Odstąpienie od umowy o roboty budowlane

W dobie znacznego wzrostu cen materiałów budowlanych coraz większym zainteresowaniem cieszy się odstąpienie od umowy o roboty budowlane. Wielu wykonawców, którzy podpisali umowy jakiś czas temu, w innych uwarunkowaniach rynkowych, szuka sposobów na uniknięcie strat poprzez wykorzystanie właśnie tej możliwości. Czasem także inwestor jest zainteresowany zaniechaniem rozpoczętej inwestycji budowlanej.

Umowa o roboty budowlane może przewidywać umowne prawo odstąpienia, a dodatkowo ustawodawca wprowadza szereg przesłanek ustawowych, o których będzie mowa poniżej.

Inwestor

Inwestor może być podmiotem publicznym, jak również podmiotem prywatnym. W tym pierwszym przypadku będą miały zastosowanie przede wszystkim przepisy ustawy Prawo Zamówień Publicznych. W pozostałych przypadkach Kodeks cywilny. Odstąpienie od umowy o roboty budowlane będzie mogło zatem mieć swoje źródło w przepisach tych dwóch ustaw, bądź w samej umowie stron.

Odstąpienie od umowy o dzieło

W pierwszej kolejności omówię te okoliczności, w których odstąpienie od umowy o roboty budowlane opierać się będzie na przepisach regulujących odstąpienie od umowy o dzieło.  Zgodnie bowiem z treścią art. 656 § 1 KC w sytuacji gdy inwestor zamierza odstąpić od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło. Na kanwie tego odesłania, inwestor będzie mógł odstąpić od umowy w przypadku gdy:

– wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub zakończeniem robót budowlanych tak dalece, iż wiadomym jest, że nie zakończy ich w umówionym terminie (art. 635 KC w zw. z art. 656 KC),

– wadliwego wykonywania robót budowlanych przez wykonawcę pod warunkiem uprzedniego wezwania go w wyznaczonym terminie do zmiany sposobu ich realizacji (art. 636 § 1 KC),

– zawsze aż do zakończenia robót wykonywanych przez wykonawcę  niezależnie od jakichkolwiek okoliczności, pod warunkiem zapłaty wynagrodzenia przysługującego wykonawcy na podstawie zawartej umowy (art. 644 KC).

Inwestor może również odstąpić od umowy wówczas gdy dojdzie do znacznego podwyższenia wynagrodzenia kosztorysowego (art. 631 KC).

Z kolei wykonawca może odstąpić od umowy w sytuacji, gdy inwestor nie współdziała z wykonawcą przy realizacji inwestycji. Podstawę wypowiedzenia będzie wówczas stanowił art. 640 KC jeżeli do wykonania dzieła potrzebne jest współdziałanie zamawiającego (jest nim inwestor robót budowlanych), a tego współdziałania brak, przyjmujący zamówienie (wykonawca) może wyznaczyć zamawiającemu odpowiedni termin z zagrożeniem, iż po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od umowy.

Umowa o roboty budowlane.

Odstąpienie.

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane można oprzeć na wyżej wskazanych podstawach regulujących odstąpienie od umowy o dzieło (czy jak czasem potocznie je się określa regulujących wypowiedzenie umowy o dzieło). Aczkolwiek umowa o roboty budowlane można zostać rozwiązana także na innych podstawach, a mianowicie:

– w przypadku zwłoki jednej ze stron w wykonaniu swojego zobowiązania z umowy wzajemnej, po bezskutecznym upływie wyznaczonego jej przez drugą stronę odpowiedniego dodatkowego terminu do wykonania umowy (art. 491 § 1 KC),

– jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność strona zobowiązana (art. 493 § 1 KC),

– z powodu następczej niemożliwości zrealizowania umowy; prawo odstąpienia przysługuje zarówno w sytuacji, gdy świadczenie wzajemne jednej ze stron stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które ponosi ona odpowiedzialność, jak również w sytuacji, gdy niemożliwość świadczenia wynika z okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności (art. 495 § 1 KC).

Na tych podstawach umowa na wykonanie prac budowlanych może zostać zakończona zarówno wówczas gdy oświadczenie takie złoży inwestor, jak i wykonawca.

Wykonawca ma jeszcze jedną dodatkową możliwość odstąpienia od umowy, przewidzianą w art. 649 4  § 1 KC. Przepis ten stanowi, że jeżeli inwestor nie przedłoży wykonawcy, na jego żądanie w terminie nie krótszym niż 45 dni, gwarancji zapłaty, wykonawca uprawniony jest do odstąpienia od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia. Tutaj muszę zasygnalizować, że umowa na roboty budowlane z osobą fizyczną w zasadzie niemal zawsze może być rozwiązana w tym trybie ponieważ taki inwestor nie ma możliwości uzyskania gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, gdyż nie ma takiej oferty dla prywatnych inwestorów na rynku. Więcej na ten temat przeczytasz tutaj.

Wspomnę tylko, że dyskusyjne jest odstąpienie od umowy na roboty budowlane przez inwestora i wykonawcę jedynie w części, aczkolwiek prezentowane są poglądy, że świadczenie wykonawcy w umowie o roboty budowlane jest podzielne, a zatem istnieje możliwość zastosowania art. 491 § 2 KC, przewidującego możliwość odstąpienia zamawiającego od umowy w zakresie pozostałej części niespełnionego świadczenia (tak np. Sąd Najwyższy w wyroku wydanym w sprawie III CSK 11/06).

Umowa o roboty budowlane może zawierać także zapisy statuujące dla stron umowne prawo odstąpienia. Inwestor oraz wykonawca mogą wówczas zastrzegając prawo odstąpienia od umowy, ustalić skutki prawnej inaczej niż wynika to z przepisów prawa; w szczególności mogą ustalić, że umowa o roboty budowlane rozwiąże się ze skutkiem ex nunc.

Należy pamiętać, że umowa na roboty budowlane to nie umowa wykonania usługi, w związku z czym w przypadku usług opisane regulacje nie mają zastosowania, nie jest tym samym możliwe odstąpienie od umowy usługi.

Reasumując, odstąpienie od umowy o roboty budowlane jest możliwe na różnych podstawach prawnych. Zarówno inwestor, jak i wykonawca mają możliwości w zależności od złożoności stanów faktycznych sięgania do różnorakich instytucji. Powyżej te możliwości Państwu zasygnalizowałam.  Proszę pamiętać przy tej okazji, że już w uchwale z dnia 10.07.2015 r., sygn.akt III CZP 45/15 Sąd Najwyższy wyjaśnił, że odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez wykonawcę, zawartej z podwykonawcą powoduje, że inwestor nie ponosi odpowiedzialności na podstawie art. 6471 § 5 KC.