Co do zasady, zbycie nieruchomości przed upływem lat 5 od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabyto lub wybudowano wiąże się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Jednym ze sposób na uniknięcie zapłaty przedmiotowego podatku jest skorzystanie z instytucji określanej mianem ulga mieszkaniowa, którą przybliżę w niniejszym wpisie.

Czym jest ulga mieszkaniowa

Ulga mieszkaniowa przewidziana została w art. 21 ust 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowiącym, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30 e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Wydatki na cele mieszkaniowe obejmują zarówno zakup nieruchomości w Polsce, jak i zakup nieruchomości za granicą, ale w wybranych krajach. Precyzyjnie, odnoszę się do nabycia nieruchomości położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Tak więc wydatki na cele mieszkaniowe nie muszą zostać dokonane na obszarze państwa polskiego.

Ulga mieszkaniowa a chronologia zdarzeń

Choć w judykaturze można spotkać różnice w poglądach, to jednak w większości przypadków sądy podkreślają, że ustawodawca nie wskazuje wprost w jakiej kolejności mają mieć miejsce transakcje zbycia i nabycia nieruchomości, a zatem możliwe jest skorzystanie z ulgi nawet wówczas gdy najpierw dokonuje się nabycia nieruchomości, a następnie zbycia. Przykładowo Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10.06.2021 r., sygn.akt II FSK 3655/18 wyraźnie podkreślił, iż „decydującym warunkiem dla realizacji prawa do ulgi z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest wydatkowanie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe w terminie dwóch lat (obecnie trzech) od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie, a nie wydatkowanie tego dochodu po uprzednim zbyciu nieruchomości. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że chodzi w nim o wydatkowanie dochodu, który został uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, bowiem jego treść odnosi się jedynie do źródła przychodu, a nie do preferowanej kolejności dokonywanych transakcji. Wydatkowanie środków na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przed zbyciem nieruchomości, nie niweczy prawa do zwolnienia podatkowego”.

Ulga mieszkaniowa – ile wynosi?

Ulga mieszkaniowa powoduje, że jeżeli podatnik na własne cele mieszkaniowe wykorzysta cały uzyskany ze sprzedaży przychód, uzyskany dochód w całości będzie podlegał zwolnieniu. Innymi słowy podatnik nie zapłacić wówczas ani złotówki podatku.

Zaś w przypadku, gdy podatnik przeznaczy na własne cele jedynie część przychodu, wówczas wysokość dochodu, która podlega zwolnieniu należy wyliczyć z proporcji: dochód ze sprzedaży x poniesione wydatki / przychód ze sprzedaży.

Tak więc, w zależności od sytuacji, skorzystanie z ulgi skutkuje tym, że podatku nie płacimy, jak i tym, że wysokość podatku pomniejszamy.

Wydatki na cele mieszkaniowe – co można odliczyć

Wydatki na cele mieszkaniowe zostały zdefiniowane w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tak np. ulga mieszkaniowa przysługuje podatnikowi jeżeli środki pochodzące ze zbycia nieruchomości przeznaczy na:

  • budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
  • na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także
  • na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
  • na spłatę kredytów (pożyczek) oraz odsetek od tych kredytów (pożyczek) zaciągniętych przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na własne cele mieszkaniowe.

W tym ostatnim przypadku trzeba jednak pamiętać, że musi to dotyczyć kredytów i pożyczek zaciągniętych w bankach bądź spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej. Zaciągnięcie pożyczki na cele mieszkaniowe od osoby fizycznej i jej spłata nie powoduje, że podatnikowi przysługuje ulga mieszkaniowa (tak np. wyrok WSA w Krakowie z dnia 8 kwietnia 2021 r., sygn.akt I SA/Kr 1251/20).

Skontaktuj się →

Wydatki obejmuję także zakup wielu rzeczy do mieszkania domu. Przykładem takie wydatku może być np. zakup:

  • wbudowanego piekarnika, kuchenki gazowej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej,
  • oświetlenia, w tym taśm LED i oczek halogenowych, nie dotyczy to lamp wolnostojących,
  • okapu, pochłaniacza,
  • mebli połączonych  konstrukcyjnie z elementami budowlanymi, czyli wbudowanych, mogą to być szafy wnękowe, pawlacze, zabudowa garderoby,
  • mebli w zabudowie kuchennej, tj. zabudowa kuchenna „pod wymiar” i zabudowa kuchenna
    wolnostojąca.

Podatnicy muszą móc przedłożyć dokumenty związane z wydatkowaniem przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości. Podatnik, który sprzedał mieszkanie i zobowiązał się do przeznaczenia pieniędzy na inne własne cele mieszkaniowe, ale nie jest w stanie tego udokumentować, musi zapłacić PIT (tak np. NSA w wyroku z dnia 9 czerwca 2016 r., sygn.akt II FSK 1309/14).

Ulga mieszkaniowa a sprzedaż nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej

Ulga mieszkaniowa przysługuje podatnikowi także wówczas, gdy mieszkanie zostanie przed sprzedażą wycofane z działalności gospodarczej. W takim przypadku przychód ze sprzedaży wskazanego mieszkania nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, lecz przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości. Choć przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników będących środkami trwałymi wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą to w przypadku nieruchomości mamy pewien wyjątek. Do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się bowiem przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Niewykorzystanie ulgi mieszkaniowej

Warto jeszcze wspomnieć o sytuacji, gdy podatnik najpierw zadeklarował, że zamierza skorzystać ze zwolnienia jakim jest ulga mieszkaniowa PIT, a następnie zmienił plany. Otóż, wówczas stosownie do brzmienia art. 30 e ust 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania PIT-39 i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę.

Należy pamiętać, że podatnik, który nie wydał pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości w taki sposób, jaki zadeklarował to w zeznaniu PIT-39, popełnia przestępstwo skarbowe, a za to niestety grożą konsekwencje.

Ulga mieszkaniowa 2025 

Reforma podatkowa zwana Polskim ładem, poszerzyła katalog wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe. W myśl obowiązującego od 1.01.2022 r. art. 21 ust. 30 a komentowanej ustawy wydatki te obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością. Dotychczas judykatura prezentowała różne poglądy w zakresie tego czy ulga mieszkaniowa w PIT przysługuje także wtedy gdy podatnik spłaca kredyt na zakup zbywanej nieruchomości. Raczej w mniejszości spotkać można było stanowisko zgodnie z którym nie można uznać, iż przedmiotowe zwolnienie (ulga mieszkaniowa) odnoszące się do wydatków na spłatę kredytu (pożyczki) może dotyczyć jedynie kredytów (pożyczek) zaciągniętych na nabycie nowych (innych) nieruchomości, a nie nieruchomości zbywanych” (patrz wyrok WSA w Warszawie z dnia 07.02.2020 r., sygn.akt III SA/Wa 469/19 i wyrok z dnia 06.12.2019 r., sygn.akt III SA/Wa 848/19). Teraz tych wątpliwości już nie będzie, bowiem wyraźnie zaliczono spłatę kredytu oraz odsetek na zakup zbywanej nieruchomości do wydatków na cele mieszkaniowe.

Ulga mieszkaniowa 2026 zmiany

Na szczęście dla wielu podatników nie będzie zmian w uldze mieszkaniowej. Zmiany miały najkrócej mówiąc prowadzić do ograniczenia skorzystania z ulgi do nabycia jednego mieszkania. Wyjątkiem mieli być małżonkowie czy spadkobiercy. Ustawodawca planował bowiem doprecyzować pojęcie “własne cele mieszkaniowe” zamieniając je na “zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych”, a te byłyby rozumiane jako wydatki na nabycie nieruchomości lub gruntu pod budowę budynku mieszkalnego. Posiadanie innego mieszkania – co do zasady- wykluczałoby prawo do ulgi.

Jeżeli nie ma możliwości aby skorzystać ze zwolnienia jakim jest ulga mieszkaniowa, można sprawdzić czy nie istnieje możliwość skorzystania ewentualnie z innego zwolnienia bądź po prostu trzeba się liczyć z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego. O szczegółach mogą Państwo przeczytać w niniejszym wpisie podatek od sprzedaży nieruchomości.