1. Strona główna
  2. /
  3. Prawo nieruchomości
  4. /
  5. Obrót nieruchomościami
  6. /
  7. Zakup działki z rozpoczętą budową...

Zakup działki z rozpoczętą budową – zmiana inwestora

Ustawodawca nie tylko nie zabrania ale wręcz sankcjonuje możliwość zakupienia działki, na której rozpoczęto wznoszenie budynku. Możliwy jest również zakup działki, na której jeszcze nie rozpoczęto budowy ale już wydano pozwolenia na budowę, a także działki z wydaną decyzją o warunkach zabudowy ale bez wydanego pozwolenia na budowę. W takich przypadkach, poza zawarciem umowy kupna – sprzedaży konieczne będzie jeszcze dokonanie pewnych czynności w postępowaniu administracyjnym.

Niniejszy wpis będzie miał na celu przybliżenie tej problematyki.

 

Uwagi ogólne

Tytułem wstępu należy wyjaśnić w jakich stanach faktycznych wydawana jest decyzja o warunkach zabudowy, a następnie pozwolenie na budowę oraz kiedy wydawane jest tylko pozwolenie na budowę z pominięciem pierwszej z wymienionych decyzji. Otóż, zgodnie z zapisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana wówczas gdy w odniesieniu do danego terenu brak jest planu zagospodarowania przestrzennego. Decyzja o warunkach zabudowy nie zastępuje pozwolenia na budowę, ma ona charakter ogólny i wstępny, ustalający czy w ogóle dana inwestycja na tym terenie jest możliwa do zrealizowania. Decyzja ta nie upoważnia inwestora do rozpoczęcia realizacji inwestycji, stanowi natomiast podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę.

Pozwolenie na budowę z kolei wydawane jest wówczas gdy istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i warunkuje ono rozpoczęcie robót budowlanych. Pozwolenie na budowę również jest decyzją administracyjną, która reguluje  prawa i obowiązki inwestora i jednocześnie daje możliwość sprawowania nadzoru administracyjnego nad procesem inwestycyjnym ze strony organów budowlanych.

Obie wymienione decyzje mają zatem inny charakter prawny. Wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę w pewnym sensie konsumuje decyzję o warunkach zabudowy, jednak ta druga decyzja nadal pozostaje w obrocie prawnym.

Tym samym, jeżeli na danej nieruchomości rozpoczęto już budowę, z założenia, wydane zostało pozwolenie na budowę, jeżeli zaś budowy formalnie nie rozpoczęto możliwa jest zarówno sytuacja kiedy proces inwestycyjny jest dopiero w przygotowaniu i wydano jedynie pierwszą decyzję w tej sprawie tj. decyzję o warunkach zabudowy (przy braku planu zagospodarowania przestrzennego), jak i sytuacja gdy wydane zostało pozwolenie na budowę ale jeszcze formalnie nie rozpoczęto prowadzenia prac budowlanych.

 

Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na nabywcę nieruchomości

Ustawodawca zezwala na przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na inną osobę, w praktyce na nabywcę nieruchomości. Taka możliwość usankcjonowana jest wprost w treści art. 63 ust 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który to przepis stanowi, że organ, który wydał taką decyzję, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie. Decyzja przenosząca nie zmienia warunków określonych w decyzji o warunkach zabudowy.

Jak wynika z literalnego brzmienia powołanego przepisu organ ma obowiązek przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy na rzecz innej osoby po spełnieniu dwóch warunków. Po pierwsze, strona, na rzecz której została wydana decyzja, musi wyrazić zgodę na jej przeniesienie, a po drugie – osoba na rzecz której ma być przeniesiona decyzja, musi przyjąć wszystkie zawarte w niej warunki. Innymi słowy, ziszczenie się wymienionych warunków zawsze skutkuje wydaniem decyzji o przeniesieniu decyzji o warunkach zabudowy danej działki.

Co istotne, nie ma możliwości przeniesienia decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu na nowy podmiot w części, szczególnie w sytuacji, gdy decyzja o warunkach zabudowy dotyczy nieruchomości stanowiącej jedną działkę (tak np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 6 listopada 2018 r., sygn.akt II SA/Gd 507/18).

 

Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę

Z kolei kwestie przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę reguluje ustawa Prawo budowlane, a konkretnie art. 40 tejże ustawy, zgodnie z którym to przepisem organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę lub o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane przeniesienie decyzji.

Podobnie jak w przypadku przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy, tak i teraz decyzja o przeniesieniu decyzji o pozwoleniu na budowę jest  tzw. “decyzją związaną” co znaczy ni mniej ni więcej niż to, że jeżeli podmiot uprawniony wyrazi wolę przeniesienia uprawnień z niej wynikających na inny podmiot, a ten przejmuje wszelkie warunki zawarte w tej decyzji i złoży oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, to organ po prostu musi wydać pozytywną decyzję o przeniesieniu pozwolenia na budowę, nie może odmówić przeniesienia pozwolenia. Jedyny warunek jest taki, że musi się to odbyć w drodze administracyjnej, nie jest zaś możliwe przeniesienie pozwolenia w drodze umowy cywilnoprawnej pomiędzy sprzedającym a nabywcą działki.

Nie można też zapominać, że przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę jest dopuszczalne tylko w trakcie realizacji inwestycji budowlanej, i to niezależnie od jej stanu zaawansowania. Nie można więc przenieść pozwolenia na budowę, gdy roboty budowlane zostały już zakończone.

Na koniec jeszcze w ślad za tezą wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 maja 2019 r. w sprawie VII SA/Wa 2311/18 zaakcentuję, że zmiana inwestora w trybie art. 40 prawa budowlanego nie jest środkiem, który mógłby prowadzić do ponownej oceny bądź wzruszenia pozwolenia na budowę. Jest to wyłącznie zmiana adresata decyzji o pozwoleniu na budowę.

 

Puentując – możliwe jest nabycie nieruchomości, co do której rozpoczęto już proces inwestycyjny bądź wręcz rozpoczęto już budowę budynku. Nabywca nieruchomości może być w zasadzie pewien, że jeżeli wystąpi z wnioskiem o przeniesienie decyzji wydanych w procesie inwestycyjnym, o których była mowa wyżej, organ administracyjny wyda decyzję zgodną ze złożonym wnioskiem. Inne aspekty, jak chociażby przeniesienie praw i obowiązków wynikających z warunków przyłączenia mediów, pozostają poza zakresem niniejszego opracowania.

Jeżeli potrzebują Państwo pomocy prawnej w podobnej sprawie zapraszam do skorzystania z usług mojej Kancelarii. Szczegóły (koszt, zakres i termin realizacji usługi) można ustalić telefonicznie pod nr.: 694 433 846 w godzinach 07.00-20.00 lub za pośrednictwem e-mail: kancelaria@katarzynasiwiec.pl

    *Wyrażam zgodę na przetwarzanie danych na warunkach określonych w podzakładce RODO

    Przeczytaj także

    08.09.2023.

    Kupno mieszkania przez małżonków, którzy nie zawarli umowy o rozdzielności majątkowej, co do zasady, wiąże się z jego nabyciem do majątku wspólnego. Nie zawsze tak jednak będzie. Możliwy jest bowiem zakup przez każdego z małżonków nieruchomości do majątku osobistego. Dopuszczalne jest także nabycie częściowo do majątku wspólnego, a częściowo osobistego. O szczegółach przeczytasz poniżej. Kupno mieszkania…

    05.09.2023.

    Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Co dzieje się z hipoteką po sprzedaży mieszkania z kredytem? Dowiedz się więcej o sprzedaży mieszkania z kredytem.   Sprzedaż mieszkania z kredytem – o czym trzeba wiedzieć? Sprzedaż mieszkania zakupionego na kredyt, w tym obciążonego kredytem jest jak najbardziej dozwolona. Dla nabywcy mieszkania, zwłaszcza…

    19.08.2023.

    Sprzedaż udziału w lokalu. Często na rynku nieruchomości dokonywane są transakcje mające na celu sprzedaż udziału w lokalu. Jakie udziały można swobodnie nabywać, z czym taka transakcja się wiąże i jak jest opodatkowana dowiecie się Państwo z niniejszego wpisu. Ilekroć będę w jego treści posługiwała się zwrotem sprzedaż udziałów…

    26.06.2022.

    Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce zostało uregulowane w ustawie z dnia 24 marca 1920 roku. Ustawa ta wprowadza ograniczenia możliwości swobodnego ich nabywania poprzez konieczność uzyskania pozwolenia publicznoprawnego na ich nabycie. Aczkolwiek przepisy wprowadzają także szereg wyjątków zarówno o charakterze podmiotowym, jak i przedmiotowym. Niniejszy wpis przybliży…

    05.01.2021.

    Zakup mieszkania od gminy może się wiązać z udzieleniem kupującemu bonifikaty w cenie. Bonifikata ma charakter fakultatywny, a zatem nabywcy nie przysługuje roszczenie o jej udzielenie. O tym czy bonifikata będzie przyznana czy też nie decyduje właściwy organ gminy. Bonifikaty takie jednak są bardzo często udzielane w praktyce, a to kolei skutkuje różnorakimi konsekwencjami w przypadku…

    11.10.2020.

    Kodeks cywilny przewiduje, po spełnieniu określonych warunków, możliwość żądania przez posiadacza samoistnego aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Takie roszczenie wynika z treści art. 231 kodeksu i przysługuje wówczas gdy samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub…

    30.08.2020.

    Prawo pierwokupu generalnie może przysługiwać jeżeli przewiduje je ustawa albo umowa. Daje ono prawo jednej ze stron umowy bądź innemu podmiotowi nie będącemu stroną umowy z jej właścicielem, prawo pierwszeństwo kupna oznaczonej nieruchomości na wypadek gdyby właściciel zamierzał sprzedać je osobie trzeciej. Prawo pierwokupu nieruchomości rolnych Prawo pierwokupu…

    04.02.2019.

    Nieruchomość stanowiąca przedmiot egzekucji komorniczej może zostać nabyta, precyzyjniej przejęta na własność także przez inną osobę niż nabywca licytacyjny. Ustawodawca przewidział taką możliwość w kilku przypadkach pozwalając na nabycie nieruchomości poza samą licytacją na następujących etapach postępowania: – przed pierwszą licytacją, – po pierwszej bezskutecznej licytacji, –…