Odstąpienie od umowy przedwstępnej

Aktualizacja wpisu 15.08.2024

Umowy przedwstępne są bardzo często zawierane na rynku nieruchomości. W zasadzie niemal zawsze kupno nieruchomości poprzedza zawarcie umowy przedwstępnej. Jeżeli strony decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej to powinny pamiętać, że od umowy tej nie jest łatwo odstąpić jeżeli jedna ze stron nie wykonuje zastrzeżonych w niej obowiązków.

Podstawy prawne odstąpienia od umowy przedwstępnej

Nie od każdej umowy przedwstępnej i nie w każdych okolicznościach można odstąpić. Dlatego warto wiedzieć kiedy to będzie możliwe i jakie zapisy w umowie przedwstępnej zawrzeć, aby nie mieć problemów z kwestionowaniem przez drugą stronę skuteczności odstąpienia od umowy. Poniżej przybliżę Państwu te kwestie.

Definicja umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna jest uregulowana w art. 389 kodeku cywilnego. Zgodnie z § 1 tego przepisu umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Służy ona zapewnieniu stronom możliwości zawarcia w przyszłości innej definitywnej umowy (umowy przyrzeczonej). Umowa przedwstępna jest dość popularna jako, że jej zawarcie może zobowiązywać do zawarcia umowy kupna sprzedaży, najmu czy umowy o pracę. Ponadto dopuszczalne jest nawet zawarcie umowy przedwstępnej zobowiązującej do zawarcia kolejnej umowy przedwstępnej.

Przepisy prawne regulujące odstąpienie od umowy przedwstępnej

Aby zagwarantować sobie możliwość odstąpienia od umowy, co potocznie określane jest często jako zerwanie umowy przedwstępnej, należy uwzględnić w treści umowy przedwstępnej dodatkowe postanowienia, których niewykonanie uzasadni skorzystanie z prawa odstąpienia od tej umowy.
Można to sobie zapewnić w dwójnasób tj. albo przewidując w jej treści umowne prawo odstąpienia albo zadatek.

W pierwszym z przypadków przepis art. 395 kodeksu cywilnego dla ważności umownego prawa odstąpienia wymaga wskazania daty, w jakim prawo to może zostać zrealizowane. W przypadku jednakże tego rodzaju umowy orzecznictwo prezentuje bardzo liberalny pogląd, zgodnie z którym skuteczne jest również zastrzeżenie w umowie prawa odstąpienia mimo nieoznaczenia terminu jego wykonania. Sądy uznają bowiem, że termin ten jest poniekąd określony przez sam termin wykonania umowy przyrzeczonej. Konkretnie w wyroku z dnia 30 stycznia 2013 r., wydanym w sprawie o sygn.akt V CSK 80/12 Sąd Najwyższy wyjaśnił, że umowa przedwstępna ma prowadzić do zawarcia umowy przyrzeczonej, zatem wynikający z niej stosunek prawny jest z założenia ograniczony w czasie, co oznacza, że postulat jego stabilizacji – sprowadzający się nota bene do oznaczania terminu, w jakim jest możliwe złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy- nie jest kluczowy.

Jak wyżej wspomniałam, również wówczas gdy strony wprowadzą do umowy przedwstępnej instytucję zadatku możliwe jest odstąpienie od umowy. Art. 394 § 1 kodeksu cywilnego stanowi bowiem, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Należy przy tym pamiętać, iż “danie zadatku” w rozumieniu przywołanego przepisu jest czynnością prawną realną, nie wystarczy samo uzgodnienie jego wysokości, potrzebne jest dodatkowo wręczenie przedmiotu zadatku, nie musi ono jednak mieć miejsca jednocześnie z zawarciem umowy tj. w tym samym momencie i może być dokonane później.

Podkreślić także trzeba, iż komentowany przepis nie określa w ogóle terminu odstąpienia od umowy, jednak przyjmuje się, że oświadczenie takie nie może być składane już po upływie terminu przedawnienia roszczenia o wykonanie umowy (A. Olejniczak, System Prawa Prywatnego – część ogólna, tom 5, Wyd. C.H. Beck, Warszawa 2006, str. 929). Tym samym nie ma sporu co do tego, że z przepisu art. 394 kodeksu cywilnego nie wynika niedopuszczalność złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy po wyznaczonym dniu na zawarcie umowy przyrzeczonej. Oświadczenie to w zależności od treści umowy i okoliczności może zostać złożone tak przed upływem tego terminu, jak i po jego upływie, jeżeli umowa przyrzeczona nie jest zawarta. W praktyce najczęściej dopiero z nadejściem terminu zastrzeżonego na zawarcie umowy przyrzeczonej realizują się przesłanki do odstąpienia od umowy i domagania się zapłaty zadatku.

Warunki skutecznego odstąpienia od umowy przedwstępnej

Choć umowa przedwstępna wiąże obie jej strony nie jest jednak umową wzajemną, a tym samym nie stosuje się do niej przepisów dotyczących odstąpienia od umowy wzajemnej z powodu zwłoki jednej ze stron (tak np. Sąd Apelacyjny w Warszawie z dnia 3 grudnia 2015 r., sygn.akt VI ACa 1786/14). Oznacza to, że jeżeli zawarliście Państwo umowę kupna – sprzedaży np. auta, które kontrahent zobowiązał się sprowadzić z innego kraju i z zobowiązania tego się nie wywiązuje w terminie, nie możecie Państwo tak po prostu złożyć oświadczenia o odstąpieniu od umowy i zażądać zwrotu wpłaconej mu zaliczki. Ustawa nie przewiduje bowiem możliwości odstąpienia od umowy przedwstępnej w sytuacji gdy strony same takiej możliwości sobie nie zapewniły. Rozwiązanie umowy przedwstępnej nie jestem zatem takie proste.

Procedura odstąpienia od umowy przedwstępnej

Sama procedura odstąpienia od umowy przedwstępnej nie jest szczególnie skomplikowana. Odstąpienie od umowy wymaga złożenia drugiej stronie oświadczenia o odstąpieniu. Oświadczenie to wymaga doręczenia drugiej stronie. Wcześniej warto wystosować wezwania do wykonania umowy przedwstępnej i zakreśli termin do jej wykonania.

Przyczyny odstąpienia od umowy przedwstępnej

Przyczyny odstąpienia są różne ale takim szczególnym przypadkiem, z którym mamy dość często do czynienia, jest nieotrzymanie przez kupującego kredytu na sfinansowanie zakupu. Na ten temat wypowiedział się Sąd Najwyższym w wyroku z dnia 7 kwietnia 2004 roku, w sprawie IV CK 212/03 potwierdzając, że nieotrzymanie kredytu nie stanowi okoliczności zawinionej przez kupującego. Wynika z niego zatem, iż kupujący może odstąpić od umowy przedwstępnej z powodu nieotrzymania kredytu Ale są też orzeczenia odmienne wskazujące, że obowiązek zapłaty umówionej ceny spoczywa na kupującym, który – przystępując do transakcji – winien zapewnić środki finansowe niezbędne dla jej realizacji. Nieuzyskanie przez powodów środków na poczet ceny w terminie określonym w umowie przedwstępnej nie zwalnia ich więc co do zasady z odpowiedzialności za niewykonanie umowy przyrzeczonej (tak np. SA w Gdańsku w uzasadnieniu wyroku z dnia 8 lutego 2012 r., V Aga 294/12).  

Wzór pisma odstępującego od umowy przedwstępnej

Poniżej przybliżę Państwu jak powinno wyglądać mniej więcej takie oświadczenie, pomijam w nim datę i adresata.

OŚWIADCZENIE
O ODSTĄPIENIU OD UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ

Ja niżej podpisana oświadczam, iż odstępuję od zawartej z Państwem w dniu ……………….. r. umowy sprzedaży mieszkania położonego w Warszawie przy ul. Srebrnej 10.

Uprawnienie do odstąpienia od umowy wynika z § 10 niniejszej umowy. Termin do złożenia oświadczenia o odstąpieniu wynosi 30 dni więc korzystam z uprawnienia przed upływem tego terminu.

Mając powyższe na uwadze wzywam Państwa do zwrotu zapłaconej przeze mnie ceny w terminie do ……………….. r.
Podpis

Skutki prawne odstąpienia od umowy przedwstępnej

Skutki prawne będą zależne od tego czy umowa przedwstępna została zawarta w formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Jeżeli w formie aktu to jest możliwe dochodzenie przymusowego jej zawarcia przed sądem. Wyrok sądu zastępuje wówczas oświadczenie strony umowy, która nie chce jej zawrzeć. Jeżeli została zawarta w formie pisemnej, roszczenia nie są już tak dalekosiężne bo druga strona może dochodzić odszkodowania i to wyłącznie w granicach tzw. ujemnego interes czyli straty rzeczywistej i utraconych zysków, ale tylko poniesionych w związku z zawarciem umowy. Zwracam także uwagę na wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 10 września 2018 r. (sygn. akt I ACa 259/18) dotyczący woli strony o wyborze roszczeń dochodzonych w wyniku odstąpienia od umowy wzajemnej.

Skutki finansowe odstąpienia od umowy przedwstępnej

Odstąpienie od umowy może nieść za sobą konsekwencje finansowe. Takim roszczeniem z umowy przedwstępnej może być np. żądanie zapłaty podwójnego zadatku, albowiem zadatek nie jest samodzielną umową, jaka może istnieć niezależnie od umowy przedwstępnej. Wręcz przeciwnie zadatek jest elementem tej umowy, w związku z czym roszczenia z tytułu zastrzeżonego w niej zadatku są roszczeniami z umowy przedwstępnej. Jeżeli np. sprzedający rozmyśli się i nie zechce sprzedać nam nieruchomości, a my wręczyliśmy mu zadatek to mamy konkretne roszczenia względem niego. Sprzedający w takiej sytuacji jest zobowiązany do zwrotu zadatku w dwukrotnej wysokości.

Odpowiedzialność stron po odstąpieniu od umowy przedwstępnej

Pozostaje zatem wyjaśnić jakie uprawnienia ma strona w sytuacji gdy upłynął już określony w umowie przedwstępnej termin zawarcia umowy przyrzeczonej, a druga strona nadal uchyla się od jej zawarcia tj. umowa przyrzeczona nadal nie została zawarta. Otóż, po upływie tego terminu strony nie zostają z obowiązków przewidzianych w umowie zwolnione, a wręcz przeciwnie wówczas są zobowiązane przedsięwziąć te czynności, które prowadzą do zawarcia umowy. Mówiąc inaczej, skutkiem upływu terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest wygaśnięcie zobowiązania do jej zawarcia, a jedynie wymagalność roszczenia o zawarcie umowy. Tym samym strona uprawniona może od tego właśnie momentu dochodzić roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej w drodze przymusowej (patrz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 2012 r., sygn.akt III CSK 73/12), w szczególności o ile są spełnione wymogi co do formy prawem przewidziane, strona ta może dochodzić przed sądem wydania orzeczenia stwierdzającego obowiązek drugiej strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli o zawarcie umowy przyrzeczonej, które to orzeczenie skutkuje zawarciem tejże umowy i zastępuje tę umowę, czyli oświadczenie woli obu stron. Od tego momentu również zaczyna biec roczny termin przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej, o jakim mowa w art. 394 § 3 kodeku cywilnego.

Zwrot zaliczki a odstąpienie od umowy przedwstępnej

Poza powołanym wyżej zadatkiem zdarza się również, że strona umowy przedwstępnej uiszcza na rzecz drugiej strony zaliczkę. Zaliczka ta, co do zasady, w sytuacji zawarcia umowy przyrzeczonej zostaje zaliczana na poczet ceny, jeżeli zaś nie dochodzi do zawarcia właściwej umowy winna być kontrahentowi zwrócona. W tym drugim przypadku w judykaturze wykrystalizował się pogląd, iż kwota zaliczki powinna zostać zwrócona jako świadczenie nienależne, nie zostaje bowiem wówczas osiągnięty zamierzony cel świadczenia (tak wyroki Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2004 r., I CK 129/03, z dnia 25 marca 2004 r., II CK 116/03 i z dnia 12 stycznia 2006 r., II CK 342/05, z dnia 25 lutego 2009 r., II PK 174/08 i inne). Co więcej, świadczenia takie nie są objęte treścią stosunku wynikającego z umowy przedwstępnej (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2007 r., III CZP 3/07), a zatem nie przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta i termin na ich dochodzenie jest dłuższy.

Przykłady sytuacji odstąpienia od umowy przedwstępnej

Przyczyny odstąpienia od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości mogą być różnorakie, od niewykonywania obowiązków przez drugą stronę, po zmianę okoliczności tj. na przykład duży spadek cen gdzie kupujący nie jest już zainteresowany zakupem bo może nabyć znacznie tańszą nieruchomość albo powodem tym jest nieotrzymanie kredytu na zakup.

Odstąpienie z winy drugiej strony

Przyczyna odstąpienia może być poniekąd obiektywna czyli niezawiniona, ale też zawiniona przez stronę. Z zawinieniem mamy do czynienia wówczas gdy strona może zawrzeć umowę przyrzeczoną ale po prostu tego nie czyni. Często ułatwieniem w dochodzeniu roszczeń dla pokrzywdzonej strony jest wówczas kara umowna. Proszę jednak pamiętać, że zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2019 r., wydaną w sprawie III CZP 3/19 nie jest dopuszczalne zastrzeżenie kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy z powodu niewykonania zobowiązania o charakterze pieniężnym.

Odstąpienie z powodu siły wyższej

Siła wyższa nie została zdefiniowana w polskim prawie. Rozumie się jednak, na kanwie orzecznictwa ją jako zjawisko, zdarzenie, sytuacja lub stan o określonych cechach, które muszą wystąpić łącznie. Musi mieć ona charakter zewnętrzny, nadzwyczajny i niedający się opanować. W 2019 r. na świecie rozpoczęło się coś co miało taki właśnie charakter i wiele osób próbowało odstąpić od umowy. Nie jest to takie proste, to w określonych okolicznościach jest możliwe.

Odstąpienie z powodu zmiany warunków umowy

Zdarzają się także przypadki odstąpienia ponieważ dochodzi o jednostronnej zmiany warunków umowy, której druga nie jest w stanie zaakceptować. Ma to miejsce najczęściej wtedy jeżeli strony w treści umowy ustalą jeszcze dodatkowe świadczenia i zobowiązania pomiędzy sobą.

Uogólniając wszystkie wyżej zawarte informacje, ponieważ umowy przedwstępne są popularne w obrocie powszechnym, podmioty decydujące się na zawarcie umowy przedwstępnej powinny pamiętać o braku możliwości odstąpienia od umowy na bazie przepisów ustawy Kodeks cywilny i w momencie zawierania umowy, zwłaszcza jeżeli łączy się to z wydatkowaniem przez nie środków pieniężnych w postaci zaliczki, winny zagwarantować sobie prawo do odstąpienia od umowy w sytuacji gdy kontrahent nie będzie wywiązywał się z zastrzeżonych w niej obowiązków. Nie jest zatem dopuszczalne nieograniczone odstąpienie od umowy kupna rzeczy.