Korzystanie ze strychów, piwnic i garaży we wspólnotach mieszkaniowych

Użytkowanie pomieszczeń czy powierzchni takich jak miejsca garażowe, strych czy piwnica przez indywidualnych właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej może odbywać się na różnych podstawach prawnych. Pomieszczenia tego rodzaju mogą stanowić przede wszystkim przedmiot własności poszczególnych właścicieli lokali mieszkalnych (pomieszczenia przynależne), jak również być objęte współwłasnością wszystkich właścicieli. W drugim z wymienionych przypadków niejednokrotnie na tle korzystania z nich dochodzi do licznych konfliktów sąsiedzkich.

Pomieszczenia przynależne
W pierwszej kolejności wyjaśnić należy, że zgodnie z wolą ustawodawcy, wyrażoną w treści art. 2 ust 4 ustawy o własności lokali do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej “pomieszczeniami przynależnymi”. Status pomieszczenia przynależnego gwarantuje właścicielowi lokalu, że pomieszczenie to jest niejako przypisane do jego lokalu, a tym samym tylko on, z wyłączeniem innych właścicieli lokali ma prawo do korzystania z takiego pomieszczenia. Ponieważ pomieszczenie przynależne – jak mówi przepis – stanowi część składową lokalu mieszkalnego skutek jest taki, że nie jest możliwy samodzielny obrót pomieszczeniem przynależnym. Ilekroć zatem będziemy mieć do czynienia ze sprzedażą lokalu mieszkalnego tylekroć czynność ta obejmie automatycznie pomieszczenie przynależne typu strych, garaż czy piwnicę jako jego część składową. Nie oznacza to jednakże, iż właściciel lokalu nie będzie mógł nigdy zbyć takiego pomieszczenia samodzielnie. Jak najbardziej taka możliwość istnieje na gruncie ustawy o własności lokali możliwe ale dopiero po dokonaniu podziału lokalu. Precyzyjniej rzecz ujmując, konieczne jest oddzielenie pomieszczenia przynależnego od lokalu co w świetle art. 22 ust 4 powołanej ustawy zawsze wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. Przepis stanowi także, iż w razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd może objąć swoją kognicją prawo właściciela w dwójnasób albo w wyniku zaskarżenia przez zainteresowanego właściciela uchwały odmawiającej zgody na podział lokalu, co jednak automatycznie nie daje prawa do przeprowadzenia podziału albo w drodze postępowania procesowego, a ramach którego będzie domagał się on upoważnienia go do dokonania czynności podziału lokalu. Dodatkowym warunkiem podziału jest to aby wyodrębniony w ten sposób strych czy piwnica stanowił samodzielny lokal niemieszkalny, a wiec stanowiły wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb.
Warto też podkreślić, iż ustawa nie statuuje tak naprawdę wymogu czynienia omawianych pomieszczeń pomieszczeniami przynależnymi choć z pewnością w rzeczywistości rozwiązanie to cieszy się największą popularnością.

Piwnica, strych lub garaż jako części wspólne nieruchomości
W sytuacji, w której wymienione pomieszczenia nie stanowią pomieszczeń przynależnych, a rzadziej jeszcze odrębnych nieruchomości, mają one status części wspólnych nieruchomości. Udział każdego ze współwłaścicieli precyzują przepisy ustawy.
Pamiętać trzeba, iż w takim przypadku, w odniesieniu do tych pomieszczeń nie przysługuje współwłaścicielom prawo żądania ich współwłasności dopóki trwa odrębna własność lokali.
Stosownie do treści art. 12 ust 1 ustawy o własności lokali każdy właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, z tym tylko zastrzeżeniem, że przepis ten ma charakter dyspozytywny co czyni możliwym zawarcie między współwłaścicielami umowy zmieniającej zasady korzystania z nieruchomości wspólnej. Bardzo często bowiem zdarza się, że część właścicieli nie korzysta z części wspólnych stosownie do swoich udziałów. Czasem nie są oni zainteresowani takim korzystaniem, a czasem wbrew ich woli zostaje im to uniemożliwione poprzez działania innych z nich. Warto zatem bliżej przyjrzeć się regulacjom umożliwiającym tak zawarcie stosownego porozumienia regulującego zasady korzystania z takich strychów, piwnicy czy garażu, jak i chroniącym właściciela wyzutego z posiadania przez pozostałych.
Jak wyżej wspomniałam, możliwe jest umowne uregulowanie odmiennego niż wynika to z ustawy o własności lokali sposobu korzystania z piwnicy czy strychu stanowiącej część wspólną. Podstawę prawną umowy właścicieli (uchwały dużej wspólnoty) stanowią przepisy art. 206 i 207 kodeksu cywilnego w zw. z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali. Umowa ta nazywana jest umową quoad usum lub umową o podział rzeczy do korzystania. Skutkiem jej zawarcia jest to, iż dany właściciel, który użytkuje wydzieloną część nieruchomości, staje się jej wyłącznym posiadaczem, pozostając nadal współwłaścicielem całości (tj. nieruchomości wspólnej). Możliwe jest korzystanie przez jednego czy kilku właścicieli z pomieszczeń stanowiących część wspólną budynku, za zezwoleniem, nawet gdy przydzielona do wyłącznego użytku część przekracza ich udziały właścicielskie. Również możliwe jest wyłączenie, za ich zgodą, niektórych z nich z prawa do korzystania z tych pomieszczeń.
Umowa o podziale rzeczy może być zawarta także w sposób dorozumiany przez utrwalony między współwłaścicielami sposób korzystania z części rzeczy wspólnej. W przypadku sprzeczności interesów poszczególnych współwłaścicieli i braku zgody między nimi, podział quod usum może być także dokonany na podstawie orzeczenia sądu w postępowaniu nieprocesowym.
Dokonanie podziału quoad usum nie ma charakteru definitywnego. Dlatego też dopuszczalna jest jego zmiana w wypadku zmiany okoliczności (tak też wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 12 kwietnia 1973 r., III CZP 15/73).
Warto zapamiętać, iż uchwała wspólnoty dotycząca podziału części wspólnych do korzystania podlega oczywiście zaskarżeniu do sądu. Zgodnie z art. 25 ust 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może skutecznie zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Jeżeli zaś właściciel lokalu jest pozbawiony przez innych prawa do korzystania z części wspólnej służy mu roszczenie o dopuszczenie do współposiadania, które może realizować na drodze postępowania sądowego. Podstawę takiego roszczenia art. 222 § 1 w zw. z art. 206 kodeksu cywilnego w zw. z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Zasiedzenie piwnicy czy strychu jako części wspólnej budynku
Ponieważ niejednokrotnie stan korzystania z części wspólnych we wspólnocie, odbiega od stanu modelowego wynikającego z art. 12 ust 1 ustawy o własności lokali należy jeszcze poruszyć kwestię możliwości zasiedzenia pomieszczenia przez właścicieli lokali mieszkalnych, którzy przez wiele lat wyłącznie korzystają z piwnicy czy strychu. Wyczerpującej odpowiedzi na tą wątpliwość dostarcza lektura postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2010 r., sygn.akt IV CSK 437/09, w treści którego sąd podkreślił, że wykluczone jest nabycie części nieruchomości wspólnej przez jednego z jej współwłaścicieli w drodze zasiedzenia. Pogląd ten wpisuje się w generalną regułę, że podział nieruchomości do korzystania nie może prowadzić automatycznie do zasiedzenia wydzielonych udziałów w nieruchomości.