Polskie prawo podatkowe przewiduje – co do zasady – inne zasady opodatkowania – sprzedaży nieruchomości prywatnej i tej wykorzystywanej w działalności gospodarczej stanowiącej środek trwały. W przypadku sprzedaży nieruchomości, poza działalnością gospodarczą, sprzedaż jest opodatkowana podatkiem dochodowym jeżeli następuje przed upływem 5 lat od końca roku, w którym została nabyta lub wybudowana. Osoby nieprowadzące działalności gospodarczej, aby nie zapłacić podatku, mogą skorzystać także z ulgi mieszkaniowej. Jak to wygląda w przypadku przedsiębiorców dowiecie się Państwo z poniższego wpisu.
Kiedy opodatkowana jest sprzedaż nieruchomości firmowej?
Ogólna reguła jest taka, że sprzedaż nieruchomości firmowej jest opodatkowana według tych samych zasad co inne dochody/przychody uzyskiwane z działalności gospodarczej. Podatku tego można uniknąć ale dopiero po dłuższym czasie i spełnieniu dodatkowego warunku. Mianowicie, nieruchomość wykorzystywaną w działalności można sprzedać bez podatku, ale po wycofaniu jej z działalności i odczekaniu 6 kolejnych lat. Dopiero bowiem sprzedaż nieruchomości po upływie sześciu lat od wycofania jej z działalności jest nieopodatkowana. Trzeba zapamiętać, że nawet jeżeli nieruchomości przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat przychody w ten sposób osiągnięte stanowią przychody z działalności gospodarczej.
Jak opodatkować sprzedaż nieruchomości wykorzystywanej w działalności tylko w części?
Zbycie nieruchomości w części niewykorzystywanej w działalności gospodarczej będzie traktowane jako sprzedaż prywatna, a zatem nie będzie stanowiło przychodu opodatkowanego jeżeli upłynie wcześniej przywołany okres 5 lat od dnia jej nabycia. Natomiast odpłatne zbycie nieruchomości, w części wykorzystywanej w działalności gospodarczej, stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, zakładając sprzedaż przed upływem 6 lat od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności. W takiej sytuacji podatek będzie liczony przy uwzględnieniu proporcji w jakiej nieruchomość wykorzystywana była w działalności gospodarczej (tak. no Dyrektor KIS w interpretacji z dnia 26.03.2019 r., nr 0115-KDIT3.4011.17.2019.3.PSZ).
Sprzedaż przez przedsiębiorcę nieruchomości mieszkalnej
Odmienne zasady przewidział ustawodawca przy zbyciu nieruchomości o charakterze mieszkalnym. W tym przypadku także łatwiej jest przedsiębiorcy nie zapłacić podatku od sprzedaży. Zgodnie bowiem z treścią art. 14 ust. 2c ustawy PIT do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej:
- budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
- lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
- gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
Stawki podatku przy sprzedaży nieruchomości firmowej
Jak wspomniałam wcześniej, sprzedaż nieruchomości np. lokalu użytkowego będącego środkiem trwałym skutkuje powstaniem przychodu z działalności gospodarczej. Opodatkowaniu będzie podlegał dochód lub przychód, w zależności od formy opodatkowania przedsiębiorcy. Dochód będzie opodatkowany wówczas gdy przedsiębiorca rozlicza się podatkiem według skali lub podatkiem liniowym. Przykładowo jeżeli przedsiębiorca jest opodatkowany według skali podatkowej przy sprzedaży dochód opodatkowuje stawką 12%, o ile podstawa opodatkowania wskazana w zeznaniu nie przekroczy kwoty 120 000 zł. Co istotne, przy wymienionych formach opodatkowania istotne są także koszty uzyskania przychodów. W przypadku środków trwałych kosztem tym może być niezamortyzowana część wartości początkowej.
Stawka ryczałtu dla sprzedaży nieruchomości
Poza dochodem, opodatkowaniu mogą podlegać także przychody ze sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej w prowadzonej działalności gospodarczej. Będzie tak w przypadku opodatkowania przedsiębiorcy ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W tej sytuacji ustawodawca wprost przewidział opodatkowanie dla sprzedaży nieruchomości stawką w wysokości 10% (tak interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 sierpnia 2022 r., nr 0113-KDIPT2-1.4011.541.2022.1.ISL). Chociaż wydaje się to z pozoru najkorzystniejsze to nie zawsze tak jest bo należy pamiętać, iż w przypadku ryczałtu przedsiębiorca nie odliczy kosztów nabycia nieruchomości.
Niniejszy wpis pomija kwestię podatku VAT w przypadku zbycia nieruchomości, a koncentruje się tylko na podatku dochodowym od osób fizycznych.
Podsumowując, przychód ze sprzedaży określonych nieruchomości będących jest środkami trwałymi w działalności gospodarczej stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, a w przypadku nieruchomości mieszkalnych przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, ze wszystkimi tego konsekwencjami.
