Sprzedaż udziału w lokalu. Często na rynku nieruchomości dokonywane są transakcje mające na celu sprzedaż udziału w lokalu. Jakie udziały można swobodnie nabywać, z czym taka transakcja się wiąże i jak jest opodatkowana dowiecie się Państwo z niniejszego wpisu.
Ilekroć będę w jego treści posługiwała się zwrotem sprzedaż udziałów w nieruchomości, będę miała na myśli właśnie sprzedaż udziałów w lokalu.
Czy sprzedaż udziałów w lokalu zawsze jest możliwa?
Aby odpowiedzieć na powyższe pytanie wyjaśnienia wymaga to, że w prawie polskim możemy mówić o współwłasności ułamkowej i współwłasności łącznej. W pierwszym przypadku mamy do czynienia z ułamkowym udziałem we współwłasności – przykładowo ½ części. Współwłasność łączna występuje z kolei w przypadku rzeczy należących do małżonków, pozostających we wspólności majątkowej. Współwłasność łączna odnosi się też do majątku wspólników spółki cywilnej.
Sprzedaż udziałów w lokalu będzie możliwa tylko w przypadku tej pierwszej współwłasności. W myśl bowiem art. 198 kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Klasycznym przypadkiem rozporządzenia udziałem jest właśnie jego sprzedaż. Natomiast, jeżeli mamy do czynienia ze współwłasnością małżeńską łączną to przepis art. 35 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wprost mówi nam, że małżonek nie może również rozporządzać ani nawet zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku. W orzeczeniach Sądu Najwyższego przeczytamy ponadto, że nie jest również możliwe zbywanie prawa do majątku wspólnego na rzecz drugiego małżonka, jako prowadzącego w istocie do zniesienia wspólności ustawowej.
Sprzedaż udziału ze wskazaniem lokalu
Mogą Państwo spotkać, chociażby w ogłoszeniach o sprzedaży czasem informację, że ktoś chciałby sprzedać właśnie udział ze wskazaniem lokalu. Wyjaśnię co to dokładnie oznacza. Otóż, zdarza się, iż budynki pozostają współwłasnością kilku osób, które porozumiały się co do sposobu korzystania z nieruchomości. Na podstawie tego porozumienia poszczególni współwłaściciele korzystają z określonych lokali, które przypadają im do wyłącznej dyspozycji. Tym samym, budynek nadal jest współwłasnością kilku osób, ale każda z nich korzysta w sposób wyłączny z jednego lokalu. Przynajmniej do momentu, do którego porozumienie nie zostanie zmienione. Do zmiany może dojść także w wyniku orzeczenia sądu. To właśnie nazywamy potoczne sprzedażą ze wskazaniem lokalu. Nie jest to jednakże w żadnym razie zakup udziału w lokalu, konkretnym, oznaczonym. Jest to wciąż sprzedaż określonego udziału w całym budynku.
Forma prawna sprzedaży udziału w lokalu
Zważywszy, że lokal to nieruchomość, konieczne do jego sprzedaży jest zachowanie formy szczególnej. Przepisy wymagają w tym przypadku formy aktu notarialnego. Sprzedaż udziału w lokalu, bez zachowania tej formy, skutkuje nieważnością umowy. Formę tą może zastąpić w określonych okolicznościach tylko orzeczenie sądu, wydane na podstawie art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c.
Sprzedaż udziału w lokalu a opodatkowanie
Art. 10 ust 1 pkt 8 lit a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że źródłem przychodów jest odpłatne zbycie udziału, udziału w nieruchomości jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lokalu. Dyspozycją tego przepisu jest objęta także oczywiście sprzedaż udziału w lokalu.
Podatek od zbycia udziału w lokalu wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku. Najogólniej mówiąc, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem czyli ceną sprzedaży, a kosztami nabycia tego lokalu. O ile nie skorzystacie Państwo z ulgi mieszkaniowej, zapłacicie podatek. Rozliczenia podatku dokonuje się w zeznaniu PIT-39. Ulga zwalnia od podatku dochód ze sprzedaży lokalu proporcjonalnie do przeznaczenia tego przychodu na cele mieszkaniowe. Oczywiście można w ten sposób uzyskać także całościowe zwolnienie od podatku.
Trzeba też pamiętać o regulacji szczególnej dotyczącej zbycia odpłatnego, w drodze działu spadku, np. udziału w nieruchomości do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku.
Reasumując, sprzedaż udziału w lokalu jest możliwa, o ile mamy do czynienia ze współwłasnością lokalową. Transakcja taka jest opodatkowana podatkiem dochodowym w analogiczny sposób jak zbycie nieruchomości.
