Gwarancja i rękojmia na roboty budowlane – wszystko co musisz wiedzieć

Gwarancja na roboty budowlane i rękojmia za wady to dwie niezależne instytucje. Nie ma co do zasady wątpliwości, że inwestor ma prawo dochodzenia uprawnień z rękojmi i gwarancji niezależnie od siebie. Rękojmia przysługuje z mocy samej ustawy, zaś źródłem gwarancji jest umowa i jej udzielenie ma charakter całkowicie dobrowolny. W obu przypadkach podmiotem zobowiązanym będzie wykonawca robót budowlanych.
Czym różnią się te instytucje, jakie są ich podstawy i jakie są terminy na dochodzenie roszczeń dowiecie się Państwo z poniższego wpisu.

Gwarancja na roboty budowlane

Gwarancja na roboty budowlane, jak wyżej wspomniałam, stanowi odrębny od rękojmi za wady, reżim odpowiedzialności za wady.
Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 10 lipca 2008 r., sygn.akt III CZP 62/08 okoliczność, że ustawodawca nie przewidział gwarancji w innych typach umów, zwłaszcza przy umowie o roboty budowlane oraz umowie o dzieło, nie stoi na przeszkodzie udzieleniu gwarancji przez wykonawców robót lub przyjmujących zamówienia, na ogólnej zasadzie swobody umów. Stosownie do art. 353 ze zn. 1 kodeksu cywilnego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
Zważywszy, że udzielenie gwarancji ma charakter dobrowolny zakres odpowiedzialności wykonawcy powinien każdorazowo być określony w treści dokumentu stanowiącego o udzieleniu gwarancji, czyli najczęściej w samej umowie o roboty budowlane.
Gwarancja jest dodatkowym zobowiązaniem inwestora w zakresie jakości wykonanych prac w ramach umowy. Wykonawca zobowiązuje się poprzez jej udzielenie do usunięcia usterek pojawiających się w określonym terminie po odbiorze prac. W treści gwarancji można swobodnie ustalić okres gwarancji i zakres objętych tą gwarancją wad i wiele innych kwestii jak samą procedurę zgłaszania czy usuwania wad. Generalnie w orzecznictwie wyrażono pogląd, że gwarancja stanowi dodatkowe zastrzeżenie umowne, które przynajmniej w zasadzie powinno być rozumiane jako dopełnienie przepisów o odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady rzeczy, przez rozciągnięcie tej odpowiedzialności albo na inne podmioty, albo jej rozszerzenie na inne przyczyny zobowiązujące gwaranta do określonych czynności (tak. np. Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 7 września 2016 r., sygn.akt I ACa 562/16).
Gwarancja na roboty budowlane bardzo często nazywana jest w umowach gwarancją jakości. Najczęściej udzielana jest tylko inwestorowi, ale nie ma przeszkód aby wykonawca udzielił jej także następcom prawnym inwestora tj. kolejnym właścicielom budynku, który wykonawca wzniósł w ramach postanowień umowy o roboty budowlane.
Ma ona charakter umowy jednostronnie zobowiązującej, w ramach której wykonawca zobowiązuje się nieodpłatnie świadczyć na rzecz inwestora usługi mającej np. na celu usunięcie wady w przedmiocie umowy o roboty budowlane.
Gwarancja na usługi budowlane, inaczej niż rękojmia za wady, nie wymaga aby inwestor badał obiekt budowlany. Wystarczające jest tylko aby ujawniła się wskazana w dokumencie gwarancji (czyli najczęściej samej umowie) wada fizyczna obiektu.
Okres gwarancji na roboty budowlane może być zasadniczo określony dowolnie, ale w braku zastrzeżenia umownego termin ten wynosi 2 lata.
Natomiast jeżeli chodzi o okres przedawnienia roszczeń z gwarancji to wyjaśnić należy, iż mają tu zastosowanie ogólne zasady przedawnienia roszczeń wynikające z kodeksu cywilnego, czyli zależnie od tego kto jest stroną umowy 3 lub 6 lat od stwierdzenia wady.

Rękojmia na roboty budowlane

Art. 656 § 1 kodeksu cywilnego stanowi, że do rękojmi za wady obiektu budowlanego odpowiednie zastosowanie znajdą również przepisy o umowie o dzieło, a dalej przepisy rękojmi przy sprzedaży. Tym samym rękojmia na roboty budowlane daje inwestorowi następujące uprawnienia wobec wykonawcy:
• usunięcia wady;
• wymiany rzeczy;
• prawo odstąpienia od umowy;
• prawo do żądania obniżenia ceny.
Okres rękojmi na roboty budowlane wynosi co do zasady 5 lat. Zgodnie bowiem z treścią art. 568 § 1 kodeksu cywilnego stanowi, że sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Regulacja ta znajdzie zastosowanie do odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady takie jak wada fizyczna obiektu budowlanego. Termin na stwierdzenie wady może być przez strony dowolnie modyfikowany, o ile strona umowy nie jest konsumentem. Warto nadmienić, że upływ terminu na stwierdzenie wady nie powoduje wyłączenia uprawnień z rękojmi, jeżeli wykonawca wadę podstępnie zataił.
Z drugiej zaś strony, w przypadku gdy stronami umowy są przedsiębiorcy, inwestor traci uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli nie zbadał wybudowanego obiektu i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o wadzie, a w przypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później – jeżeli nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej stwierdzeniu.
Wspomniany wyżej termin 5 lat to termin, w którym wada ma zostać stwierdzona. Termin ten ma charakter zawity, a zatem jeżeli inwestor nie stwierdzi wady w podanym terminie, traci uprawnienia z rękojmi (patrz np. K. Haładyj, M. Tulibacka, w: K. Osajda (red.), Kodeks cywilny, 2019, kom. do art. 568; J. Widło, Rękojmia za wady fizyczne w świetle nowelizacji Kodeksu cywilnego, MoP 2015, Nr 4, s. 177–186).
Stwierdzenie wady w toku biegu 5-letniego terminu stanowi dopiero pierwszy etap. Następnie dopiero otwiera się roczny termin na skorzystanie z roszczenia o usunięcie wady lub wymianę rzeczy wadliwej. W przypadku konsumenta trzeba jednak pamiętać, że termin ten nie może zakończyć się przed upływem wspomnianego wyżej 5-letniego terminu na stwierdzenie wad. Jeżeli inwestor nie skorzysta w tym terminie z roszczenia o naprawę lub wymianę, wykonawca będzie mógł skutecznie uchylić się od realizacji obowiązków z rękojmi z powodu przedawnienia.
Jeżeli rozważamy okres rękojmi ważną kwestią jest też to, że prawo do skorzystania z uprawnienia do obniżenia ceny lub uprawnienia do odstąpienia od umowy jest obwarowane terminem zawitym. Ustawa przewiduje roczny, liczony od dnia stwierdzenia wady, termin na ich realizację. Oświadczenia woli inwestora mają charakter prawnokształtujący. Oznacza to, że w takim przypadku wada fizyczna obiektu budowlanego prowadzi do wygaśnięcia umowy na skutek odstąpienia lub zmiany wartości wynagrodzenia wynikającego z takiej umowy, jeżeli inwestor złoży oświadczenie o obniżeniu ceny.

Rękojmia a gwarancja

W tym miejscu krótko podsumuję, w formule tabelarycznej, różnice pomiędzy rękojmią a gwarancją:

Oczywiście nie są to wszystkie różnice pomiędzy tymi dwoma instytucjami. Nadmienię jeszcze przy tej okazji, że przy zbiegu roszczeń wynikających z przepisów o rękojmi i gwarancji, w granicach podstawy faktycznej powództwa, sąd uprawniony jest do wyboru jednego z nich, mając na względzie zapewnienie realnej ochrony interesów powoda, co potwierdził Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z 22.10.2015 r. o sygn. I ACa 516/15.

Uprawnienia z tytułu rękojmi i z tytułu udzielonej przez wykonawcę gwarancji mogą zostać przez strony umowy dodatkowo zabezpieczone. Bardzo częstym rozwiązaniem jest ustanowienie w umowie o roboty budowlane kar umownych za niewykonanie lub nienależyte wykonanie obowiązków z rękojmi/gwarancji.

Podsumowując, wada fizyczna obiektu budowlanego daje inwestorowi możliwość skorzystania z:
• rękojmi,
• gwarancji,
• zasad ogólnych dotyczących niewykonania i nienależytego wykonania umowy (art. 471 kodeksu cywilnego).