Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce zostało uregulowane w ustawie z dnia 24 marca 1920 roku. Ustawa ta wprowadza ograniczenia możliwości swobodnego ich nabywania poprzez konieczność uzyskania pozwolenia publicznoprawnego na ich nabycie. Aczkolwiek przepisy wprowadzają także szereg wyjątków zarówno o charakterze podmiotowym, jak i przedmiotowym. Niniejszy wpis przybliży Państwu nieco tą tematykę.
Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców.
Pojęcie cudzoziemca.
Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców definiuje kto ma status cudzoziemca i tak cudzoziemcami są:
– osoby fizyczne nie posiadające obywatelstwa polskiego,
– osoby prawne mające siedzibę za granicą,
– nie posiadające osobowości prawnej spółki osób fizycznych nie posiadających obywatelstwa polskiego lub osób prawnych mających siedzibę za granicą, które to spółki mają siedzibę za granicą i są utworzone zgodnie z ustawodawstwem państw obcych.
Cudzoziemcem w świetle zapisów ustawy będzie obywatel innego kraju niż Polska ale również bezpaństwowiec. Osoba o podwójnym obywatelstwie, z których jedno z nich jest polskie nie jest cudzoziemcem.
Obojętne jest natomiast samo miejsca zamieszkania nabywcy nieruchomości.
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca.
Zezwolenie i wyjątki.
Ustawa ograniczając zakup nieruchomości przez cudzoziemców wprowadza, co do zasady, wymóg uzyskiwania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca. Zezwolenie wydawane jest na wniosek cudzoziemca przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, w drodze decyzji administracyjnej. Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców, bez uzyskania zezwolenia, jest nieważne. Zezwolenie musi być wydane przed dniem nabycia nieruchomości, nie jest możliwe wydanie zezwolenia ex post (tak NSA w wyroku z dnia 18.10.2019 r., sygn.akt II OSK 2839).
Art. 1 ust. 4 powołanej ustawy definiuje pojęcie nabycia nieruchomości. Należy przez nie rozumieć nabycie prawa własności lub prawo użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego, a więc nie tylko poprzez na przykład zakup działki czy zakup domu. Wśród mniej oczywistych przypadków należy wymienić choćby zasiedzenie, czyli nabycie przez cudzoziemca nieruchomości z mocy prawa, które to nabycie również wymaga uzyskania zezwolenia. W ślad za wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 października 2015 r., wydanym w sprawie II OSK 370/14 stwierdzić należy, że także nabycie przez małżonka obywatela polskiego ze skutkiem do majątku wspólnego, konieczne jest uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – małżonka nawet w sytuacji, gdy stroną czynności prawnej jest wyłącznie małżonek – obywatel polski.
Ustawa jednak przewiduje kilka przypadków, gdy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie wymaga przedmiotowego zezwolenia. Do najbardziej popularnych wyjątków należy nabycie lokalu mieszkalnego. Wyjątek od uzyskiwania zezwolenia na nabycie lokalu mieszkalnego obejmuje zarówno zakup mieszkania z rynku pierwotnego, jak i na rynku wtórnym.
Nie wymaga uzyskania zezwolenia, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej. Wyjątek ten nie dotyczy jednakże sytuacji, gdy nieruchomość położona jest w strefie nadgranicznej albo stanowi nieruchomość rolną o powierzchni przekraczającej 1 ha.
Zgodnie z przepisami nie wymaga uzyskania zezwolenia zakup nieruchomości przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w RP co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej. Aby skorzystać z tego zwolnienia konieczne jest aby zakup następował do majątku wspólnego małżonków – cudzoziemca i polskiego obywatela. Podobnie będzie wówczas gdy nieruchomość stanowiąca dotychczas majątek odrębny polskiego obywatela ma zostać przeniesiona do majątku wspólnego na skutek zawieranej intercyzy.
Wyjątków ustawa przewiduje więcej.
Zakup nieruchomości przez cudzoziemca.
Szczególne typy nieruchomości.
Należy pamiętać, że nabywanie nieruchomości rolnych przez cudzoziemców uzależnione jest dodatkowo od spełnienia przez nich warunków określonych przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i ustawą o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Przy czym na przykład wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a następnie pozwolenia na budowę w stosunku do działki, która jest użytkiem rolnym, powoduje, że traci ona rolny charakter. Taki zakup nieruchomości przez cudzoziemca nie będzie zatem regulowany dodatkowo przywołanymi ustawami. Jeżeli jednak na przykład warunki zabudowy dotyczą zabudowy siedliskowej czy zagrodowej, czyli zabudowy właśnie na gruntach rolnych, nieruchomość nie utraci charakteru nieruchomości rolnej.
W tym miejscu też trzeba wspomnieć o przypadkach nabywania nieruchomości w drodze licytacji. Jeżeli nie zachodzi żaden wyjątek przewidziany ustawą, to nabycie własności nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego, niezależnie od sposobu jego nabycia, jest także jednym z tych przypadków gdzie niezbędne jest zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca.
Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca poprzednio wydawane było w ramach uznania administracyjnego. Począwszy od 2004 roku w ustawie skatalogowano przesłanki, od których zależy wydanie tegoż zezwolenia. Niestety część z nich pozostaje dość nieostra, co powoduje, że wniosek o wydanie zezwolenia powinien być przemyślany i właściwie napisany.
