Problem z sąsiadem – gdzie go zgłosić, jakie roszczenia nam przysługują

Sąsiadów nie wybieramy co do zasady, a niestety czasem trafiamy losowo na takich, którzy dają nam ostro popalić. Wśród uciążliwości sąsiedzkich jest całe spektrum zachowań, które powodują, iż mamy zmniejszony komfort zamieszkiwania w swoim mieszkaniu czy domu.

Czy sąsiedzi, którzy zachowują się w sposób utrudniający zamieszkiwanie innym są bezkarni czy też przysługuję nam środki prawne, które pozwalają nam poradzić sobie z uciążliwym sąsiadem?
O tym napiszę Państwu poniżej.

Problem z uciążliwym sąsiadem

Każdy ma prawo korzystać ze swojej nieruchomości w dowolny sposób ale nie taki, który będzie powodował, że właściciele sąsiednich nieruchomości czy lokali nie będą się mogli cieszyć spokojem we własnych domach. Jeżeli już trafimy na uciążliwego sąsiada mamy środki prawne, którymi możemy zwalczać hałasy, krzyki, okropne zapachy itp. zachowania sąsiedzkie. Skupię się w tym miejscu na roszczeniach jakie Państwu przysługują na wypadek takich wybryków.

Immisje sąsiedzkie

Na początek jednak wyjaśnię, że zgodnie z art. 144 kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. To jest podstawa większości roszczeń związanych z uciążliwymi sąsiadami. W przepisie tym mowa o tzw. immisjach (zakłóceniach). Immisjami są dymy, ciecze, zapachy, hałasy, światło, wstrząsy. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z dnia 24 maja 2024 r., I ACa 1476/23 „oceniając przeciętną miarę immisji, należy wziąć pod uwagę takie czynniki, jak częstotliwość występowania zakłóceń, porę, w której zakłócenia są wywoływane, intensywność oddziaływań – długość trwania i regularność. Przy jej ocenie istotne jest społeczno – gospodarcze przeznaczenie nieruchomości i stosunki miejscowe”.  Ważne jest żeby pamiętać, iż mamy możliwość żądania zakazania immisji. Podstawę prawną dochodzonego powództwa stanowi art. 144 w zw. z art. 222 § 2 kodeksu cywilnego.

Powództwo może zostać skierowane zarówno przeciw właścicielowi nieruchomości, na której powstają zakłócenia, jak i przeciwko osobom niebędącym właścicielami ale których zachowania generują immisje.  W wyniku immisji możemy ponieść szkodę wówczas przysługuje nam z mocy art. 415 kodeksu cywilnego odszkodowanie. Możemy też starać się tej szkodzie zapobiegać. Sięgamy wówczas po art. 439 kodeksu cywilnego. Przepis ten mówi, że ten komu wskutek zachowania się innej osoby, w szczególności wskutek braku należytego nadzoru nad ruchem kierowanego przez nią przedsiębiorstwa lub zakładu albo nad stanem posiadanego przez nią budynku lub innego urządzenia, zagraża bezpośrednio szkoda, może żądać, ażeby osoba ta przedsięwzięła środki niezbędne do odwrócenia grożącego niebezpieczeństwa, a w razie potrzeby także, by dała odpowiednie zabezpieczenie.

Jeżeli wskutek immisji powstaje zagrożenie wystąpienia szkody, łącznie z roszczeniem negatoryjnym może przysługiwać uprawnionemu roszczenie o zapobieżenie szkodzie (art. 439 k.c.).

Dodam, że immisje bezpośrednie, polegające na bezpośrednim oddziaływaniu na nieruchomość sąsiednią, np. poprzez skierowanie za pomocą sztucznego urządzenia wody deszczowej z jednej nieruchomości na drugą nie są objęte hipotezą art. 144 kodeksu.

Naruszenie dóbr osobistych przez sąsiada

Wyobraźmy sobie sytuację, w której sąsiad montuje na swojej nieruchomości kamery, które nagrywają także to co się dzieje na naszym podwórku. Pomijając, że możemy żądać przed sądem usunięcia kamer wideo zamontowanych na nieruchomości sąsiedniej to może dojść do naruszenia naszych dóbr osobistych w postaci prawa do prywatności, intymności, nietykalności mieszkania oraz wizerunku i głosu. Od razu zaznaczam, że tak być nie musi. Wszystko zależy od okoliczności, motywów działania sąsiada, skali monitoringu, umiejscowienia kamer i wielu innych rzeczy dlatego każdemu przypadkowi należy przyjrzeć się indywidualnie. Możliwe jest jednak, że zasadne będzie domaganie się zaniechania takiego działania na podstawie art. 24 Kodeksu cywilnego. Artykuł 23 kodeksu pozwala nam chronić takie wartości jak mir domowy i prawo do wypoczynku bo są to elementy prawa do prywatności. Jeżeli dochodzi do naruszenia dóbr osobistych możemy żądać zasądzenia zadośćuczynienia. Art. 448 kodeku cywilnego stanowi bowiem, że w razie naruszenia dobra osobistego sąd może przyznać temu, czyje dobro osobiste zostało naruszone, odpowiednią sumę tytułem zadośćuczynienia pieniężnego za doznaną krzywdę lub na jego żądanie zasądzić odpowiednią sumę pieniężną na wskazany przez niego cel społeczny, niezależnie od innych środków potrzebnych do usunięcia skutków naruszenia.

Na koniec wyjaśnię, że „hipotezy art. 24 k.c. i art. 144 k.c. mogą się krzyżować, a wybór podstawy prawnej żądania zaniechania należy do strony dochodzącej ochrony” (zob. wyrok sądu Najwyższego z dnia 5 maja 2021 r., I NSNc 156/20).

Problem z sąsiadem w bloku

Jeżeli mieszkamy w budynkach wielorodzinnych w pierwszej kolejności możemy zwrócić się do administracji z prośbą o interwencję. Przykładowo jeżeli sąsiad zostawia różne rzeczy na klatce, a regulamin budynku tego zabrania powinien interweniować zarząd wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej. Taki regulamin wspólnoty czy spółdzielni stanowi punkt wyjścia do uznania czy zachowanie danego lokatora stanowi naruszenie przestrzegania porządku domowego, a przypomnę, że to jest obowiązkiem każdego lokatora wynikającym z art. 13 ustawy o własności lokali. W razie naruszenia jego postanowień właścicielom innego lokalu przysługiwałoby roszczenie negatoryjne, a sądowi łatwiej jest ocenić czy problematyczny sąsiad naruszył reguły dozwolonego korzystania z nieruchomości.

W najbardziej drastycznych przypadkach ustawa o własności lokali pozwala pozbawić kłopotliwego sąsiada własności lokalu, co na pewno jest najdalej idącym sposobem radzenia sobie z nim. Mam na myśli przymusową sprzedaż lokalu na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali. Do rozwiązania tego można sięgnąć wówczas gdy właściciel w sposób uporczywy, a więc na przykład długotrwały i w dodatku umyślny albo rażący, a więc wyjątkowo naganny wykracza poza porządek domowy obowiązujący we wspólnocie mieszkaniowej czyli np. co noc organizuje nam huczne imprezy, agresywnie się wobec nas zachowuje czy też dewastuje albo zaśmieca części wspólne. Co istotne, właściciel lokalu ponosi także konsekwencje naruszania porządku domowego przez osoby, które faktycznie zamieszkują w jego lokalu np. na podstawie umowy najmu.

Aby doszło do przymusowej sprzedaży konieczne jest wystąpienie na drogę sądową, to sąd bowiem zarządza sprzedaż lokalu. Z powództwem musi wystąpić wspólnota, a nie my sami.

Podobne roszczenia przysługują spółdzielni mieszkaniowej w przypadku rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych przyznaje spółdzielni prawo żądania w trybie procesu orzeczenia przez sąd o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Problem ze zwierzętami sąsiada

Nie tylko sam sąsiad ale też i jego zwierzaki mogą być źródłem braku możliwości spokojnego zamieszkiwania. Za zwierzęta odpowiada właściciel co wynika zarówno z przepisów ustawy o ochronie zwierząt, jak i art. 431 § 1 kodeksu cywilnego, który to przepis przewiduje odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przez zwierzę.

Jeżeli zwierzęta, a w zasadzie psy, uporczywie ujadają pozostawione w mieszkaniu istnieje potencjalna możliwość sięgnięcia do przepisu art. 51 §  1 kodeksu wykroczeń. Stanowi on bowiem, że kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny. Znane mi są wyroki sądów jak np. ten Sądu Okręgowego we Wrocławiu w sprawie IV Ka 1357/23 gdzie uznano za winnego popełnienia wykroczenia właściciela, który pozostawił swojego psa bez nadzoru pod oknem domu sąsiada w wyniku czego pies, poprzez szczekanie, ujadanie i wycie, zakłócił spokój osobie zgłaszającej. Aby jednak doszło do popełnienia wykroczenia musimy mieć do czynienia z  umyślnym działaniem sąsiada.

Jeżeli zwierzęta sąsiada zniszczą nam naszą własność możemy próbować sięgać do art. 77 §  1 kodeksu wykroczeń, który przewiduje, że kto nie zachowuje zwykłych lub nakazanych środków ostrożności przy trzymaniu zwierzęcia, podlega karze ograniczenia wolności, grzywny do 1000 złotych albo karze nagany. I tu zdarzają się korzystne rozstrzygnięcia.

Problem z sąsiadem – ogrodzenie i drzewa na granicy

Niejednokrotnie problemy koncentrują się także wokół tego co jest na granicy nieruchomości. Mam na myśli ogrodzenia, płoty ale też drzewa czy krzewy. Powód kłopotów to często kwestie materialne, np.  kto i za co powinien zapłacić. Dlatego postaram się to Państwu wyjaśnić.

Art. 154  § 1 i 2 kodeksu cywilnego stanowi, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy. Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania. Przepis nie mówi co oznacza wspólne ponoszenie kosztów utrzymania, w doktrynie przyjmuje się, że jeżeli nie umówmy się inaczej oznacza to po połowie. Co bardzo ważne, przepis ten dotyczy tylko kosztów utrzymania czyli np. remontu ogrodzenia. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego nie dotyczy natomiast kosztów wybudowania nowego urządzenia (zob. uchwałę z dnia 24 stycznia 2002 r., III CZP 75/01).

Jeżeli na granicy znajdują się drzewa owocowe nasuwa się pytanie czy jeżeli jabłka czy gruszki spadają na nasz grunt to są one nasze? Niestety nie, owocami pochodzącymi z drzew granicznych sąsiedzi powinni podzielić się, po równo bez względu na czyj grunt one opadły. Pamiętajmy też, że sąsiad z mocy art. 149 kodeksu cywilnego może wejść na nasz grunt w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców. Jeżeli jednak wyrządzi nam w ten sposób szkodę, przykładowo uszkodzi jakieś urządzenie usytułowane przy granicy możemy żądać naprawienia wyrządzonej nam szkody. Z drugiej strony my jako właściciel gruntu możemy obciąć i zachować dla siebie korzenie drzew przechodzące z sąsiedniego gruntu, gałęzie zwieszające się na nasz grunt ale wcześniej musimy wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia. Warto pamiętać, iż sąsiad nie będzie miał wobec nas roszczenia odszkodowawczego, jeśli w wyniku obcięcia korzeni lub gałęzi dojdzie do obumarcia drzewa lub krzewu. Dodam, iż w takim przypadku może natomiast przysługiwać roszczenie negatoryjne oraz roszczenie o nakazanie właścicielowi nieruchomości znoszenia działania polegającego na obcięciu korzeni, gałęzi lub owoców.

Gdzie zgłosić skargę na sąsiada?

Poniżej podsumuję gdzie możemy zgłosić problemy z utrudniającym nam życie sąsiadem:

• do administracji budynku (zarządu wspólnoty lub spółdzielni) jeżeli sąsiad narusza porządek domowy,
• na Policję lub Straż Miejską jeżeli sąsiad np. narusza nam spokój poprzez emitowane hałasy, zaśmiecanie, imprezy. Wymienione jednostki są odpowiednimi organami do zgłaszania zakłócania spokoju w oparciu o art. 51 kodeksu wykroczeń,
• do Sanepidu jeżeli sąsiad gromadzi śmieci w mieszkaniu, częściach wspólnych i w razie innych przypadków problemów sanitarnych, takich jak składowanie śmieci, nieprzyjemne zapachy czy obecność szkodników.
• do Straży Pożarnej jeżeli np. sąsiad zablokuje drogi ewakuacyjne,
• do wójta, burmistrza, prezydenta jeżeli np. sąsiad gromadzi odpady czy śmieci na sąsiedniej działce (wówczas organ ten może wydać decyzję nakazującą wykonanie obowiązku usunięcia ich na podstawie ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminie),
• do sądu jeżeli inne środki okazują się zawodne. Możliwe powództwa w takiej sytuacji opisałam Państwu powyżej.

Jak znaleźć prawnika specjalizującego się w prawie sąsiedzkim?

Jeżeli wykorzystali Państwo wszelkie możliwe sposoby na powstrzymanie sąsiada przed utrudnianiem zamieszkiwania konieczne może się okazać korzystanie z pomocy prawnika. Doświadczenie pokazuje, że czasem sąsiad reaguje na pismo a z kancelarii prawnej z żądaniem zaprzestania immisji, warto spróbować więc także tej drogi. Jak zaś znaleźć prawnika, który Państwu pomoże? Na pewno warto czytać blogi prawnicze, na których często przeczytacie Państwo o działaniach poszczególnych prawnikach w tym zakresie. W dzisiejszej dobie usług online nie muszą się Państwo ograniczać do miejsca zamieszkania. Warto też na pewno przeczytać opinie o osobie, której powierza się prowadzenie swojej sprawy.