Podatek od sprzedaży nieruchomości

Większość osób zdaje sobie sprawę, że jednym ze źródeł przychodów w podatku dochodowym od osób fizycznych jest sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym ja nabyto bądź wybudowano. Z kolei, jeżeli sprzedajemy nieruchomość po upływie tego czasu, osiągamy co prawda dochód, ale podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości już nie będzie musiał zostać zapłacony.

W poniższym wpisie przybliżę Państwu tą problematykę.

Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat.

Jak wspomniałam już na wstępie ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w art. 10 ust 1 pkt 8 stanowi, że źródłami przychodów jest odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Pojęcie nabycia nie zostało zdefiniowane w ustawie więc warto zaznaczyć, iż nabycie może nastąpić zarówno na podstawie spadku, jak i umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości.

Ustawodawca opodatkowuje sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat, ale nie mówi podatnikowi jak powinien liczyć ów okres. Z tego też względu wyjaśniam, że okres ten liczony być powinien pełnymi latami kalendarzowymi. Nie ma zatem znaczenia dzień i miesiąc nabycia nieruchomości, a jedynie rok, w którym nieruchomość została nabyta. Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości nie będzie musiał zostać zapłacony dopiero wówczas, gdy upłynie pełne 5  lat od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta, a nie 5 lat od dnia zakupu.

Podatek od sprzedaży nieruchomości

Podatnicy nie prowadzący działalności gospodarczej.

Zbycie nieruchomości przed upływem lat 5 jest, co do zasady, opodatkowane. Podatnik płaci podatek dochodowy w wysokości 19% dochodu. Podstawą obliczenia podatku jest dochód, będący różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodów, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Jak zatem zbywca ma rozliczyć sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat? Otóż, ma on po zakończeniu roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, w terminie do dnia 30 kwietnia złożyć zeznanie roczne  PIT -39, w którym wykaże kwoty przychodu, kosztów i dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Mając na uwadze często zadawane mi pytanie kiedy podatek od sprzedaży mieszkania się przedawnia wyjaśniam, iż zobowiązanie podatkowe przedawnia się z upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku. W związku z tym, że termin płatności podatku upływa dnia 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, pięcioletni okres przedawnienia rozpoczyna swój bieg z końcem tego roku, w którym upływa termin płatności podatku.

Podatek od sprzedaży nieruchomości

Podatnicy prowadzący działalność gospodarczą.

Trzeba pamiętać, że  przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi, a takimi środkami trwałymi mogą być nieruchomości, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych wykorzystywanych w działalności gospodarczej zalicza się do przychodów z tej działalności, co pociąga za sobą ich opodatkowanie jeszcze przez 6 lat po ich wycofaniu z prowadzonej działalności gospodarczej (patrz art. 14 ust 2 pkt 1 ustawy). W takiej sytuacji zatem podatek od sprzedaży nieruchomości będzie musiał zostać zapłacony jeżeli odpłatne zbycie nastąpi już po upływie 5 lat od daty nabycia nieruchomości, a przed upływem 6 lat. Dotyczy to jednak tylko nieruchomości innych niż lokale mieszkalne. Jeżeli chodzi o podatek od sprzedaży mieszkania, które było wykorzystywane przez przedsiębiorcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, to mamy zasadę określoną w art. 10 ust 3 powołanej ustawy. Przepis ten stanowi, że do sprzedaży lokali mieszkalnych z działalności gospodarczej stosuje się przepisy o odpłatnym zbyciu lokali, dochody z tego tytułu zalicza się do tego odrębnego źródła tj. tego samego, które opisałam na początku.

W przypadku sprzedaży nieruchomości, nie będących lokalami mieszkalnymi, wykorzystywanych do prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej opodatkowanej ryczałtem, bez względu na okres ich nabycia, przychód uzyskany z tego tytułu będzie podlegał opodatkowaniu stawką 10% uzyskanego przychodu, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z pozarolniczej działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składnik majątku został wycofany z działalności, i dniem jego zbycia nie upłynęło sześć lat.

Zwolnienia od podatku od sprzedaży nieruchomości.

Obowiązek zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości nie powstanie w sytuacji, gdy znajdzie zastosowanie któreś ze zwolnień podatkowych. Będąc pytana jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat najczęściej opowiem pytającemu o uldze mieszkaniowej.  O uldze mieszkaniowej przeczytasz tutaj. Temat ten szczegółowo omówię w kolejnym wpisie ale poniżej chciałabym wspomnieć Państwu o nieco mniej popularnych zwolnieniach. Mianowicie, w myśl  art. 21 ust 1 pkt 28 ustawy od podatku dochodowego wolne są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie to nie dotyczy jednakże przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia gruntów, które w związku z tym odpłatnym zbyciem utraciły charakter rolny. Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 20 stycznia 2017 r., sygn.akt II FSK 3637/14 zwolnienie nie obejmuje swym zakresem przychodu z tytułu odpłatnego zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntów. Zwolnieniem nie jest objęte także zbycie gruntów jeżeli stanowią one nieużytki albo gdy do sprzedaży nieruchomości dochodzi w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Jak szczegółowo wyjaśniono w judykaturze „dla zwolnienia przychodu od podatku niezbędne jest spełnienie przesłanki pozytywnej, jaką jest sprzedaż całości lub części gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego oraz niewystąpienie przesłanki negatywnej, przez którą należy rozumieć utratę charakteru rolnego lub leśnego tych gruntów w związku z ich sprzedażą. Przyjmuje się, że dla oceny utraty charakteru rolnego bądź leśnego gruntu znaczenie mają okoliczności faktyczne (związane z faktycznym sposobem użytkowania gruntu), a nie formalnoprawne (związane z charakterem gruntu wskazanym w ewidencji gruntów i budynków). Pojęcie utraty charakteru rolnego gruntów należy odnieść do działań faktycznych, tj. faktycznego przekształcenia sposobu użytkowania gruntów podlegających sprzedaży, łączącego się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia” (tak wyrok NSA z dnia 8 sierpnia 2018 r. II FSK 2254/16).

Od podatku od sprzedaży nieruchomości wolne są również przychody uzyskane z tytułu sprzedaży prawa wieczystego użytkowania oraz nieruchomości nabytych stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami w zamian za mienie pozostawione za granicą, a także przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, nabytych w związku z realizacją prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej, do wysokości odpowiadającej procentowemu udziałowi wartości tej rekompensaty w cenie nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego z dnia nabycia nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.