowania czynności podatkiem od towarów i usług. Stawka podatku uzależniona jest od wielkości nabywanego lokalu. Z koniecznością zapłaty 8 % VAT należy się liczyć w przypadku dostawy (sprzedaży) lokalu o powierzchni nie przekraczającej 150 m 2 i 23 % stawką w przypadku lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.
Podatek ten jest wliczony w cenę za jaką kupujący nabywa lokal mieszkalny.
Garaż/miejsce postojowe w hali garażowej opodatkowane jest podstawową tj. 23 % stawką VAT jeżeli został/zostało wyodrębnione od lokali i stanowi oddzielny lokal użytkowy. Z kolei sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z prawem do korzystania z wydzielonych miejsc postojowych, znajdujących się w danym budynku, podlegać będzie jednej stawce podatku od towarów i usług właściwej dla lokalu mieszkalnego, pod warunkiem, że prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego jest integralnie związane z prawem własności do lokalu mieszkalnego (tak. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 lutego 2019 r., sygn.akt I FSK 93/17).

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym

Z tytułu sprzedaży nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego) powstaje obowiązek zapłaty albo podatku od towarów i usług, albo podatku od czynności cywilnoprawnych.
Nie może mieć miejsca w obowiązującym systemie prawnym sytuacja, gdy sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu żadnym z tych podatków. Jak wyżej wyjaśniłam sprzedaż na rynku pierwotnym jest opodatkowana VAT, zaś w przypadku nabycia nieruchomości na rynku wtórnym powstaje obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi bowiem, że nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych czynności, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
–umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.
PCC wynosi 2 proc. i jest obliczany od wartości rynkowej zakupionego mieszkania. Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. Podatek od czynności cywilnoprawnej ciąży na kupującym.
Jeżeli umowa sprzedaży nieruchomości będzie zrealizowana przez sprzedawcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów.

Opodatkowanie transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem dochodowym

W myśl art. 10 ust 1 pkt 8 stanowi, że źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:
a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Podatek dochodowy ciąży na sprzedającym i wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Przedmiotem opodatkowania w tym przypadku jest dochód. Jest on rozumiany jako różnica między przychodem ze sprzedaży nieruchomości (praw majątkowych) a kosztami uzyskania przychodów. Dochód dodatkowo powiększa się o ewentualne odpisy amortyzacyjne od nieruchomości.
Dochody ze zbycia nieruchomości są opodatkowane odrębnie. Nie podlegają one łączeniu z dochodami opodatkowanymi na zasadach ogólnych (według skali podatkowej). W związku z tym ich osiągnięcie w ciągu roku podatkowego nie wpływa na wysokość stawki podatkowej dla pozostałych dochodów.
Zaznaczyć jednak trzeba, że zbycie nieruchomości po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Z kolei w przypadku zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat istnieje możliwość skorzystania z ulgi w określonych przypadkach.

W niniejszym wpisie pominięte zostało opodatkowanie podatkiem od spadków i darowizn, które to nabycie nieruchomości następuje nieodpłatnie, jako że jego przedmiotem było opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.