Najem krótkoterminowy – wszystko co warto o nim wiedzieć.

Osobom, które oferują mieszkania do wynajęcia przez platformy typu Booking na pewno już kojarzy się pojęcie takie jak „najem krótkoterminowy”. Z pozoru wydawać się może, że najem to najem, a zatem nie ma żądnych różnic czy np. stawiamy na krótkoterminowy wynajem mieszkania czy na długoterminowy ale różnice są i w zależności od sytuacji – mogą być one dość istotne. Jakie to odmienności dowiecie się Państwo po przeczytaniu niniejszego artykułu.

Najem krótkoterminowy

Zacznijmy od tego czym jest najem krótkoterminowy, i tak można go zdefiniować jako wielokrotnie, krótkoterminowe oddawanie do odpłatnego korzystania przykładowo lokalu osobom, które nie dokonują w nim zameldowania. W interpretacjach podatkowych znajdziecie Państwo najczęściej określenie w stylu, że najem krótkoterminowy stanowi w istocie szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, zawierających elementy definicji działalności gospodarczej (tak np. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 18.11.2016 r., 0461-ITPB1.4511.814.2016.1.JŁ). Często organy te kwalifikują ten typ najmu jako działalność gospodarczą podatnika nawet jeżeli przedmiotem najmu są nieruchomości „prywatne”, nie stanowiące środków trwałych w firmie. O tym będzie jeszcze mowa niżej.

Najem krótkoterminowy lokali w budynkach staje się w określonych lokalizacjach częstym problemem dla współmieszkańców, stąd podejmowane były przez wspólnoty mieszkaniowe próby zakazywania takiej działalności w budynku. Niestety nie ma to oparcia w przepisach prawa. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 stycznia 2021 r., wydanym w sprawie IV CSKP 20/21 stwierdził, że problem wykorzystywania lokali mieszkalnych na cele związane z działalnością turystyczną – wobec jej znaczącej uciążliwości dla stałych mieszkańców – nie może być skutecznie rozstrzygnięty przez czynność prawną wspólnoty, lecz wymaga podjęcia przez ustawodawcę rozwiązań systemowych równoważących potrzeby stałych mieszkańców. Poniekąd takie systemowe ograniczenia będą miały już niedługo zastosowanie, a to za sprawą rozporządzenia unijnego nr 2018/1724, które zacznie obowiązywać już w 2026 r., a częściowo poprzez implementację Dyrektywy DAC7 mającej jednak wymiar tylko podatkowy.

Należy też pamiętać, że właściciele lokali mieszkalnych mają swoje obowiązki wobec innych mieszkańców. I tak, zgodnie z art. 144 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości powinien, wykonując swoje prawo, powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Uzupełnieniem tego przepisu jest też art. 13 ustawy o własności lokali, który nakazuje korzystanie z nieruchomości w sposób niekolidujący z korzystaniem przez innych współwłaścicieli. Broniąc się przed niekorzystnymi skutkami, gdy najem krótkoterminowy utrudnia innym mieszkańcom egzystencję mogą oni w razie naruszenie ciszy nocnej wzywać Policję. Ewentualnie mogą wystąpić do sądu o nakazanie właścicielowi odpowiedniego zachowania się, w przypadku hałasu mogą być to postępowania o naruszenie dóbr osobistych.

Czy najem krótkoterminowy wymaga założenia działalności?

Granica pozwalająca oddzielić przychody z najmu lokalu za pochodzące z prowadzonej działalności gospodarczej od czynności odnoszących się do prywatnego majątku, może niekiedy budzić poważne problemy. Najem krótkoterminowy bez działalności a najem krótkoterminowy w działalności gospodarczej to najczęściej rodzące się wątpliwości praktyczne. Granica jest bardzo płynna i zależna od okoliczności faktycznych. Nie można kategorycznie stwierdzić, że w każdym przypadku krótkoterminowego najmu automatycznie należy przyjąć, że właściciel lokalu prowadzi działalność gospodarczą. Tak nie jest. Na przykład jeżeli najem krótkoterminowy będzie miał miejsce na niewielką skalę to można będzie ją uznać jako zarząd majątkiem prywatnym. Ale jeżeli wynajmiemy mieszkanie np. podmiotowi zawodowo trudniącemu się najmem krótkoterminowym to już w zasadzie jest niemal pewne, że zostanie to uznane za najem w ramach działalności. Ryzyko uznania najmu za usługi hotelarskie rośnie wraz z ilością lokali bo ich duża ilość wymaga po prostu od właściciela większego zorganizowania, co z kolei stanowi cechę działalności gospodarczej. Obecnie już fiskus przyznaje, że krótkoterminowy wynajem mieszkania jeżeli wraz z nim nie ma świadczonych innych usług typu restauracyjne, a sprzątaniem w nim zajmuje się sam podatnik jest osiąganiem przychodów z majątku prywatnego (tak np. stwierdził Dyrektor KIS w interpretacji z dnia 19 czerwca 2024 r.).

Najem krótkoterminowy a podatek od nieruchomości

Najem krótkoterminowy rodzi też określone implikacje w podatku od nieruchomości. Również i na tym gruncie możemy mieć do czynienia z różnymi sytuacjami i różne wyroki sądów w tym miejscu Państwo znajdziecie. Przykładowo w wyroku z dnia 4 lutego 2020 r., II FSK 716/18 Naczelny Sąd Administracyjny przyjął, że działalność w postaci oferowania, a następnie wynajmu lokali turystom za odpłatnością, jest działalnością nastawioną na osiągnięcie zysku, to z kolei oznacza, że najem krótkoterminowy dla celów tego podatku jest działalnością gospodarczą. NSA powtórzył to dodatkowo w wyroku z dnia 6 lipca 2023 r. III FSK 127/23. Są też jednak wyroki, w których zwraca się uwagę na konieczność głębszej analizy studium przypadku. Można pokusić się podsumowująco, że przeważa stanowisko, iż dla celów podatku od nieruchomości najem krótkoterminowy stanowi działalność gospodarczą, a tym samym uzasadnia zastosowania stawki najwyższej.

Reasumując, najem krótkoterminowy rodzi więcej problemów, zwłaszcza na kanwie podatkowej w porównaniu z najmem długoterminowym. Choć kilka lat temu organy skarbowe złagodziły swoje stanowisko wciąż jeszcze te kwestia jest nadal niejednokrotnie bardzo dyskusyjna.